ICS 03.080
CCS A 12 15
内
蒙 古 自 治 区 地 方 标 准
DB15/T 970—2024
代替DB15/T 970-2016
居住物业管理服务规范
Residential property management service specifications
2024-09-27 发布
2024-10-27 实施
内蒙古自治区市场监督管理局 发 布
DB15/T 970—2024
目
次
前言 ................................................................................. II
1 范围 ............................................................................... 1
2 规范性引用文件 ..................................................................... 1
3 术语和定义 ......................................................................... 1
4 总体要求 ........................................................................... 2
5 物业服务费 ......................................................................... 2
6 党建引领 ........................................................................... 2
7 突发事件处理 ....................................................................... 2
8 创新与服务提升 ..................................................................... 3
9 物业服务评价与监督 ................................................................. 3
10 住宅五级物业服务 .................................................................. 3
11 住宅四级物业服务 ................................................................. 13
12 住宅三级物业服务 ................................................................. 22
13 住宅二级物业服务 ................................................................. 32
14 住宅一级物业服务 ................................................................. 41
I
DB15/T 970—2024
前
言
本文件按照GB/T 1.1—2020《标准化工作导则 第1部分：标准化文件的结构和起草规则》的规定
起草。
本文件代替DB15/T 970-2016《居住物业管理服务标准》，与DB15/T 970-2016相比除结构调整和编
辑性改动外，主要技术变化如下：
a) 将标准名称《居住物业管理服务标准》更改为《居住物业管理服务规范》；
b) 增加了“智慧物业服务”（见 3.4）；
c) 增加了“党建引领”（见第 6 章）；
d) 增加了“突发事件处理”（见第 7 章）；
e) 增加了“创新与服务提升”（见第 8 章）；
f) 删除了“中央空调系统”（见 2016 版 7.2.3.5、8.2.3.5、9.2.3.5）；
g) 增加了“升降系统”（见 10.5.4、11.5.4、12.5.4、13.5.4、14.5.4）；
h) 增加了“高处作业设备”（见 10.5.4.2、11.5.4.2、12.5.4.2、13.5.4.2、14.5.4.2）；
i) 删除了“宠物管理”（见 2016 版 7.5.1、7.5.3）；
j) 增加了“卫生消杀”(见 10.9.5、11.8.5、12.8.5、13.8.5、14.8.5)；
k) 更改了“绿化服务”为“总体要求”“修剪整形”“除草”“补植改植”（见 10.10、11.9、
12.9、13.9、14.9，见 2016 版 7.7、8.7、9.6）；
l) 增加了“沟通、评价和改进”（见 10.12、11.11、12.11、13.11、14.11）。
本文件由内蒙古自治区住房和城乡建设厅提出并归口。
本文件起草单位：内蒙古自治区住房和城乡建设厅、赤峰绿城物业服务有限公司、内蒙古自治区物
业管理协会。
本文件主要起草人：张鹤、雷振华、李刚、赵文宗、董朝旺、林玉峰、贾晓峰、王国峰、王欣欣、
连海波、杨可心、孙海涛、马忆历、邹海涛、程志新、李亚鹏、于永淇、陈宾、许砚秋、吴小乐、曹彦
慧、王大千、黄志鹏、邱建刚、陈娟、李文生、王建、刘洋、刘泽、李博苑、李刚。
本文件及其所代替文件的历次版本发布情况为：
—— 2016 年首次发布为 DB15/T 970-2016；
—— 本次为第一次修订。
II
DB15/T 970—2024
居住物业管理服务规范
范围
本文件规定了居住物业管理服务活动中的术语和定义、总体要求、物业服务费、党建引领、突发事
件处理、创新与服务提升、物业服务评价与监督、住宅五级物业服务、住宅四级物业服务、住宅三级物
业服务、住宅二级物业服务、住宅一级物业服务等基本要求。
本文件将适用于居住物业管理活动。
规范性引用文件
下列文件中的内容通过文中的规范性引用而构成本文件必不可少的条款。其中，注日期的引用文件，
仅该日期对应的版本适用于本文件；不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本
文件。
GB 2894 安全标志及使用导则
GB 5749 生活饮用水卫生标准
GB/T 10001.1 公共信息图形符号 第1部分：通用符号
GB 13495.1 消防安全标志 第1部分：标志
GB 17051 二次供水设施卫生规范
GB/T 20647.9 社区服务指南 第9部分：物业服务
GB 25201 建筑消防设施的维护管理
GB 50310 电梯工程施工质量验收规范
GB/T 51168 城市古树名木养护和复壮工程技术规范
TSG T 5002 电梯维护保养规则
DB15/T 3686.1 物业管理服务规程 第1部分: 客户服务
DB15/T 3686.2 物业管理服务规程 第2部分: 工程运维
DB15/T 3686.3 物业管理服务规程 第3部分: 秩序维护
DB15/T 3686.4 物业管理服务规程 第4部分: 保洁服务
DB15/T 3686.5 物业管理服务规程 第5部分: 绿化养护
术语和定义
下列术语和定义适用于本文件。
特约服务
为满足业主（物业使用人）的个别需求，受其委托而提供的服务。
注： 通常指在物业服务合同中未要求、物业服务人在专项服务中也未设立，而业主（物业使用人）又提出该方面的
需求。
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DB15/T 970—2024
包干制
由业主向物业服务人支付固定物业服务费用，盈余或亏损均由物业服务人享有或承担的物业服务
计费方式。
酬金制
在预收的物业服务资金中按约定比例或约定数额提取酬金支付给物业服务人，其余全部用于物业
服务合同约定的支出，结余或不足均由业主享有或承担的物业服务计费方式。
智慧物业服务
利用信息技术手段，为业主（物业使用人）提供物业管理服务、市政公用服务、社区生活服务等功
能的智慧化应用。
总体要求
提供物业服务的物业服务人应依法取得营业执照并向旗、县、区、市主管部门备案，物业管理专业人员
以及专业类的专职管理和技术人员应按照国家有关规定取得相应的岗位证书、专业技术职称证书。
签订物业服务合同时，业主（物业使用人）与物业服务人可根据实际需求分模块选择与居住物业相匹配
的物业服务等级，具体服务事项可依照合同中约定的执行。
物业服务费
物业服务收费应遵循合理、公开、收费标准与服务标准相适应的原则，根据服务项目的性质，分
别执行政府指导价和市场调节价。
物业服务费的收取应按照相关部门的规定和合同约定执行。
物业服务人为业主（物业使用人）提供特约服务，服务报酬由双方约定。
物业服务人向业主（物业使用人）收取的物业服务费、车位服务费、特约服务费进行公示。
党建引领
符合条件的物业服务人，应成立中国共产党的基层组织。不符合条件单独成立党支部的物业服务
人，经上级党组织批准，其党员可与同一地区邻近单位或行业接近单位的党员联合组成党支部。若不能
成立联合党支部的，可按照属地管理的要求接受街道或社区党组织领导。
物业服务人在社区党组织领导下，开展党建活动，强化党建引领，建立社区、物业服务人、业主
委员会（物业管理委员会）共商、共建、共治、共享的多方联动机制，提升社区治理水平。
突发事件处理
2
DB15/T 970—2024
物业服务人应按照《中华人民共和国突发事件应对法》建立突发事件应急组织机构，结合地区特
点、行业特性及项目实际情况编制相对应的应急预案。
发生突发事件时，物业服务人应配合政府部门做好应对工作。
创新与服务提升
倡导有条件的物业服务人开展智慧物业服务、绿色物业服务，提高服务质量，提升业主（物业使
用人）幸福感、获得感。
物业服务人应通过智慧物业服务平台，为业主（物业使用人）提供通知公告、投诉建议、服务指
南、公开公示、服务报告、线上缴费、社区文化宣传等物业服务和社区商业、文化教育、健康运动、休
闲娱乐、家政养老等社区生活服务。实现在线业务办理、服务信息发布、网上询价、网上订购、网上支
付等功能。
物业服务人应制定绿色物业服务方案，采用新技术、新方法推动物业管理区域内节能降耗、垃圾
分类、污染防治等事项的实施。
物业服务评价与监督
物业服务评价
1.12.1 物业服务人应按照有关规定和合同约定，对所承接的项目每年至少进行 1 次物业服务质量评
价。
1.12.2 物业服务人可邀请第三方评估机构进行评价。
物业服务监督
物业服务人应主动接受物业主管部门、新闻媒体、业主（物业使用人）及社会各界的广泛监督。可
采用直接或间接方式收集监督信息。
住宅五级物业服务
基本要求
1.14.1 服务机构
1.14.1.1 应有固定的服务场所，根据实际工作需要配备相应数量的智能化办公设备等。
1.14.1.2 应在园区显著位置公示企业营业执照、主要管理人员姓名、照片、岗位信息、收费标准、24
小时服务电话、服务事项及标准等信息。
1.14.1.3 在明显位置悬挂物业服务人铭牌。
1.14.2 工作人员
1.14.2.1 物业从业人员应具有良好的职业道德、责任心和服务意识。
1.14.2.2 服务用语、仪容仪表应符合 DB15/T 3686.1 的规定。
1.14.2.3 物业服务人应在上岗前对工作人员进行专业培训，工作期间还应进行技能培训。
1.14.3 规章制度
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DB15/T 970—2024
1.14.3.1 物业服务人应建立人力资源、财务、行政、安全等管理制度。
1.14.3.2 物业服务人应根据服务项目特点制定物业服务方案、岗位标准、工作标准以及各类突发事件
应急预案等管理制度。
1.14.3.3 物业服务人应按照法律法规及管理规约的规定，制定房屋使用、车辆出入和停放、装饰装修、
电梯使用、宠物管理等管理制度。
1.14.3.4 物业服务人应根据需要在显著位置张贴悬挂相应的管理制度。
1.14.4 财务管理
1.14.4.1 物业服务人应建立财务管理制度，并符合相关规定。
1.14.4.2 物业服务收费计费方式分为包干制、酬金制。实行酬金制方式收取物业服务费的，物业服务
人应依据合同约定每年公布物业服务项目资金年度预决算和收支情况，可聘请专业机构对资金情况进
行审计。
1.14.4.3 物业服务人应按规定公布公共收益的账目情况, 按规定与约定进行结算。
1.14.5 档案管理
1.14.5.1 物业服务人应建立完善的档案管理制度，做到档案、记录等内容完整、准确，并定期对档案
资料进行整理，保证其规范、齐全、方便查阅，同时做好档案资料的保密工作。
1.14.5.2 应根据档案性质的不同，分类进行管理，并建立相应电子档案，管理的档案主要包括：
a) 业主（物业使用人）资料；
b) 物业服务人日常管理文件、记录；
c) 投诉处理资料；
d) 物业竣工验收档案；
e) 物业权属资料；
f) 项目承接查验资料；
g) 配套设施权属清册；
h) 房屋维修管理档案；
i) 设施设备使用、养护、检查、维修管理台账；
j) 秩序维护档案；
k) 消防管理档案；
l) 保洁服务档案；
m) 绿化养护档案；
n) 其他资料。
注： 档案管理不包括物业服务人的内部管理档案，如员工档案、规章制度、企业文化建设等。
1.14.6 标识管理
1.14.6.1 通用要求
1.14.6.1.1 标识的图形符号使用应符合 GB/T 10001.1 的要求。
1.14.6.1.2 消防与安全标识应符合 GB 13495.1、GB 2894 的要求。
1.14.6.1.3 各类标识的文字使用规范，格式统一。
1.14.6.2 指引类标识
1.14.6.2.1 应在小区主要出入口，设置平面示意图及楼栋号。
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DB15/T 970—2024
1.14.6.2.2 应设置物业管理区域内主要道路、停车场、泊车导向等标识。
1.14.6.2.3 服务台、公共卫生间等公共服务设施应设置引导和位置标识。
1.14.6.3 警示类标识
1.14.6.3.1 公共区域内应设置紧急出口、消防通道、禁烟区等警示类标识。
1.14.6.3.2 公共区域内应设置共有设施设备的安全警示标识。
1.14.6.3.3 对危险隐患部位应设置安全防范警示标志。
1.14.6.4 设施设备类标识
1.14.6.4.1 按照共有设施设备类型，安装设施设备标识。
1.14.6.4.2 按照共有设施设备使用功能，应标明管理状态、提示、警示、指示等标识。
1.14.6.5 其他标识
根据实际需要，应设置临时性服务标识（如“维修进行中”、“小心地滑”等）及其他标识。
客户服务
1.14.7 客户服务应符合 DB15/T 3686.1 的规定。
1.14.8 每日提供不少于 12 小时的业务接待服务，其他时间应设置值班人员，设置并公示 24 小时服务
电话。
1.14.9 酬金制方式物业服务项目，每半年公示物业服务合同履行情况、收支状况、各项资金的使用情
况等。
1.14.10 每月进行 1 次电话或走访方式拜访，拜访率不低于总户数的 50%，并做好记录。
1.14.11 急修项目 15 分钟内到场处置，一般维修应在 30 分钟内或按约定时间到达现场，一般维修项
目 2 日内修复（业主（物业使用人）预约、雨天筑漏等可不受此限），维修回访率 100%，保留回访记录
并存档。
1.14.12 业主（物业使用人）提出的意见、建议、投诉应及时响应，并将处理结果在 24 小时内回复，
投诉回访率 100%，保留回访记录并存档。
1.14.13 在物业管理过程中，对违反治安、消防、房屋管理、城市管理、规划、环保等方面法律、法
规的行为，物业服务人应进行劝阻并报告相关行政主管部门，并配合相关行政主管部门进行调查、取证。
1.14.14 每半年进行不少于 1 次业主（物业使用人）满意度调查，征集业主（物业使用人）对物业服
务的意见建议，调查覆盖率不少于 50%，汇总分析调查结果，对薄弱环节持续改进，并将调查结果及改
进方案在显著位置进行公示，保留调查记录并存档。
1.14.15 每月与业主委员会（物业管理委员会）、居民委员会例会沟通 1 次，不断改进服务方式，提
高服务水准，提升业主（物业使用人）的满意度。
1.14.16 每月组织 1 次项目服务质量检查，重大节假日之前组织专项检查。
1.14.17 应设置公共信息栏，根据公示内容适时进行内容更新，同时配合相关部门进行公益性宣传。
1.14.18 可能对业主（物业使用人）日常生活带来影响的事项，物业服务人确认信息后应及时在小区
主要出入口、各单元楼以书面形式张贴通知，或通过智能化物业服务平台告知业主（物业使用人）。
1.14.19 物业服务人结合传统节日，并兼顾老、中、青、幼多层次业主（物业使用人）需求，举办个
性化或定制性社区文化活动。重要节假日之前应组织装饰美化活动。
1.14.20 项目经理接待日每月 1 次，形成工作记录并存档。
特约服务
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委托物业服务人提供特约服务的，应签订专项服务委托合同，明确特约服务事项和各方权利义务。
装修管理服务
1.14.21 物业服务人应制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度。
1.14.22 物业服务人受理业主的装饰装修申报登记，应签订协议，并向业主或其委托人告知装饰装修
过程中的注意事项和禁止行为。
1.14.23 在装饰装修期间物业服务人每日不少于 2 次的装饰装修现场巡查，对不符合规定的行为、现
象及时劝阻、制止或报告。
1.14.24 物业服务人应严格管理监督业主的装修垃圾投放：
a) 委托清运的，应指定临时堆放地点，采取围挡、遮盖措施，并及时清运；
b) 自行清运的，应监督其采用袋装或密闭运输的方式，并及时清运。
房屋及附属设施设备的维修养护
1.14.25 总体要求
1.14.25.1 房屋及附属设施设备的维修养护应符合 DB15/T 3686.2 的规定。
1.14.25.2 物业服务人应依据《物业承接查验办法》《内蒙古自治区物业管理条例》的规定及物业服
务合同约定，与建设单位或业主委员会（物业管理委员会）共同对新接管物业服务项目的共有部位、共
有设施设备进行承接查验，并交接相关资料。
1.14.25.3 物业服务人应建立完善的物业服务项目共有部位及共有设施设备巡检、维修养护档案，做
好记录并及时整理存档。
1.14.25.4 物业服务人应按物业服务合同约定，对共有部位及共有设施设备进行运行维护。针对雨、
雪等恶劣天气应有防范性检查及维修措施。
1.14.25.5 每周对设备间清洁维护不少于 1 次，整洁有序，室内无杂物堆放；设置挡鼠板及粘鼠板；
在明显易取位置配备消防器材且完好有效；设施设备标识、标牌齐全；张贴或悬挂相关制度、证书。设
备间开放日活动每季度不少于 1 次。
1.14.25.6 每年第四季度制定下一年度维修养护计划，并留存 5 年的运行、检查、维修养护记录。
1.14.26 共有部位的运行、维修养护
1.14.26.1 每半年应对梁、板、柱等结构构件巡查不少于 1 次，外观出现变形、开裂等现象时，应建
议相关业主申请房屋安全鉴定，同时将有关情况向相关部门报告。
1.14.26.2 每月应对外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台等巡查不少于 1 次；每周应对共用部位的门、窗、
玻璃等巡查不少于 1 次；每月应对共用部位的室内地面、墙面等巡查不少于 1 次；每季度应检查 1 次公
共区域防水。如发现问题，保修期内的应告知相关责任单位进行维修处理；保修期外的应告知相关业主。
1.14.26.3 每周应对场地、围墙、道路、大门、阶梯及扶手、沟渠、雨水及污水管井、休闲椅、凉亭、
雕塑、景观小品等巡查不少于 1 次。
1.14.26.4 每年应对防雷装置进行维护保养及检测 1 次，确保无锈蚀、变形、断裂现象。
1.14.27 供配电及照明系统
1.14.27.1 供配电系统
1.14.27.1.1 对低压柜运行状况应每日巡查 1 次，每半年进行 1 次电气安全检查并维修养护，养护内
容包括紧固、检测、清扫等；每半年检测 1 次接地电阻；每年校验 1 次仪表。巡检记录及养护记录规范
齐全。
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DB15/T 970—2024
1.14.27.1.2 对低压配电箱和线路运行状况应每月巡查不少于 1 次，每半年维修养护 1 次，养护内容
包括紧固、检测、清扫等；每季度切换 1 次双路互投开关。巡检记录及养护记录规范齐全。
1.14.27.1.3 每周应对控制柜设备运行状况巡查不少于 1 次；每半年维修养护 1 次，养护内容包括紧
固、检测、调试、清扫等；每季度应校正 1 次各种电器元件或控制设备的设定值；每半年应检查 1 次远
控装置。巡检记录及养护记录规范齐全。
1.14.27.1.4 发电机应每月试运行 2 次，保证运行正常；每半年 1 次带负荷运行；每季度活化 1 次蓄
电池；每年应对发电机做 1 次保养。巡检记录及养护记录规范齐全。
1.14.27.1.5 配电室、楼层配电间门、孔、洞、窗等处的防小动物措施应完备；穿墙线槽周边封堵严
密；锁具完好；电缆进出线和开关标识准确。
1.14.27.1.6 应保证低压配电室电缆沟无积水。每年组织对低压母线、配电盘、变压器、电缆进行 1
次例行试验，根据试验记录对相关设备进行维护。
1.14.27.2 照明系统
1.14.27.2.1 对楼内公区照明系统每日至少应巡视 1 次，一般故障 3 小时内修复；原则上其他复杂故
障 1 日内修复。
1.14.27.2.2 对园区、景观及泛光照明系统每日至少应巡视 1 次，一般故障 6 小时内修复；其他复杂
故障原则上 2 日内修复。
1.14.27.2.3 对应急照明系统至少应每日巡视 1 次，发现故障，及时组织维修。
1.14.28 升降系统
1.14.28.1 电梯
1.14.28.1.1 电梯查验应符合 GB 50310 的规定。
1.14.28.1.2 应在电梯明显位置张贴有效的电梯检验标志；在电梯轿厢内显著位置张贴电梯使用的安
全注意事项和警示标志、使用管理单位名称和维修单位名称及其急修、救援、投诉电话。电梯紧急报警
装置能满足使用要求，并符合相关部门的规定。
1.14.28.1.3 按照《特种设备安全法》、TSG T5002 的规定，主动聘用或选择检验、检测机构对电梯进
行安全检验、检测。电梯检验有效期届满前 1 个月，应向电梯检验检测机构提出检验申请。
1.14.28.1.4 确保电梯轿厢内可视监控装置、语音提示广播、应急通讯装置等设施正常使用。
1.14.28.1.5 与有相应有效资质的电梯维保单位签订电梯维保合同，约定维修保养内容、要求、频次、
期限以及双方的权利、义务与责任。
1.14.28.1.6 配备不少于 1 名取得特种设备作业人员证的电梯安全管理人员。每日对电梯运行的安全
状况巡查不少于 1 次，发现问题及时处理。每年对电梯安全管理人员进行特种设备安全培训，保证其具
备必要的安全知识。
1.14.28.1.7 有电梯突发事件或事故的应急措施与救援预案，并每季度演练 1 次。
1.14.28.1.8 发生电梯困人时应及时采取措施。物业从业人员应在 15 分钟之内到达现场，并立即通知
专业维修人员。
1.14.28.2 高处作业设备
1.14.28.2.1 设备应经有资质的检测机构检验合格后，在有效期内使用。
1.14.28.2.2 操作人员应经过安全培训，严格遵守安全规定，严格执行安全操作规程。
1.14.28.2.3 有专业人员对设备运行进行管理，定期进行检查及保养，记录使用状况，并存档。
1.14.29 供水系统
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DB15/T 970—2024
1.14.29.1 采用储水水箱形式二次供水的按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备，每半年至少应对二
次供水设施进行 1 次清洗消毒及水箱清洗，二次供水设施符合 GB 17051 的要求，水质符合 GB 5749 的
要求，并取得政府卫生防疫部门颁发的水质检测合格报告。
1.14.29.2 每日应对供水设施设备运行情况巡查不少于 1 次，发现问题及时解决。
1.14.29.3 供水水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管；溢流管口、透气口应安装金
属防护网并保持完好。
1.14.29.4 根据供水系统使用说明及相关规定进行维修养护。
1.14.29.5 每半年应对供水管道、阀门等进行不少于 1 次的除锈、刷漆工作。每年入冬前应对暴露管
道进行防冻处理。
1.14.30 排水系统
1.14.30.1 每次降雨前后应对雨、污水井、屋面雨水口、天沟等设施进行检查，组织清理疏通，确保
其畅通。
1.14.30.2 每月应对集水坑、强排管道、阀门巡查不少于 1 次，检查设备运行状态；同时应进行 1 次
设备手动启动测试；每季度应养护 1 次。
1.14.30.3 化粪池、污水井及管线每半年清掏、疏通不少于 1 次，发现异常及时处理。
1.14.30.4 对物业管理区域内底层商业的排水系统，每月巡查不少于 1 次，发现异常及时组织清掏。
1.14.31 供暖系统
1.14.31.1 采用自备锅炉供热的居住小区，其供热设施设备及供热管线可委托物业服务人负责维护、
管理，或由物业服务人委托专业供暖公司维护、管理；采用集中供热的居住小区，物业服务人可根据集
中供热部门的委托，承担小区内供热交换站及二次供热管线等的维护、管理，双方应当签订委托协议，
明确委托的主要事项和费用支付标准与方式，均应符合《内蒙古自治区城镇供热管理条例》的规定。
1.14.31.2 受托的物业服务人，每年供暖前对暖气管道、阀门等进行集中检查，对管道进行必要的防
冻处理。供暖期内，定期对管线中的各类阀门巡查，确保无渗漏，发现问题及时修缮处理。
1.14.32 安全防范系统
1.14.32.1 人行出入口、楼宇大堂、电梯轿厢、主要路口等重点部位实现监控覆盖，每日应对视频监
控设备巡查 1 次，保证其画面效果、录像、图像保存等功能运行正常。每半月应对摄像头的聚焦、清晰
度、红外夜视、遮挡物、镜头清洁等情况巡查不少于 1 次，并及时进行相应调校，每季度维修养护 1 次，
监控数据保存时间应不低于 30 天。
1.14.32.2 机动车和非机动车集中停放点要落实专项管理，确保其有序停放。每周应对停车场管理设
施巡查 1 次，每月维修养护 1 次。
1.14.32.3 每日应对报警控制管理设备巡查 1 次，保障其运行正常。
1.14.32.4 每周应对红外对射探测器管理设备做运行状态测试 1 次，保障设备运行正常。
1.14.32.5 每日应对楼宇对讲系统巡查不少于 1 次，保证其按键、显示屏、通话等功能运行正常。
1.14.32.6 每周应对电动人行门系统巡查不少于 1 次，保证设备运行正常。
1.14.33 水景及其他康养娱乐设施
1.14.33.1 水景设施启用前应进行防渗漏和防漏电检查，保证无渗漏及用电安全。
1.14.33.2 其他康养娱乐设施启用前应进行安全检查，保障设施正常运行。
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1.14.33.3 根据季节合理制定开启、关闭时间，并按计划运行。每日对水池、水泵、控制柜及其附属
设施巡查不少于 1 次，每周检测 1 次防漏电设施。每日对康养娱乐设施巡查不少于 1 次，确保无安全隐
患。
1.14.33.4 应设置必要的安全警示标识和设施使用说明。
消防安全管理
1.14.34 落实消防安全责任制，明确消防安全责任人，明确各岗位消防安全职责。发现安全防火隐患
应及时进行消除，必要时立即向消防救援部门报告。
1.14.35 应保证消防设施设备完好，可随时启用，设施的维修维护管理应符合 GB 25201 的要求，同时
应保持消防通道畅通。
1.14.36 在楼层出入口、电梯口等醒目位置应有安全逃生路线、安全出口、消防设施器材使用方法的
明显标志和警示标语以及安全疏散路线图。
1.14.37 有灭火和应急疏散预案，设有义务消防队，配备必要的消防器材，相关人员掌握消防基本知
识和技能并每季度进行培训；每年组织 2 次有员工、业主（物业使用人）参加的消防演练。
1.14.38 在小区公共信息栏内对消防安全知识进行宣传报道。
1.14.39 消防控制室实行 24 小时值班，每班不少于 2 名工作人员并需持证上岗。发现火情及时疏散人
员，通知消防救援部门，并协助其工作。
1.14.40 每日防火巡查 1 次，每月防火检查 1 次，按照规定每年检测 1 次建筑消防设施，发现安全隐
患及时排除，保障其运行正常。
1.14.41 每日巡查火灾报警器的功能、运行指示灯；消防泵房内的阀门、报警阀组、管道压力、供电
系统；疏散通道、安全出口的防火门，常闭防火门处于正常状态。
1.14.42 每日检查消防水泵，消防水泵接合器的接口及附件有无渗漏，闷盖应齐全；屋顶供水水箱的
储水水位情况；消防泵房的防火门；灭火器的压力符合要求、外观良好；室内消火栓内的设备及报警按
钮、指示灯、报警控制线路功能有无故障、生锈、漏水，接口垫圈完整无缺。消火栓箱门应完好无缺，
正常开启。
1.14.43 每月检查 1 次火灾警报装置声光显示、消防控制设备的控制显示功能处于正常状态。对主、
备电源进行自动转换试验；喷头外观，发现有不正常的喷头应及时更换，当喷头上有异物时应及时清除；
室外阀门井中进水阀、屋顶水箱阀门和管道中的阀门，核实其处于正常状态；与火灾报警系统有联动功
能的防火门、防火卷帘能正常联动，设施、设备间的防火门完好；防排烟系统处于正常状态。
1.14.44 物业服务人应配置过滤式面罩、逃生绳等急救工具。并应每月检查 1 次，保证其正常使用。
1.14.45 对安装的火灾探测器，应每月进行 1 次抽样测试，每年做 2 次消防系统联动试验；火灾探测
器投入运行 2 年后，应每隔 3 年全部清洗 1 次，不合格的应及时更换。
公共秩序维护
1.14.46 公共秩序维护应符合 DB15/T 3686.3 的规定。
1.14.47 住宅小区的出入口应有专人 24 小时值班，主要出入口设形象岗，且昼间不少于 4 小时立岗服
务。
1.14.48 采取封闭式管理的住宅小区，建立外来人员管理制度，对来客来访人员进行登记，结合门禁
系统对进出小区的装修、家政等临时外来人员实行临时出入证管理。
1.14.49 对业主车辆基本情况进行登记并建立档案，外来车辆非必要不应进入小区，特殊情况进入，
进行登记，并引导车辆有序停放。
1.14.50 对非机动车停放进行规范管理，引导车辆有序停放，不应在楼内停放非机动车或为其充电。
非机动车集中充电处管理，消防设施器材设置合理、有效。
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1.14.51 建立完善的大宗物品进出管理制度，实行大宗物品搬运进出登记管理。
1.14.52 制定巡查路线，按路线巡视检查并做好记录。昼间巡查不少于 6 次，夜间巡查不少于 8 次且
应 2 人以上同行。对重点区域、重点部位增加巡查频次。发现扰乱公共秩序的行为及时加以制止，必要
时应立即向政府主管部门报告，并协助处理。
1.14.53 安防控制室应设专人 24 小时值守，并配备必要的应急工具。收到报警信号后，秩序维护人员
应在 5 分钟内赶到现场进行处理，对违法行为立即报警，协助相关部门处理。
1.14.54 每半年开展不少于 1 次的专项治安应急预案演练。
1.14.55 对秩序维护人员应进行相关法律法规、岗位流程、专业技能等培训，能正确使用小区内设置
的各类消防、物防、技防器械和设备。配备对讲装置和必要的安全护卫器械、便民设施等。
1.14.56 每半年组织管理人员和秩序维护人员开展安全防范教育培训不少于 2 次。
1.14.57 提醒饲养宠物的业主，对宠物采取安全措施避免伤害他人；影响业主（物业使用人）正常居
住环境和生活秩序的，及时劝阻，劝阻无效的，应及时上报相关部门。
突发事件处理
1.14.58 建立公共突发事件处理机制，制定洪涝、地震、严寒、暴风雪、大风等突发性自然灾害，火
灾、燃气泄漏、治安、公共卫生、电梯困人事故等突发事件应急预案和应急处理方案。
1.14.59 建立与政府相关部门的紧急联系通道，对突发事件及时上报，并按照相关部门的指示采取相
应措施。
1.14.60 对应急救援队伍进行应急预案培训，编制演练计划，按照计划进行演练，并保存演练记录。
1.14.61 每年组织开展应急预案演习不少于 4 次。
1.14.62 对因故障导致的临时性停水、停电事故，应及时报告有关部门和告知相关业主（物业使用人）。
1.14.63 发生突发事件，启动应急预案，迅速展开紧急处置等工作。事后编制处置报告及时上报有关
部门并存档。
保洁服务
1.15.1 总体要求
1.15.1.1 保洁服务应符合 DB15/T 3686.4 的规定。
1.15.1.2 应编制年度、季度、月度和周工作计划。
1.15.1.3 应有清洁记录、定期维护记录、消杀记录等维护环境清洁措施的相关记录及各类巡查记录。
1.15.2 物业共有部位清洁
1.15.2.1 楼内
1.15.2.1.1 每日对大堂地面、信报箱、门禁系统设备等擦拭 1 次、巡视保洁 3 次，保持无垃圾、无灰
尘、无污渍。
1.15.2.1.2 每周对大堂墙面进行保洁擦拭 1 次，保持无灰尘、无污渍。
1.15.2.1.3 配有家具或其他配饰的，每月护理保养 1 次（如石材保养）。
1.15.2.1.4 每日对楼道地面、楼梯踏步进行清扫、清拖 1 次，无灰尘、无垃圾、无污渍。
1.15.2.1.5 每 3 日对楼梯扶手、护栏、窗台、消防指示牌等共有设施擦拭 1 次；每 3 日对消防通道楼
梯踏步清拖 1 次，无灰尘、无垃圾、无污渍。
1.15.2.1.6 每季度对楼内灯具清洁除尘 1 次，无蜘蛛网、无灰尘。
1.15.2.1.7 根据地面材质，定期做地面清洗、养护，保持光亮、整洁、无污渍。
1.15.2.1.8 每日对公共卫生间清洁 2 次，巡视 2 次，保持便池、洗手池台面干净、无排泄物、无异
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味。
1.15.2.1.9 每周对楼内公共区域及公共卫生间消毒 2 次，保持空气清新、无异味。
1.15.2.1.10 每日对电梯轿厢进行地面清拖，轿厢门、面板擦拭 2 次，巡视 2 次，无垃圾杂物、无灰
尘、无污渍。
1.15.2.1.11 不锈钢或其他材质的轿厢内壁每周护理 1 次，保持光亮、无污渍。
1.15.2.2 楼外
1.15.2.2.1 每月对天台、屋面卫生清洁 1 次，每周巡视保洁 1 次，强降雨、雪后集中组织清扫。
1.15.2.2.2 每日对主干道路清扫 2 次，巡视 4 次，路面无垃圾、无杂物、路面无积水坑、保持路面整
洁。
1.15.2.2.3 每日对非主干道路清扫 1 次，巡视保洁 2 次，保持路面干净、无垃圾。
1.15.2.2.4 每日对公共绿地巡视 2 次，随时清理绿地内杂物与垃圾。
1.15.2.2.5 每周对 3 m 以下壁灯、草坪灯、庭院灯等公共照明设施清洁 1 次，无灰尘、无污渍、无蜘
蛛网。
1.15.2.2.6 每日对康养设施等清洁 1 次，每周消毒 1 次，保持设施表面干净、无污渍。
1.15.2.3 水系景观
1.15.2.3.1 水景在开放期内应保持水面清洁，无漂浮物。
1.15.2.3.2 每周对水池底部清洁不少于 1 次，定期对水体进行消毒净化处理。
1.15.2.4 停车场、非机动车停放区域
1.15.2.4.1 每日对停车场及非机动车停放区域地面清扫 1 次，保持地面干净，无积水、无杂物。
1.15.2.4.2 每月对地下停车场天花板、墙面、门窗、消防箱、防火门等公共部位除尘 1 次，无污渍、
无蜘蛛网。
1.15.2.4.3 每周对非机动车停放区域的配套设施除尘 1 次，无明显灰尘、无污渍、无蜘蛛网。
1.15.3 雨、雪天气的清洁服务
1.15.3.1 降雨后应对小区内积水路段及时清扫。昼间降雨的，雨停后 2 小时道路无成片积水；夜间降
雨的，次日 9：00 前道路无成片积水。
1.15.3.2 降雪后应及时组织清扫积雪，铲除积冰。昼间降雪的，应随时组织清扫，雪停后 2 小时内清
扫完毕主干道路的冰雪；夜间降雪的，每 2 小时清扫 1 次主要出、入口，雪停后在次日 9：00 前清扫完
主干道路的冰雪。
1.15.4 生活垃圾收集与处理
1.15.4.1 根据生活垃圾分类相关要求，在规定地点设置垃圾收集容器，有明确的分类标识，摆放整齐，
日产日清。
1.15.4.2 生活垃圾收集容器周围地面无散落垃圾、无污水、无明显异味，定期消毒。
1.15.4.3 全天最低气温在 0 ℃以上时，生活垃圾收集容器每 3 天清洗 1 次；其他时间，生活垃圾收
集容器每周清洗 1 次。
1.15.4.4 有专门的生活垃圾清运车，车辆应保持密闭、外观整洁。
1.15.5 卫生消杀
1.15.5.1 有完善的消杀灭害服务方案、服务执行记录，按月存档。
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1.15.5.2 每日对生活垃圾收集容器消杀 1 次；每半月对生活垃圾暂存点、装修垃圾暂存点、雨污水
井、化粪池等消杀 1 次。
1.15.5.3 根据实际需要和季节特点，制定灭虫害消杀计划，并开展消杀工作。投放药物应预先告知，
投药位置设置明显标识；蚊蝇、蟑螂等孳生季节，每日喷洒 2 次杀虫药剂；每月灭鼠 1 次，无鼠迹。
1.15.5.4 配合相关部门开展灭虫除害的预防和控制工作。
绿化服务
1.15.6 总体要求
1.15.6.1 绿化养护应符合 DB15/T 3686.5 的规定。
1.15.6.2 配置专业人员对居住小区绿化实施养护管理；每月编制绿化养护工作方案；应建立电子版绿
化苗木台账，绿化档案全面、准确。
1.15.6.3 制定绿化浇灌计划，合理组织浇灌；采用节水灌溉设备和措施，保证水分下渗充足且均匀；
充分利用雨水资源进行浇灌；在萌芽前浇灌返青水，入冬前浇灌上冻水；其他时间根据植物种类、生长
情况和土壤墒情合理安排浇灌。
1.15.6.4 根据植物生长情况适时适量、科学合理施肥。若施用有机肥，每年施肥不少于 1 次；若施用
复合肥，乔木每年施肥 1～2 次，灌木每年施肥 2～3 次，地被和草坪植物每年施肥 3～4 次；花坛植物
根据生长情况进行追肥。
1.15.6.5 病虫害防治主要以“预防为主、综合防治”为基本方针。植物生长季，对病虫害发生情况每
月检查 4 次，并根据检查结果针对不同植物采取相应的防治措施；尽量采用生物、物理方法有效防治病
虫害，减少使用化学农药对环境的影响。
1.15.6.6 做好冬季防冻、防风措施；冬季来临前对树木进行刷白保护。