房地产项目控制过程成本优化空间研究
颜学虎卫海英桂林电子科技大学北海536000
中图分类号：F275.3
文献标识码：A【文章摘委】
本文采用定性和定量分新相结合的方法，首先分新了房地产项目成本控制过程中三个重要的方面，即设计、施工和坡工验收三个阶段间的份值链关承，并基于此建立了其价值链数量模型，以量化三者间的成本优化空间，此外，本文通过实证研完进一步详速了模型的具体应用。最后本文指出该方法同样适合用来分新施工管理四个环节的成本控制重点，从而避免房地产项目在成本管理和控制时的盲目性，对提高房地产项目管理
水平具有一定的参考价值，【关键词】
房地产项目；价值链；数量模型；成
本优化 1引言
成本控制与成本优化是成本管理中不可或缺的两个方面。为有效地节约成本，仅有成本控制是远远不够的，如何优化成本.合理支出成本，是一个需要引起房地产开发商和有关方面高度重视的间题。本文立足于对房地产项目成本控制阶段进行价值链分析，以发现各价值环节之间的优化空间.明确项目成本管理和控制重点。
2房地产项目控制过程价值链分析
-般情况下，一个完整的房地产开发项目的实施大致包括以下内容：立项；可行性研究报告；取得建设项目选址意见书；取得建设用地规划许可证；取得土地使用权；开工前的准备工作；取得建设工程规划许可证：施工：政工验收：销售，由于占比例较大的土地成本在项目立项时便已确定，所以项目成本管理的重点还是在项目成本控制方面。其中，设计阶段是成本控制的基确，施工阶段是成本控制的重点，收尾阶段即峻工验收阶段是成本控制的最后环节，分别对应于项目中的事前、事中和事后控制
目前，房地产开发项目的作业流程中，施工环节一般是通过招投标由相应的工程承包公司完成的。但技术上的联系，经济上的交易.这些活动消耗的作业所发
生的成本，创造的中间价值，又措着价值链转移到了形成房屋最终产品的房地产企业。因此，我国房地产项目控制过程价值链可以简化为图1所示。
设计
招投标
施工
土建
安装
骏工验收
公共设施
3控制过程价值链数量模型建立
由于价值链定性分析虽然能揭示各价值环节之间的关联关系，但不能揭示各价值环节之闻的优化空间。为此，需要建立其价值链的数量模型，其目的并不是为了房地产项目成本的核算，面是要利用各价值活动的作业成本数据来分析各价值活动之间存在的各种联系，寻找各价值活动之间的优化空间，以此作为项目成本管理时的重点和选择关键控制环节的依据。
依据我国房地产项目控制过程价值链示意图，针对设计、施工、政工验收这三大价值活动，可通过下述矩阵进行表示：
A=[,
其中.1,和分别表示建成单位房屋在成本控制环节所需要的设计作业量小时/平方）施工作业量（小时/平方和峻工验收作业量小时/平方）
对于这三大作业都需要消耗一定的资源，结合相关企业的成本核算，将房地产项目成本控制价值活动的作业成本具体定位在人工费、材料费、和机械费这三类资源。为此，可以建立如下矩阵：
Fc
ii2i3 R=
1222123
3P333
Lc,
其中，R的行向量(ril，ri2，ri3)表示第：种作业消耗三种资源的数量，每个列向量rli.r2i，r3i）T表示上述三大作业分别对第:种资源的消耗数量。C矩阵表示三种资源的价格。由此，单位房屋造价在各作业环节所消耗的成本总和则可表示为：
[es
4xRxC=[4: 4 4]5 5s
XC=
H
s
4价值链数量模型的实证研究
Propagation Web
传插经纬
以河南建业集团香槟圣园项目的报表数据作为切人点，将其代人项目价值链矩阵，可得：
4-[a, %, 6,]-[1 10 1]
[44] 50105
R=:
1042
2 C-10
[4 4[2][,]49
K=RxC=50105×10,-205
1042],62 由此，则总成本C，：
[
C,=AxRxC=[a : G,]xk,
=C,+C, +C
=49+2050+62=2161（元/平方）
(1)
其中C：代表每平方设计成本，C 代表每平方施工成本，C,代表每平方工成本。
4.1设计与施工活动成本之间的关系设计是施工价值活动的前期准备活
动，设计工作的准确性和精确性对施工活动有着重要的影响。通过对河南建业集团企业报表中施工成本数据的研究分析，得到下述公式：
C =C-111C,+5050 (2) 将公式(2)代人公式(1)中，可得到：
Ct=C110C, +C, +5050 ( 3 )
求解偏导得： ac,=2C,-110 acg
当时，
则c,=55元/平方，C=1970元/平方。由此导公式，可得到Cg的最优解
为55元/平方。虽然Cg由以前的49元/平方提高至55元/平方，但其提高使得施工成本由2050元/平方下降为1970元/平方。假定此时的Ce保持不变.为上述的62元/平方，则由于Cg的提高最终使得总成本由原先的2161元/平方下降到 2087元／平方。
数量模型的计算结果显示，在设计环节与施工环节存在着优化空间，该价值环节的优化将有助于项目总成本降低74元/平方，下降比例为3.4%。这是固为设计阶段直接决定了项目施工过程中对人力、物力和财力投入的需求，设计质量的提高间接降低了施工建设费用和总成本。为此，可以将Cg的最优解转化为设计的作业量和单位作业所消耗的资源，以进一步进行成本的挖潜。
4.2施工与竣工验收活动成本之间的关系
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