房地产开发项目成本控制 ■宋立钢
[摘重】随着我国房增产业政策的不新请整，国内房地产行业之间的竞争在不断如划，使房产企业面临着利润空闻增减的巨大携战，使从最利时代走向平利时代甚至微利时代的房地产市场面临进一步调整，因此，房地产开发企业要实现开发明目的经济效益最大化，实现势续、稳定、健康的发展，就必或加建对开发项目成本的控制，节省质地产项目开发的成本，增如利润的增长空同，权不断增强房地产市场的竞争力与占有率，
[关建调】房增产项目全过程域本控制
贯穿于项目开发全过程的是房地产开发工程成本控制，因此，也是各个房地产开发企业十分关心的一个间题：由于房地产具有建设周期长、资金投入大、专业性教较强、受到政策和市场因索的影响较大等特点，被公认为是一个高风险的行业，如果房地产企业想要在竞争强烈的行业市场中生存与发展，得到良好的效益，就要控制好房地产开发项目成本的投入，提高金业成本管理求平，
房地产工程开发成本控制的含义
实施施工成本控制不是简单的房地产工程开发成本控制，更不单单是为了某一阶段投入的节省，而是由房地产企业全员、全方位、全经过的角度，最大程度地利用有效的资源，系统地规划、控制房地产项目的成本构成，进而完成房地产企业全体效益的最大化案旨，
为参加房地产工程开发的全体人员的成本控制主体；成本控制的对象是指从工程决策、立项、到审批、设计、建设和销售的每一个程序；成本控制的内容为对开发的投入进行分析、计划、预测、核算、考核等。
房地产开发项目成本的构成二、
1.土地及拆迁补偿费
土地及拆迁补偿费指的是因房地产开发而取得土地所发生的各项费用，包括土地征用费、建筑物的拆迁补偿费用、征地管理费，或现在替追采用招，拍、挂等方式取得土地的出让金等等，土地及拆迁补偿费用是一个重要的评价项目是否可行、是否有预期利润的经济指标，房地产开发商在决定是否开发一个房地产项目之前，需要计算楼板价（印开发每一平方米商品房所占的土地成本），这是项目可行性研究的一个重要环节。一般土地及拆迁补偿费用占房地产开发项目成本构成的比例超过30%。
2.前期工程费
房地产开发工程前期阶段成本关键包含：土地和拆迁费、设计勘察费、地下室防空易地建设费、建筑单位养老保障金、城市基础配套设施费、白蚁防范项目费、散装水泥专项资金、水士保持设施补偿费等。
前期项目费指的是项目工程在开工之前出现的成本，包含：可行性探究费，对于投资相对大一点的工程，在实施工程开发前要实随必须的可行性探
城市建装建设经涛1URBANISMAND ARCHITECTURECONSTRUCTION ECONOMY
究，所以所出现的费用；设计期票费，指的是在工程开发的经过中，开发商委托设计企业实随的设计或自主实施的设计，所出现的费用如果在旧域区，而且之前的龄察文件保存比较完整、具体，这项费用能够降低；
“三通一平”费，水通、路通与电通
就是所调的“三通”，施工场地的平整就是所谓的“一平”，这是对工程施工前，为达到施工条件所出现的费用。这项费用所占比重在新、旧域区的开发中，并不一样，旧城之前的设施通常可以满足随工需求，有的只需很少的调整就可以应用：而相对较多的是新城区这项费用比重。这部分费用一般不超过房地产开发项目或本构成5%的比例。
建安工程费 3.
建安工程费主要是指房地产开发建设所发生的建材费、设备购置费以及安装工程费用等，包括房地产开发企业以自营方式发生的建筑安装工程费和发包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，如果在项目立项决策和设计规划阶段能够进行有效控制，建筑安装工程费即能够得到有效的控制，一股占房地产开发项目成本构成约40%60%的比例
4.基确设施费用
基础设施费主要有道路开发、供电、供水、供气、照明、通讯、排污、环卫、绿化、排洪等费用支出。一般约在房地产项目开发成本构成的10%的比例。
5.公共配套设随费用
建设不可以实施有偿转让的小区公共配套设施产生的费用支出就是配套设随费用的关键。一般占房地产项目开发或本构成约10%
6.间接费用
企业结构、管理开发工程出现的费用就是间接费用，包含工资、职工福利费、折旧费、继理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。股占房地产开发项目或本构或约5%
房地产项目成本管理中存在的主要问器
三
随着市场经济的发展，房地产行业和企业的规模在不断扩大，与此同时，伴题育品房交易的市场化深化，使得房地产行业的竞争日登激烈，房地产开发成本会对房地产企业的经济效益造成重要影响，但是其没有获得众多企业的高度重视。在当前的房地产开发成本控制上主要有以下几个闫题：
1．缺乏完善的成本管理制度体系
一些房地产企业的内部成本管理制度不够完善，对于成本的管理尚处在相放的状态，即使一些企业已经建立起成本制度，但在执行的过程中往往是责任和权利没有相互对应，如同虚设，并未在公司的规章制度和日常管理中得到真正的落实，无法实现成本控制的目标。
成本意识缺失 2.
目前许多房地产开发企业并没有实现“全员、全方位、全要素、全过程”的成本控制，或本意识存在误区，当前，房地产市场正进入到精组化。全
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面化的管理时代，专业分工变得更如明确细致，对专业技术水平要求很高，因此，任何一个会对成本造成影响的微小要素都要纳入开发成本控制管理的范围内。
3.方法落后
房地产项目开发成本控制主要有：投资决策阶段、设计阶段、招投标与合同治商阶段、施工阶段、峻工决算阶段的成本控制，传统的项目或本控制管理只重视施工阶段和峻工阶段的管理，往往忽视创造最大价值的设计和招投标合同阶段管理；此外，开发过程的控制在房地产开发成本控制中较为缺乏，这和当前房地产项目开发管理的要求有着很大的距高。
房地产工程成本控制改善对策
因、
1.投资决策阶段成本控制
房地产工程开发是一个动态的过程，其周期长而且资金金额大，所以单位在工程入手时就要对整个工程开发有关费用和建成后的收益实施准确评结。特别是对于新开发的某些城市，其经济比较简单、人口少、低的采购力、较长的建材运距、较大的工程投资成本，这雷要房地产企业在工程决策时把可行性探究、策划和投资估算做好。
工程可行性探究报告是决策的关键根据，可行性探究报告微好：要把市场调研微好，经过目标客户和其需要的解析，实施准确的工程定位；要把效益探究做好，从工程投资与销售收入开始，处理工程在经济上的“适当性”间题，让工程医跟所在城市的规划需要相符，文要满是应用功能，医要思考功能分区与建筑物的距离需要，又要思考最大限度地节省用地，布置紧读适当尽量缴到，充足运用地形地，把地皮费用降低。
2.设计阶段成本控制
全过程成本控制中，最重要的是设计阶段，宜采用多阶段招标方式，即先进行方案招标，再进行方案优化，最后进行设计招标。
（1）对设计全业实施限额施工图设计
扩初设计前，根据总规设计和房地产项目的通常建造标准，项目曾理部协助业主编制了项目投资概算，作为指导设计阶段项目或本控制的依据。设计过程中，因项目所在地地质条件较差，项目管理部组织召开结构形式、地质勘察等专愿会议，对具体数据进行分析，对比各设计方案的优劣，最终在演足国家相关设计规范、保证建筑物结构安全的前提下，经业主确认采用距形柱框架结构，局部采用异形柱，在确保质量的条件下尽量在源头上做好成本上的节约。
在进行施工图的设计时，要控制好或本的投入。在设计中，一些设计人员仅仅注重工程“质量”和使用期限，并没有过多考患到设计方案对于工程成本的影响，为此在这个环节上要加强重视，不能忽视，比如：基础结构形式的选用：结构配筋量标准：安全系数取值：设备、材料的选用；以上是控制工