城市建装建设经涛1URBANISMAND ARCHITECTURECONSTRUCTION ECONOMY
基于BIM技术的房地产开发项目成本控制分析 ■胡娟娟
要本文期述了房处产开效项日或本控制的必要性，[
介组了BI以技本的内通和BI造价软件在项目管理上的优势，量后结合实例，探讨了BIA技术在房增产开发项目或本控制中的应用，以期为房地产开发项目成本控制工作的高效开展提供有益的参考。
[关建调]B技术房地产成本控制
房地产开发项目成本控制的必要性
-、
利润最大化是所有房地产金业的核心工作和最终目的，近年来，随着政府相关宏观调控政策的实施，再加上房地产市场的日益规范，终结了房地产行业的暴利时代。在此背景下，房地产开发企业更加关注成本控制工作，并将其当成了管理工作的重中之重，值得一提的是，房地产开发项目具有较大的复杂性，尤其是大量数据的存在如大了工程造价管理的乘度，正由于上述间愿的存在，导致房地产开发项目的成本难以控制，产生了不必要的浪费，最终严重降低了房地产金业的利润，由此可见，重视和微好房地产开发项目成本控制工作是十分必要的，已燃成为当务之急。
BIM技术概述
二、
1.BIM技术的内酒
美国对BIM（建筑信息模型）进行了下述定义：一个建设设随所对应的物理形态及其相关特性的数字化反映，借助虚报化的数字信息对待建构筑物进行仿真，以展现其真实形态下的客项信息，一方面能够获得直观的三维立体形状信息；另一方面还可以构建构筑物的全程动志控制体系，就内通视角来看，运用BIV技术可以构建一个囊括项目各种数据的三维数字模型，以数字化的方式提前展现项目所具有的实体功能。与此同时，建筑信息模型还能够在项目建设的不同阶段，对相应的项目信息进行创建、管理以及共享，
2.BIM造价软件在项目管理上的优势
BII造价软件在项目管理上的优势集中体现在下述方面：具有建立模型或导入模型的功能；以三维模型为基确的；可分别提供工程造价管理各类业
务、各类角色、各个阶段的应用。三、
基于BIM技术的房地产开发项目成本控制实例
1.工程概况
A房地产开发企业计划开发B项目，该项目的建筑面积共计58000，地下、地上各自的建筑面积分别为12000和46000㎡，地上拟建25层，总高度为73.95n，该项目建设不仅涉及大量的工程数据，而且涉及多方协同施工月题，再加上设计图纸变更之类的间题，给项目成本控制工作带来了极大的挑战，为解决上述间题，该项目在建设过程中引入和应用了BIV技术，旨在在保证质量的前提下，
加强或本控制，为A房地产开发企业创造更大的经济效益和社会效益。
2.各阶段的成本控制分析（1）决策阶段
在决策阶段，主要工作是对该项目子以可行性分析，进行系统、严谨的技术经济论证，对多种建筑方案进行筛选，最终确定最科学的建设方案。BIV 技术的应用能够明显提升项目投资分析工作的效率，在决策阶段，应用BIV技术构建相应的项目数据模型（其标准层的B模型如图1所示)
图1项目标准层的BIK模型
(2）设计阶段
在设计阶段，通过BIM技术的应用能够完成对多个设计方案的科学筛选，还能够对设计模型进行相关检查，主要包括一致性检查、设计概算以及随工图预算管理等
A房地产开发金业确定承担B项目的开发之后，紧接着便进入了设计阶段，在该环节，为实现对项目造价的有效控制，决定应用限额设计这一方法，通过BIA模型，辅以企业BII数据库之中收求的各项工程造价指标，能够在设计阶段之前制定合理的限额目标。
（3）据投标阶段
在招投标阶段，招标单位的核心工作是对招标的最高限价进行科学编制，而投标单位的核心工作是对项目的投标报价进行科学编制，以清单计价为例，A企业确定项目的工程量之后，便会将招标文件分别下发给所有参与投标的单位，而后者应对招标文件提供的工程量清单子以全面且细效的复核，接下来确定各个分部分项工程所对应的综合单价，结合利润及风险等一系列因素确定最终投标报价。
(4）施工阶段
对于施工阶段的成本控制而言，其核心工作是如下：
①工程付款的控制
随着B项目的逐层展开，牵扯的分包工程也慢慢增多，替助BII软件，参考项目监理批复的进度，于BII软件之中输出需要完或的邦部分工程量，及时且准确地审核施工企业所对应的进度产值，在和随工企业开展阶段性对量的工作中，通过BIM算量软件所拥有的三维可视化等相关功能，能够很好地
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防范施工企业错报或者虚报工程量的间题
②工程变更费用控制
应用BII算量软件能够在项目模型上修改图元、位置以及做法，通过“BIV变更软件能够非常直观地累看变更结果，软件能够自动计算和提供工程变更前后的工程量差值，软件能够自动生成两份文件，一份是变更前的：另一份是变更后的，基于每次工程变更能够进行投资估算，了解工程变更
产生的费用。 ③素赔管理
在B项目的整个建设期间，应重视和缴好对现场签证的相关管理，对于签证涉及的内容，通过BIN 技术和现场具体情况做比对，借助三维模拟的应用了解实际偏差，章握笠证的实际工作量，从面在汇总工作量的基上计算得到所产生费用，
（5）骏工结算阶段
B项目历经一定的施工过程之后便进入了峻工结算阶段。该阶段涉及大量的工程造价数据和信息，如果使用传统方法进行处理，则相当累现，而BIM技术则具有比较大的优势，BIM数据库会题着工程的进行而日益完善，当进入峻工结算阶段之后，其便能够十分完整地展现工程实体，在峻工移交过程中， BIM模型的应用能够大幅提升B项目的结算速度以及准确性。
（6）建立企业级BIN数据库
在项目建成之后，利用软件能够得到这一项目的各项造价指标，整理、汇总之后存储到A企业的 BIMI数据库，除此之外，还能够将这一项目纳入数据降生成所调的案例工程库，另外，这一项目的构件存储到A金业的构件库，并加以科学管理，这些均能够为A全业日后的同类或类似工作提供有益参考。
结语因、
BII技术能够为不同项目参与方构建一个协同、共享平台，这对于现代房地产开发项目的成本控制而言具有相当积极的现实意文，然而BIJI技术在我国房地产领域的应用尚处于起步阶段，还需要业界人士进行深入研究，从而更好地服务于房地产开发
项目的成本控制工作，参考文献
[1]张建平，范盐，王阳利，等.基于4D-BIV的施工资源动态管理与成本实时监控[]].随工技术， 2011 (4) : 3740
[2]黄华.基于BII的建设项目全生命周期成本解决方案[J].内江师范学院学报，2011(8)：71-74.（作者单位：山西路安房地产开发有限公司 046000)