房地产开发项目全过程成本控制研究 ■高泽彪
要】房地产行业经过儿十年的发展，已经或为了支撑我国国民经济的支柱性产业，房地产的经营管理，涉及到国家政治经济和居民生活的方方面面，其务支复款，产业链连按案密，近年来，随着金股冠机的势续影响以及服务业为代表的第三产业的兴起，使得房价节节事升，住房间题色日新成为了影响居民率辑够的一大重要因素，因此。把控好房地产开发的客个环节，研究分新房越产的各明成本，以此降低房价。减少企业浪费，成为了关系国计民生的重要靠措，文章以此为育景。对房越产开发项目全过程的或本出了分析与研究
[关健词】房地产开发成本控制措施
房地产开发项目现状
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1.国内现获
根据（2016—2022年中国主题地产行业发展现状及十三五发展态势预测报告》及国家统计局数据示，2016年上半年，全国主要城市出让单宗土地金额超过10亿的地块合计219崇，其中溢价率超过 100%的地达到了109求，溢价率超过50%的地块更是多达167宗-相软于2015年的商品待售房数量， 2016年育品房的代售数量创下新高峰，但在其后的几个月内，库存逐步降低，减少面积为原库存的3% 左右，即使如此，房地产开发商之间的争夺也日益源烈，上市公司、企业融资及兼并整改等举措也让房地产开发商的盈利空间一再被挤压，根据优胜务汰，适者生存的市场规律来看，势必会有一些不适应当前市场形势的房地产企业被淘汰出局。再如上消费者也更加相对理性消费，对供求关东的地位越来越处于主动方面。
因此，相比2008年房地产市场刚兴起时的火爆及大空闻整利，如今的国内房地产市场可谓举步维限，每走一步都要精密思虑，各方的水平越来越高，专业化程度也日益精组，房地产企业不能像之前一样相放经营，而应把战略地位故到重要位置，提高自身经营管理水平，做好精细的市场调研，预测消费者消费心理和消费习惯等，在房地产开发项目全过程的各个环节假好成本把控，精细集约化曾理：以此来提升利润空间，
2．国外现状
在国外，尤其是发达国家，房地产市场经过数十年的发展日趋成熟，因此也越来越重视对或本项目管理的控制，通过联合承包和分阶段经营等管理方式来降低成本，分摊风险，尽量减少不可控因素存在的影响，这种通过制定标准合同等，使得房地产开发行业日益规范化体系化的经营方式值得国内房地产开发商学习借签
二、房地产开发项目成本控制影响因素及存在问题
建筑企业对成本控制缺乏规范化的管理 1.
目前我国的房地产开发市场发展建度过快，致力度过需，忽视了很多细节，在一些环节控制中万方数据
仍不够完善，例如在成本控制上，大部分开发商将成本控制的重点放在开发实施阶段，面在决策、设计、市场投改等方面没有足够重视，导致后期成本运作出现畸形，利润空间一再缩减。
在决策方面，前期的设计成本耗费不高但却对后期整个工程的实施起着至关重要的影响作用。但由于近年来我国房地产市场刚兴起表面看来异常火热，过分注重账面资本盈利而忽视好的决策所带来的乘数效应和成本缩减。目前的部分开发商只是注重聘请工程部所带来的直接效益，而将设计费用和决策费用一再压缩。但根据现实情况来看，这种相放经营并不是一个扩大利润空间的明智选择。
投标实据过程松惕不严谨 2.
某些开发商在招标文件制定阶段就不够详细和完善，监管机制不规范，评判标准不统一，工期质量不保证，地方保护、商业招标等，
将直接导致后
来的实施阶段漏润百出，最终出现“豆岛渣”工程，客户不满意，形成民事纠纷等丑态，这就要求国内建筑承包企业严格制定并遵守各项规章制度，赏罚分明：地方政府做好产业和区域规划，科学管理，积极引导，规范市场自身调剂机制带来的不完善之处；同时，全业和政府双方还应遵守已有的规章准则，不通线，避免非法行赠、权钱交易等周败行为。此外，政府和企业也可以积股借鉴国外房地产行业长期积累的经验教训，取长补短，结合自身实际规范招标实施环节。
3.强调成本忽视项目周期寿命和质量
由上文的分析可以看出，部分开发商对决策设计阶段以及投标实施过程不规范，这势必导效随工者对计划进度的不重视，将其视为一种据摆设，随工企业难以自代理工程师或承包企业转述自已的工程进度情况，进度情况把握不准确就事以战开后续工程，同时，这种消极急慢的态度也会在一定程度上影响工程质量在成本控中，某些不择手段追求个别劳动时间低于社会必要劳动时间的无良企业很有可能采取廉价原料，并在实施工程中愉工减料，监管不力，同时，国内大部分房地产开发商的技术力量薄弱，也事以填补有成本降低所蒂来的收登空缺，从而影响消费者的购买体验及后续营销，
房地产开发成本控制对策建议
三、
房地产开发涉及金融投资、企业招标、项目承包、社会民生等方方面面。因此，做好成本把控应着眼于房地产开发项目的全过程，对每一个环节都做好严格的科学的控制。
1．房地产开发项目或本控制体系建设
从战略管理的全局角度来看，要想对房地产开发的每一个具体细节靶控好，这就要求企业家站在全局的高度，做出战略规划，拥有专业负责成本组织构建的部门，建立行之有效的成本框架对企业缩减成本提升利润有着至关重要的作用，对此，开发商应本着科学性、可比性、综合性、适应性和连续
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性等成本制定原则来构建成本控制管理体系。同时还要明晰管理职责，规范业务范围，加强监督奖罚力度，对工程实施的每一个环节都做到精准把握，严格按照投标计划实随，形成规范化、体系化的实施过程。
同时，企业还要从自身出发，结合目前社会上比较流行的两种成本控制组织形式：向社会公开招聘专业技术型人才：委托外包公司进行价格控制全过程跟踪管理，企业根据自身特点对这两种模式加以选择和改造，最终形成适合自已的高效的成本控制模式。
各阶段成本控制要点 2.
(1》项目决策设计阶段
在决策这个前提大环节上，企业应首先做好资科收集工作，微好前期准备：其次，切实做好技术
调研市场供求关系的变动趋势，
分析可行性报告，1
与市场常规标准进行比对分析，早日立项；最后，企业还应进行专业成本效益分析，建立经济模型，充分考虑市场变化各项利弊因索
（2）项目招标阶段
工程项目的据标设计是成本控制的重要环节，应成立4~6人专家小组进行标准评判及后续跟踪。在合同报定方面要反复审查，用词严谨规范，对于图低的设计、用低要求要提前协商，使之标准化，对于可能出现的间题和关键之处要在图纸中重点标
明。
（3）项目实施阶段
在项目实随阶段的或本控制，主要来自于人力
成本和材料成本，人工成本方面要控制好工人数量和薪资标准，降低丰生产工人数量所占比例，在材料成本方面，要掌握好工程所用的核心材料，这是成本的主要用途，要仔组携造，认真比对。
(4）项目峻工阶段
项目工程验收是把提房地产成本的最后一个重要环节，工作人员要充分利用现有资料，层层把关，对各项费用计量标准严格控制，做出客观评价。多考文献
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（作者单位：中山市通大房地产有限公司，中山 528445)