管理科学
房地产开发项目工程管理问题分析
徐庆海
（大庆立天唐人置业有限公司，黑龙江大庆163000）
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摘要：城市化建设的脚步走的越来越快，同时也为我国建筑行业的发展带来了巨大的机遇，房地产开发项目越来越多，市场竞争空前激烈。开发商想要增加自身的市场竞争力，从而获得更多的经济效益，就必须要不断地加强管理工作，其中最为重要的就是公关管理间题。工程管理工作设计到的内客很多，工作难度系数很高，如果管理工作落实不到位，很可能遗成工程项目造价过高等等问题，为开发商带来严重的经济损失。相应的房地产开发单位虽然一再注重工程管理工作的重要性，但是仍存在诸多问题，导致管理工作没有发挥出应有的作用，本文就对房地产开发项目工程管理问题进行深入分析。
关键词：房地产；开发项目：工程管理
有效的制度保证和规范运行。
在房地产项目开发过程中，工程管理是工程建设中不可缺少的
重要内容。当开发商确定项目建设区域后，对区域内原有的建筑进行拆除，同时应用设计单位设计项目图纸，当一切准备工作完成后便是施工队伍进人建设区域进行施工，将工程项目由图纸的设想转化为建筑实体。根据既定的规划方案与签订的合同对工程建设进行有效的管理和控制。工程管理工作不是针对某一时期、某一工作内容进行的，面是需要贯穿整个工程建设。一个开发单位的工程管理水平可以直接的反应该单位的市场竞争能力。
1当前房地产开发项目工程管理存在的主要问题 1.1房地产项目开发前期调研不足，缺乏可行性研究
我国房地产开发最为常见危害最大的间题就是盲目进行项目决策，在项目工程建设开展前期，并没有做出相应的调查，其中包括项目的市场情况，项目建设可获得经济效益，项目工程运转对公可资金的消耗等等。很多开发商拿到土地后就直接进行工程建设，便工程管理工作在工程建设前期不能有效的落实，最终导致后续一系列间题的产生。其中工程建设对资金的消耗导致开发单位的资金链断裂，公司无法正常运转，工程项目也会停止建设。以及建设的住房户型结构单一，工程造价的成本较高，区域建设布置不合理等内容，不仅对开发单位造成严重的经济损失，同时还导致我国土地资源的利用率不高，土地资源没有发挥出应有的价值。对于项目的可行性研究工作一定要重视.这样才能够保证项目建设符合市场需求。
1.2管理体制不健全，致使进度和成本偏离预期目标
在工程项目建设过程中，很多开发单位对于工程管理没有一定的认知，同时对此工作并不重视，存在概念模糊的现象。工程管理工作都是照搬其它工程建设的管理模式，并没有根据自身项目建设的实际情况，对于项目建设中诸多环节遗漏，归纳总结就是开发单位管理体制不够完善，存在较多的缺陷。工程项目建设前期的管理工作与工程施工中的工程管理工作相脱离，对于工程建设的进度以及工程建设的资金消耗不能有效的控制，导致工程建设的实际情况与既定的规划方案存在较大的差异，例如很多建设工作不能够在既定的时间内完工，工程建设成本较高，导致房价上涨，等等内容，都与工程建设初期的设想存在巨大的差距，最终导致项目工程并不能为开发单位带来良好的经济效益
1.3物业和售后服务不到位，矛盾冲突隐患较为严重
房地产是投资较大的产业，因此居民在购买时往往非常注重后期的维修和配套设施的齐备，但我国许多房地产项目在开发过程中，品牌和售后服务意识较差，对于已经交房的商品房屋而言，如出现质量等其他间题，存在售后维修不及时，此外，对于一此事前承诺的基础设施和配套措施，也存在着偷工减料，甚至直接没有，这就容易造成买卖双方之间的冲突和矛盾，对后期的商品房屋销售也有负面影响.这种忽略事后管理和控制的做法不利于项目管理整体效益的发挥和积聚，
1.4设计监理制度不够规范，制约者行业规范化运行
当前，设计单位和监理单位存在配合不紧密甚至脱节的间题，使得大量设计间题在施工中频繁出现，许多施工单位变更图纸比原设计图纸还多，这既造成了成本上的浪费，也造成了管理上的混乱，加之工程设计的建立制度本来不够完善，许多施工单位就忽视设计对项目投资控制的重要性，这种监理上的缺失，使得施工单位缺乏
2加强和改善房地产开发工程项目管理的对策 2.1加强项目开发的前期规划管理
对于项目建设前期的工程管理工作不能松懈，要将工作有效的落实。前期的工程管理主要涉及到两方面：第一方面是项目决策，第二方面是项目的设计。要对市场情况进行全面的了解，对于公司内部情况要进行全面的掌控，使得项目的决策具有合理性、科学性，将公司所承担的风险尽可能的降到最低。以上是项目决策阶段需要注意的内容，对于项目设计阶段，要以我国目前的建筑水平以及设计规范为基准，项目建设的目的是为了满足市场需求，要考虑建筑的综合性能，以及将节能、环保的绿色建筑理念融入到项目设计中，多方面的考患工程项目进行对于环境、地区经济造成的影响，协调工程项目与其的关系，避免工程的变更对工期的延误、对资源造成的浪费。工程的建设要根据既定的图纸方案，严格的执行，确保工程的实际建设不会于预期的设想有较大的偏离。同时要注重于施工单位进行沟通，实现工程项目的动态化管理模式，对于工程建设的各个环节都能考虑周全，不会存在遗漏的方面，将工程建设的所有风险控制在可知范围内。
2.2加强项目质量管理与控制
房地产是人们各项投资中所占比例最大的一项投资，人们对房屋的质量和性价比考虑非常多，因此合格的质量是房地产业对房屋的最低保证，因为房屋建筑在起初一两个月看不出任何质量间题.但是随着时间的推移，质量间题就会逐渐凸显，因此，在修建房屋时，要对人员、材料、机械、施工等方面严格管理和控制，做到量化要求，保质保量。于此同时，对商品房的其他基础设施也做出让顾客满意的承诺.做好暖通、排水等方面的顺畅，此外，更要提高商品房的售后管理与控制，积极咨询顾客的需要并做出满意的回复与解决.组建专门的售后项目管理队伍，对物业及房屋的维修做出及时的处理，并对顾客提出的意见和建议进行深人研究，从而为下一个房地产项目的决策和规划提出可行性的意见。
2.3全面完善项目成本管理
近几年，房地产业基本已经走出“泡沫"的春天，同行业要在竞争中立于不败之地，价格是很重要的一个优势和筹码。固此，房地产业在开发项目时必须做到全面完善项目的成本管理，要严格控制工程项目成本，首先，在项目规划阶段，做好项目的预测和评估工作，对其成本，销售，利润进行严格的控制，做到最低的成本，最优的质量，其次，在施工过程中，要引人竞争机制，做到投标招标的市场化最后，要建立奖惩制度，无论是甲方还是乙方或者第三方，施工阶段。这一阶段，主要是加强和完善现场签证管理。现场签证的管理包括现场签证的办理和审查两个阶段。只有这样，才能从根本上降低成本，从而提高房地产企业的市场竞争力和整体经济效益及社会效益。
参考文献
[1]李文明.加强建筑项日工程管理的策略研究[J]科技与企业,2012(20)
[2]李德盛.探究加强建筑项目工程管理的有效措施[]低碳世界， 2014(15)