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经济科苑
“9号文”后浅谈土地增值税筹划及风险控制
周灿蜡
(重庆中渝物业发展有限公司，重庆400000）
摘要：土地增值税是房地产企业税收的重中之重，它税率高、税负重，优意政策少，土地增值税筹划对房地产企业提高企业竞争力起着至关重要的作用。而土地增值税亦是国家和地方致府对房地产开发商和房地产交易市场宏观调控的重要工具。重庆市地方税务局浅谈土地增值税筹划方法及需要关注的风险点。“9号文"中来涉及的开发间接费用、装修费用可加计扣除、普通住宅增值率不超过20%免征土地增值税等筹划方法本文不再整述
关键词：土地增值税：房地产；税收筹划
2014年我国房市步入了房地产周期的下行阶段，市场价格在由评估机构评估建筑物重置成本，乘以“成新度折扣率”，同时提供高位运行的同时面临较大的下降压力，房市成交量大幅菱缩。而房
取得土地支付价款的凭据，合并计入房产扣除额。
地产市场的绝大部分风险系在金融机构身上，大批中小房地产企业由于资金链断裂破产，导致我国的银行业面临巨大的房地产信贷风险，加我国经济波动。“9号文"适时发布对房地产企业是切实的利好消息
1土地增值税筹划方法
1.1土地增值税的清算范围
根据“9号文”规定房地产开发以规划主管部门审批的用地规划项目为清算单位。用地规划项目实施开发工程规划分期的，可选择以工程规划项目（分期)为清算单位。纳税人应于房地产项目开工前向主管税务机关报备已选择的清算单位。清算单位一经报备，不得调整；未按规定报备的，以工程规划项目为清算单位。土地增值税清算项目可选择接规划部门发的用地或工程规划许可证作为清算单位，使房地产公司可通过税收测算选择有利的清算单位。一般情况下以土地规划许可证作为清算单位使清算时间大幅延后，延期纳税。
1.2扣除成本筹划 1.2.1成本分摊
"9号文"规定重庆土地增值税清算单位应按普通住宅、非普通住宅、非住宅，分别确认计税收人和扣除项目金额计算土地增值税。成本分摊筹划的基本原则是成本向增值率高的项目倾斜，筹划人员要在合理合法的前提下以此原则要求选用成本分摊方法。如商业项目和准宅项目分别签订建造合同，利用合同或结算书由建筑面积法变为直接成本法分摊成本，使商业项目多分摊成本。商业用房的建筑高度与普通住宅不一样，商业用房层高一般高于住宅，设备的配备、门窗的配备也不同，分别签订合同核算符合实际情况。基础设施成本分摊一股可选择按照建筑面积或收益面积分摊，重要的是测算比较选择有利的方法，然后与税务沟通协调、落实政策。
1.2.2利息支出
"9号文"规定纳税人可选择按以下方法计算房地产开发费用，分期清算的只能选择使用同一种方法。“利息支出"能够准确归集、分摊并提供金融机构证明的，可据实计算；“其他房地产开发费用” 按“取得土地便用权所支付的金额”与“房地产开发成本“金额之和的5%计算。“利息支出“不能准确归集、分摊或不能提供金融机构证明的，“房地产开发费用"按"取得土地使用权所支付的金额"与"房地产开发成本”金额之和的10%计算。房地产企业可通过计算比较利息费用与土地和开发成本之和的5%大，据此选择利息扣除方法。需注意的是在土地增值税计算中，向非金融机构和自然人借款利息、超过贷款期限的利息、罚息等不允许扣除。
1.3利用核定征收做筹划
加州花园车库由于土地成本小、便用年限长预计成新度折扣率评估会很低，增值率高。虽能计算房产扣除额，不符合"9号文"核定征收条件，但中逾公司根据灵活处理原则，向重庆市地税局申请接车库6%核定征收率交纳土地增值税，理由是车库面积小，总收入少，销售时间短，面公司对车库进行了多次修和整改，修成本支出却不能据实扣除，聘请中介机构会增加企业负担，而采用核定征收方式操作简单，不需按年计算，分期预交，每月销售完毕后即按核定征收率及时缴纳人库。申请已得到税务批准。
2风险点及应对措施 2.1注意建安发票开具
土增税清算对发票的要求非常严格，建安发票需在项目所在地税务所代开，保证税款在项目所在地人库。财会人员在审查付款时要严格把关，避免在土地增值税清算时不允许扣除的风险
2.2土增税清算时尽量考虑全面，对未取得合法凭证的成本项目附加说明
“9号文"规定清算时因未取得合法有效凭证，面未能认定的成本项目，清算后取得合法有效凭证的，应分房产类型归集“后续成本额”，可在计算当期清算后转让房产应纳税额时后续扣除。纳税人在清算申报时应对"未定成本项目”进行附加说明，主管税务机关在清算审核时一并核实确认，否则相关成本不予以后续扣除。即如果在清算时未预估未备案的成本，实际发生也不能在后续成本中扣除。
2.3避免短租、临租行为
"9号文"明确了旧房认定范围，房地产企业建造房产已转为固定资产或投资性房地产即为旧房。旧房计算增值税的计算方法是由评估机构以“成本法“评估建筑物重置成本，乘以“成新度折扣率” 计算建筑物评估价格，同时提供取得土地支付价款的凭据，合并计人房产扣除额。与新房土地增值税计算方法相比，不仅不能享受房地产企业可按土地成本和开发成本之和20%加计扣除政策.还需聘请中介机构评估重置成本和成新度。如确需短期出租、临时出租，可在出租前做测算，收取的租金能否弥补多交的土地增值税，再报管理层作决定
纳税筹划是纳税人通过预先安排和策划，在不违反税收法规的前提下，使纳税人的税收负担在合理合法前提下降低的一种经济活动。房地产土地增值税筹划方法研究文章多，理论上可减低税负，但在实际运作中往往不能达到预期效果。税收筹划除了财务人员，还需企业内部工程、销售等各个部门之间的相互配合协作、通盘考虑，需要筹划者前瞻性的判断，理论与实际结合才能达到筹划的目的，实现利益最大化。
参考文献
"9号文”转让旧房有关规定第三条纳税人转让旧房未能提供
[1]重庆市地方税务局关于土地增值税若千政策执行问题的公告
上述“评估价格”、“取得成本”，或者提供不实，不能计算房产扣除额的，应按核定征收土地增值税。现行政策转让房产核定征收率为普通住宅为5%；非普通住宅及车库为6%；非住宅为8%，核定征收率税负较轻。中渝公司由于战略调整2015年管理层决议销售2000年峻工的加州花园车库，车库从峻工起一直作为投资性房地产出租。根据“9号文"销售车库属于旧房转让范围，土地增值税计算方法为
[2]重庆市地方税务局关于土地增值税核定征收率的公告