ICS 03.080
CCS A 12 15
内
蒙 古 自 治 区 地 方 标 准
DB15/T 969—2024
代替DB15/T 969-2016
办公楼物业管理服务规范
Property management service specifications for office buildings
2024-09-27 发布
2024-10-27 实施
内蒙古自治区市场监督管理局 发 布
DB15/T 969—2024
目
次
前言 ................................................................................. II
1 范围 ............................................................................... 1
2 规范性引用文件 ..................................................................... 1
3 术语和定义 ......................................................................... 2
4 基本要求 ........................................................................... 2
5 客户服务 ........................................................................... 4
6 房屋管理与维修养护 ................................................................. 5
7 设施设备运行与维护 ................................................................. 6
8 公共秩序维护 ...................................................................... 10
9 突发事件处理 ...................................................................... 12
10 消防安全管理 ..................................................................... 12
11 仓储管理 ......................................................................... 13
12 餐饮服务 ......................................................................... 13
13 保洁服务 ......................................................................... 13
14 绿化服务 ......................................................................... 14
15 监督与投诉 ....................................................................... 15
参考文献 ............................................................................. 16
I
DB15/T 969—2024
前
言
本文件按照GB/T 1.1—2020《标准化工作导则 第1部分：标准化文件的结构和起草规则》的规定
起草。
本文件代替DB15/T 969-2016《办公楼物业管理服务标准》，与DB15/T 969-2016相比，除结构调
整和编辑性改动外，主要技术变化如下：
a) 将标准名称《办公楼物业管理服务标准》更改为《办公楼物业管理服务规范》；
b) 更改了范围中“餐饮服务”(见第 1 章,2016 年版的第 1 章)；
c) 删除了术语定义中的“物业”“办公楼物业”“业主”“物业使用人”“物业服务”“物业服
务企业”“物业服务费”（见 2016 年版的第 3 章）；
d) 更改术语和定义中的“特约服务”（见第 3 章，2016 年版的第 3 章）；
e) 增加了“建立健全各项规章制度、岗位职责、工作流程、服务规范等”（见 4.1.3）；
f) 增加了“具备条件的服务机构，可在项目上设置党小组，发挥党建引领作用”（见 4.1.4）；
g) 增加了“规章制度”（见 4.3）；
h) 更改了 “房屋管理与维修养护”（见第 6 章，2016 年版的第 6 章）；
i) 更改了 “共有部位维护与保养”（见 6.1,2016 年版的 6.1）和 “巡查、巡检与管理” （见
6.2,2016 年版的 6.2）；
j) 更改了“供暖系统”（见 7.5，2016 年版的 7.5）；
k) 更改了“自动化和智能化系统”（见 7.8，2016 年版的 7.8）；
l) 更改了“人员及器械要求”（见 8.1，2016 年版的 8.1）；
m) 更改了“餐饮服务”（见第 12 章，2016 年版的第 12 章）；
n) 增加了“基本要求”（见第 13 章）；
o) 增加了“沟通评价与改进”（见 15.4）；
p) 删除了附录 A（见 2016 年版的附录 A）。
本文件由内蒙古自治区住房和城乡建设厅提出并归口。
本文件起草单位：内蒙古自治区住房和城乡建设厅、内蒙古嘉泰物业服务有限公司、内蒙古自治区
物业管理协会。
本文件主要起草人：张鹤、雷振华、赵文宗、董朝旺、苗文军、周利兵、王改玲、王锋、李树绿、
杜云静、刘欣、侯鑫、黄志鹏、于永淇、陈宾、许砚秋、吴小乐、曹彦慧、刘泽、李博苑、刘洋、王建、
张思思、王雪峰、敖登格日乐、邱建刚、陈娟、李文生、王大千、李刚。
本文件及其所代替文件的历次版本发布情况为：
—— 2016 年首次发布为 DB15/T 969-2016；
—— 本次为第一次修订。
II
DB15/T 969—2024
办公楼物业管理服务规范
1 范围
本文件规定了办公物业管理服务活动中的术语和定义、基本要求、客户服务、房屋管理与维修养护、
设施设备运行与维护、公共秩序维护、突发事件处理、消防安全管理、仓储管理、餐饮服务、保洁服务、
绿化服务等服务要求。
本文件适用于办公物业管理服务活动。
2 规范性引用文件
下列文件中的内容通过文中的规范性引用而构成本文件必不可少的条款。其中，注日期的引用文件，
仅该日期对应的版本适用于本文件；不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本
文件。
GB 2894 安全标志及其使用导则
GB 3096 声环境质量标准
GB 5749 生活饮用水卫生标准
GB/T 10001.1 公共信息图形符号 第 1 部分：通用符号
GB 13495.1 消防安全标志 第 1 部分：标志
GB 14934 食品安全国家标准消毒餐（饮）具
GB 15603 危险化学品仓库储存通则
GB 17051 二次供水设施卫生规范
GB/T 17242 投诉处理指南
GB/T 18883 室内空气质量标准
GB 19210 空调通风系统清洗规范
GB/T 20299.3 建筑及居住区数字化技术应用 第 3 部分：物业管理
GB 22337 社会生活环境噪声排放标准
GB 25201 建筑消防设施的维护管理
GB/T 20647.9 社区服务指南 第 9 部分：物业服务
GB 31654 食品安全国家标准 餐饮服务通用卫生规范
GB 39752 电动汽车供电设备安全要求及试验规范
GB 50310 电梯工程施工质量验收规范
CJJ/T 102 城市生活垃圾分类及其评价标准
DL/T 408 电力安全工作规程 发电厂和变电站电气部分
HJ/T 167 室内环境空气质量监测技术规范
TSG 11 锅炉安全技术规程
TSG T5002 电梯维护保养规则
DB15/T 3686.1 物业管理服务规程 第 1 部分:客户服务
DB15/T 3686.4 物业管理服务规程 第 4 部分:保洁服务
DB15/T 3686.5 物业管理服务规程 第5部分:绿化服务
1
DB15/T 969—2024
3 术语和定义
下列术语和定义适用于本文件。
特约服务
为满足业主（物业使用人）的个别需求，受其委托而提供的服务。
注： 通常指在物业管理服务合同中未要求、物业服务人在专项服务中也未设立，而业主（物业使用人）又提出该方
面的需求。
包干制
由业主向物业服务人支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务人享有或者承担的物业
服务计费方式。
酬金制
在预收的物业服务资金中按约定比例或约定数额提取酬金支付给物业服务人，其余全部用于物业
服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或承担的物业服务计费方式。
4 基本要求
服务机构
4.1.1 在服务项目应设常驻机构，并根据实际工作需要应配备相应数量的智能化办公设备，有专职人
员负责为业主（物业使用人）提供咨询、报修、受理投诉等服务。
4.1.2 在服务场所明显位置公示企业营业执照、服务人员姓名、照片、岗位信息、服务事项及标准、
收费标准、服务电话，业主（物业使用人）交纳物业服务费、公共水电费分摊情况，物业共有部位、共
有设备设施经营所得收益等信息。物业服务人实施专业外委的，还应公示外委单位名称、资质，联系方
式等信息。
4.1.3 建立健全各项规章制度、岗位职责、工作流程、服务规范等。
4.1.4 具备条件的服务机构，可在项目上设置党小组，发挥党建引领作用。
工作人员
4.2.1 根据项目实际需求配备专业的技术人员，物业从业人员应按照规定取得职业资格证书或相应的
岗位证书，应具备相应的物业管理知识。有特殊涉密方面要求的岗位人员应满足相应要求，必要情况下
进行政审。
4.2.2 物业服务人应在上岗前对工作人员进行专业培训，培训合格方可上岗，工作期间还应进行定期
培训，包括专业知识、相关法律法规、安全知识等内容。
4.2.3 物业从业人员着装及服务用语应符合 DB15/T 3686.1 的相关规定。
4.2.4 物业从业人员在服务过程中应保持良好的精神状态，主动、热情、耐心、周到并及时为顾客提
供服务。
2
DB15/T 969—2024
规章制度
4.3.1 物业服务人应建立人力资源、财务、行政、安全等内部管理制度。
4.3.2 物业服务人应根据服务项目特点制定物业服务方案、岗位标准、工作标准以及各类突发事件应
急预案等管理制度。
4.3.3 物业服务人应按照法律法规及管理规约的规定，制定房屋使用、车辆出入和停放、装饰装修、
电梯使用、宠物管理等管理制度。
4.3.4 物业服务人应根据需要在显著位置张贴悬挂相应的管理制度。
财务管理
4.4.1 物业服务人应建立财务管理制度，并符合相关规定。
4.4.2 物业服务收费实行明码标价，物业服务收费的定价形式、收费方式、追缴等符合相关规定，实
行酬金制物业定价方式的物业服务人应依据合同约定每年公布物业服务项目资金年度预决算和收支情
况，可聘请专业机构对资金情况进行审计。
4.4.3 物业服务合同约定以外的服务费、代收代缴的费用，应单独列帐，按实际支出费用或约定方式
向业主（物业使用人）收取，并应符合政府价格主管部门的相关规定。
档案管理
4.5.1 物业服务人应建立完善的档案管理制度，做到档案、记录等内容完整、准确，并且定期对档案
资料进行整理，保证其规范、齐全、方便查阅，同时做好档案资料的保密工作。
4.5.2 应根据档案性质的不同，分类进行管理，管理的档案主要包括：
a) 业主（物业使用人）资料；
b) 物业服务人日常管理文件、记录；
c) 物业服务档案；
d) 投诉处理资料；
e) 物业竣工验收档案；
f) 物业权属资料；
g) 项目承接查验资料；
h) 办公楼及其配套设施台账；
i) 房屋维修管理档案；
j) 设备设施使用、养护、检查、维修管理档案；
k) 秩序维护档案；
l) 消防管理档案；
m) 文化活动档案以及党建活动档案；
n) 保洁服务档案；
o) 绿化养护档案；
p) 其他资料。
标识管理
4.6.1 通用要求
4.6.1.1 标识的图形符号使用符合 GB/T 10001.1 的要求。
4.6.1.2 消防与安全标识应符合 GB 2894、GB 13495.1 的要求。
4.6.1.3 各类标识的文字使用应规范，格式应统一。
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DB15/T 969—2024
4.6.1.4 各类标识的设置应安全、牢固、准确、美观、醒目。
4.6.2 指引类标识
4.6.2.1 建筑物各楼层主要出入口应设置平面示意图以及各楼层指示、引导标识。
4.6.2.2 主要道路、停车场应设置导向标识。
4.6.2.3 公共卫生间、服务台等公共服务设施应设置引导和位置标识。
4.6.3 警示类标识
4.6.3.1 办公区域、公共区域内应设置紧急出口、消防通道、禁烟区等警示性标识。
4.6.3.2 可能发生危及人身安全的共有部位、共有设备设施应设置安全警示标识。
4.6.4 设施设备类标识
4.6.4.1 设备机房内应设置设备平面布置图、主要设备系统图、设备操作流程图。
4.6.4.2 设备机房内所有的设备设施要有明确的标识牌及机组编号，并要和配电柜柜面上的标志牌相
互对应。
4.6.4.3 设备机房内所有管路上要有标识，标明管路的种类和供、回管路的走向。
4.6.4.4 配电柜内要标明上级、本级、下级的开关号、设备的名称。
4.6.4.5 照明配电箱内要标明本箱内的上级、本级、下级的开关号、设备名称。
4.6.5 其他标识
根据实际需要，应设置临时性服务标识(如“维修进行中”、“小心地滑”等)及其他标识。
节能管理
4.7.1 节能管理应符合 GB/T 36710、GB/T 37813 的规定。
4.7.2 制定节能降耗管理工作方案，有效避免能源、耗材的浪费和无序使用。
4.7.3 根据办公物业内的实际情况，可采取的节能降耗措施包括但不限于：
a) 对公共区域照明灯具进行节能改造；
b) 定期对设备设施进行巡检、维护和养护，保持良好运行状态；
c) 办公楼内张贴节能提示；
d) 根据办公楼内办公人员的作息时间确定合理的照明、空调、电梯等设施启闭时间；
e) 采取节水、节电措施；
f) 采购的服务设施设备、服务用品应符合国家推荐节能产品目录，并鼓励引导业主（物业使用人）
绿色采购；
g) 开展节能、垃圾分类和污染防治教育宣传；
h) 建立节能环保激励奖励机制，开展绿色物业管理活动方案征集活动，鼓励并引导业主（物业使
用人）参与。
5 客户服务
接待服务
5.1.1 工作时间应有现场接待人员，其余时间设值班人员，应设置并公布 24 小时服务电话。
5.1.2 提供多种接待途径，包括但不限于现场接待、接听电话及传真、收发信函及电子邮件等。
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DB15/T 969—2024
5.1.3 接待服务中应使用普通话，注意用语文明、礼貌、规范，不应使用服务忌语。
5.1.4 投诉、建议、求助、咨询等事项，应及时回复，回复率 100%。
5.1.5 受理服务事项应进行记录并存档。
入驻和退出服务
5.2.1 业主（物业使用人）入驻和退出时，应及时受理、办理相关手续，并及时建档、归档。
5.2.2 告知业主（物业使用人）停车地点、进出办公区域的搬迁路线、搬运时间、电梯使用规定等细
节。业主（物业使用人）搬迁时应安排专人进行现场管理和协调。
装修管理服务
5.3.1 建立装修管理制度，受理装修申请时应与提出申请的业主（物业使用人）签订装饰装修服务监
管协议，明确相关方的权利和义务，并应符合住房城乡建设、生态环境等主管部门的相关规定。
5.3.2 制定装修期间人员出入和物品查验制度，装修人员应持证出入。
5.3.3 室内空气污染监测和控制应符合 GB/T 18883 和 HJ/T 167 的要求；办公区的昼间噪声控制应执
行 GB 3096 和 GB 22337 的规定。
5.3.4 每日应巡视装修现场，发现有违规或违反协议行为的，应予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，
应及时报告相关部门。
5.3.5 保证装修期间的水、电等供应，为业主（物业使用人）提供装修便利。
5.3.6 建立装修档案，装修档案应包括装修申请、装修服务监管协议、验收资料等。
5.3.7 加强成品工程保护工作，设置施工防护设施，保护其他业主权益。
报修服务
5.4.1 应在双方约定的时限内处理业主（物业使用人）的报修，急修 10 分钟内赶到现场进行应急处
理，或双方根据急修项目的不同，另外约定急修赶赴时限。
5.4.2 报修、维修应做好记录、存档，并及时回访。
特约服务
委托物业服务人提供特约服务的，应签订专项服务委托合同，明确特约服务事项和各方权利义务。
6 房屋管理与维修养护
共有部位维护与保养
6.1.1 每年制订房屋的年度维护保养计划，经业主（物业使用人）同意后，组织实施。
6.1.2 对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录应齐全，并存档。
巡查、巡检与管理
6.2.1 指导业主（物业使用人）正确使用房屋、遵守房屋安全使用的相关规范。
6.2.2 建立房屋巡查制度，根据房屋实际使用年限，定期检查房屋的使用状况；大风、暴雨等极端天
气之前进行应急检查。
6.2.3 巡查中发现问题需要维修时，在保修期内的应及时联系相关单位进行维修。超出保修期的，按
物业服务合同约定进行维修。
5
DB15/T 969—2024
7 设施设备运行与维护
公共照明
7.1.1 每日巡查楼道、大堂、电梯、路、道等在内的建筑物内及其周边公共部位照明设施，及时修复
损坏的照明设施。
7.1.2 每月对应急照明(带蓄电池)设施进行检查、维护，每月 1 次对蓄电池组进行充放电试验，使其
处于有效待命状态。
7.1.3 每季度对公共照明进行一次表面清洁、除尘、保持灯具光源照度。
供配电系统
7.2.1 通用要求
7.2.1.1 制定供电系统内部管理规范及临时用电管理措施。物业从业人员掌握主电源、保安电源线路
走向，具备切换实操技能。使用应急发电作为应急供电系统的，物业从业人员还应掌握应急发电系统操
作规程，作业要求应符合 DL/T 408 的规定要求。
7.2.1.2 总配电室专人值守，并持有专业证书上岗，定时检查设备运行状况，对主要运行参数进行查
抄；具备无人值守条件的配电室定期检查，用电高峰时期适当增加巡视次数；其他低压配电室定期巡查；
配电室安全标识、安全防护用品齐全，通风照明良好；无有毒有害危险品及杂物存放，环境整洁。
7.2.1.3 明确变电系统的限电、停电审批权限，按规定要求通知业主（物业使用人）；遇紧急情况时，
应采取必要的紧急处理措施。
7.2.1.4 发生重大人身、设备安全事故应及时向相关主管部门报告，并做好记录。
7.2.2 高(低)压供电系统
物业服务人对高(低)压供电系统进行维护管理的，执行下列工作内容：
a) 每月至少 1 次对变（配）电设施设备进行检查、维护、清洁，并做记录；
b) 高(低)压变(配)电柜操作运行正常，检测表计显示准确；
c) 高(低)压变压器运行正常，温控显示准确，联控动作正常；
d) 变(配)电柜直流操作系统运行正常，蓄电池组充、放电量稳定，每组蓄电池电压一致符合工作
要求；
e) 功率因素自动补偿电容器(组)运行正常，自动切换正确可靠；
f) 变(配)电系统联络自动切换正常；
g) 每月对保安电源联络柜进行检查维护及二变测试是否能正常投入使用，填写工作记录并存档；
h) 高压操作工具应定期检测，确保安全性。
7.2.3 应急供电系统
7.2.3.1 发电系统
7.2.3.1.1 每半月对发电机组设备进行检查、维护，保持设备完好，至少每半月启动及维护备用发电
机(组)1 次，确保随时可应急启用，及时填写工作记录并存档。
7.2.3.1.2 发电机控制柜手动及自动启动正常，各类表计显示正常；自动转换开关状态显示完好，动
作正常。
7.2.3.1.3 油料储存应符合相关安全要求。
7.2.3.2 UPS 和 EPS 电源系统
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7.2.3.2.1 控制柜运行正常，检测表计显示正常。
7.2.3.2.2 输出负荷不应超出设计范围。
7.2.3.2.3 蓄电池组充、放电量稳定，符合工作要求。
7.2.3.2.4 电源切换功能正常，不出现电火花、输出中断等现象。
7.2.3.2.5 确保运行时散热功能正常。
7.2.3.2.6 蓄电池损坏或达到使用寿命应及时更换，保证系统正常运行。
升降设备系统
7.3.1 电梯
7.3.1.1 至少配备一名取得特种设备作业人员证的电梯安全管理员，监督电梯维保公司严格按照 GB
50310 的规定保证电梯正常运行。
7.3.1.2 在电梯明显位置张贴有效的电梯检验标志；在电梯轿厢内显著位置张贴电梯使用的安全注意
事项和警示标志、使用管理单位名称和维修单位名称及其急修、救援、投诉电话。电梯紧急报警装置能
满足使用要求，并符合相关部门的规定。
7.3.1.3 物业服务人对电梯的管理应符合 TSG T5002。
7.3.1.4 确保电梯轿厢内可视监控装置、语音提示广播、无线通讯装置等设施正常使用。
7.3.1.5 与有相应有效资质的电梯维保单位签订电梯维保合同， 约定维护保养的内容、要求、频次、
期限以及双方的权利、义务与责任。
7.3.1.6 每日至少检查 2 次电梯安全状况，发现问题及时修理。 每年对电梯安全管理人员进行特种设
备安全培训，保证其具备必要的安全知识。
7.3.1.7 有电梯突发事件或者事故的应急措施与救援预案，每半年演练 1 次。
7.3.1.8 发生电梯困人时应及时采取措施进行施救。物业从业人员应在 10 分钟内到达现场对被困人
员进行情绪安抚工作，并立即通知专业维修人员抵达现场实施救援，抵达时间不超过 30 分钟。
7.3.1.9 电梯检修前，检修单位应提前提报检修计划，并在停梯前 24 小时通知使用人，停梯检修的时
间应尽量避开用梯高峰。检修时应在明显位置设置安全警示标示，提示人员注意安全。
7.3.1.10 电梯紧急开锁钥匙、机柜钥匙、电源钥匙，应由专人保管，非专业人员不应使用。
7.3.2 高处作业设备
7.3.2.1 设备应经有资质的检测机构检验合格后，在有效期内使用。
7.3.2.2 操作人员应经过安全培训，严格遵守安全规定，严格执行安全操作规程。
7.3.2.3 有专业人员对设备运行进行管理，定期进行检查及保养，记录使用状况，并存档。
空调系统
7.4.1 运行前应对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、 水处理等设施设备进行系统检查。
7.4.2 运行期间每 2 小时应巡视 1 次空调机组运行状况，并做好巡视记录，发现问题及时上报。保证
室内温度符合相关规定。
7.4.3 有相应的节能措施，每月对能源消耗进行统计、分析。
7.4.4 每年清洗消毒 1 次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体等；每年清洗消毒 2 次风机盘管滤
网，每 2 年清洗消毒 1 次风管，空调清洗应符合 GB 19210 的规定。
7.4.5 每半年检查 1 次管道、阀门并除锈。
7.4.6 每年检验 1 次压力容器、仪表及冷却塔噪音。
7.4.7 每年对空调系统进行 1 次整体性维修养护。
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DB15/T 969—2024
7.4.8 每周对空调系统主机、水泵、电机、管道、膨胀水箱、集水器、分水器进行检查保养。
供暖系统
7.5.1 锅炉系统
7.5.1.1 严格执行特种设备有关安全生产的法律、法规的规定，接受并配合特种设备安全监督管理部
门的安全监察工作，保证锅炉的安全使用。
7.5.1.2 按照 TSG 11 的有关规定，应建立锅炉安全、使用、节能、技术档案管理制度和岗位安全、节
能责任制度。
7.5.1.3 配备专职、兼职的安全管理人员，作业人员持证上岗。每年对特种设备作业人员进行安全、
节能教育和培训，保证作业人员具备必要的安全、节能知识。
7.5.1.4 噪声的监测、控制管理执行 GB 22337 的规定。
7.5.1.5 根据国家特种设备有关规定，按照 TSG 11 的具体要求，接受并配合检测机构对锅炉设备进
行安全检测。
7.5.1.6 除按照《特种设备安全法》、TSG 11 的规定外，锅炉设备的维护和保养还应满足以下要求：
a) 至少每月进行 1 次在用锅炉设备的自行检查，并记录；
b) 对在用锅炉设备进行经常性日常维护和保养，并记录；
c) 对在用锅炉设备的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表进行定期检查
并记录。
7.5.2 其他设备设施
7.5.2.1 包括供热管网、热用户室内系统在内的，除锅炉系统外的其它供热设施设备的管理和维护应
执行政府的相关规定。
7.5.2.2 定期对供暖管道、安全附件、阀门、仪表进行检查和维 护，确保无跑、冒、滴、漏。
7.5.2.3 应制止和劝阻对供热管道、散热器、安全附件、阀门、仪表等的涂抹、粘贴、覆盖、遮挡、
私自开阀放水等行为。
供水系统
7.6.1 物业服务人应制定供水设施卫生管理制度并予以实施。管理人员每年进行一次健康检查和卫生
知识培训，合格上岗。
7.6.2 物业服务人负责供水设施的日常运转、保养、清洗、消毒。
7.6.3 按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备，每年至少应对二次供水设施进行 2 次清洗消毒，并对
水质进行检验，及时发现和消除污染隐患，保证饮水卫生安全。二次供水设施符合 GB 17051 的要求，
水质符合 GB 5749 的要求，并取得政府卫生防疫部门颁发的水质检测合格报告。
7.6.4 每日至少应巡检 1 次供水设施，发现跑、冒、滴、漏现象及时解决。每日至少应巡视 4 次水箱
间、水泵房，检查设备运行状况。
7.6.5 水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管；溢流管口、透气口应安装金属防护网
并保持完好。
7.6.6 每月应切换启用 1 次备用水泵。
7.6.7 每月至少应检查 1 次水泵润滑情况，补充或更换润滑剂；每年至少应养护 1 次水泵。
7.6.8 每年应对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆。每年入冬前应对暴露管道进行防冻处理。
7.6.9 发生供水事故时，按照应急预案立即采取应急措施。
排水系统
8
DB15/T 969—2024
7.7.1 每年雨、雪季来临前，应集中对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，组织清理疏通，确
保其畅通。每次降雨、雪前后应对主要排水口、管井进行检查并记录存档。
7.7.2 每周至少应对集水坑巡视 1 次，检查设备运行状态，并进行 1 次设备手动启动测试；对污水泵
每半年应养护 1 次。
7.7.3 每月至少应对化粪池巡视 1 次，检查化粪池有无溢满情况， 每半年至少应对化粪池及关联污水
管井沉淀物进行清掏 1 次，并记录存档。
电子信息化和自动化管理系统
7.8.1 物业服务数字化管理
鼓励物业服务人宜建立高效、完整的数字化管理平台，物业服务的数字化应用技术应符合GB/T
20299.3的要求。
7.8.2 自动化和智能化系统
7.8.2.1 服务器、UPS、传感器、直接数字控制器等工作正常、通讯正常、线路整齐、整洁。
7.8.2.2 末端设备接线正确、线路无损、安装牢固。
7.8.2.3 每周对计算机系统数据进行备份。
7.8.2.4 每年委托专业机构对仪器仪表等相关设备进行检定和校准。
7.8.2.5 建立机房管理制度，控制室机房实行封闭管理，配备符合要求的灭火器材。
7.8.3 电子安全防范系统
7.8.3.1 电子巡更及防盗报警系统
7.8.3.1.1 工作站工作正常、整洁。
7.8.3.1.2 巡更器具工作正常。
7.8.3.1.3 巡更点位置正确、安装牢固、工作正常。
7.8.3.1.4 各类防盗探测器安装牢固、线路无损，工作正常、整洁。
7.8.3.1.5 防盗报警控制器线路无损，工作正常、整洁。
7.8.3.2 监控系统
7.8.3.2.1 摄像机安装牢固、位置正确，工作正常、整洁。
7.8.3.2.2 视频记录设备工作正常、整洁。
7.8.3.2.3 监视器工作正常、图像清晰、色彩良好、整洁。
7.8.3.2.4 矩阵工作正常、线路整齐、标识清楚。
7.8.3.3 对讲系统
7.8.3.3.1 对讲机的使用和频率范围执行国家无线电使用相关规定，接受相关主管部门的监督和管理。
7.8.3.3.2 天线和基站线路安装牢固、工作正常、无损、整洁。
7.8.3.4 门禁系统
7.8.3.4.1 根据需要可设置门禁系统，物业服务人和业主（物业使用人）双方应约定使用人、使用权
限等，并建立门禁管理规章制度。
7.8.3.4.2 确保工作站、服务器、读卡机和电子门锁等相关设施安装牢固、工作正常。
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7.8.3.5 广播、会议背景音响
7.8.3.5.1 音源设备、功放设备工作正常，整洁完好。
7.8.3.5.2 扬声器等末端设备工作正常、整洁，音质保持清晰。
7.8.3.5.3 背景音响与消防报警系统的连接切换工作正常。
7.8.3.5.4 多媒体显示、数字音响、摄录像设备工作正常。
7.8.3.5.5 视频、音频、网络线路传输正常、无干扰。
7.8.3.5.6 每半年进行一次全面检查与调试。
7.8.3.6 网络与通讯设备
根据业主（物业使用人）的实际需求和双方约定，宜达到以下要求：
a) 通讯处理机、交换和调制解调器数据通讯工作正常；
b) 维护终端工作正常、整洁；
c) 工作电源及 UPS 工作正常，设备整洁，显示仪表无损，每月至少 1 次应对 UPS 蓄电池组进行
电压测试，确保满足使用要求；
d) 配线架、光纤配架排线整齐，标识完好，数据齐全；
e) 插座模块安装完好，线路畅通，表面整洁；
f) 对相关软件定期进行检测，发现故障及时记录，并通知软件供应商进行维修；
g) 做好机房防火、防霉、防潮、防雷击的安全保卫工作和清洁卫生工作，机房内设警示标识；
h) 温度应保持在 25 ℃左右，并做好日常安全检查，排除隐患，避免发生事故；
i) 对关键的数据和信息做好备份工作，经业主同意后加装网络安全设备。
7.8.3.7 车库管理系统
7.8.3.7.1 工作站、服务器、收费站工作正常、整洁；取票站、栅栏机安装牢固、工作正常。
7.8.3.7.2 区域及车库车位计数显示器工作正常、整洁，数据准确。
7.8.3.7.3 图像识别系统工作正常，摄像机功能工作正常。
7.8.3.7.4 系统检查、检修保养定期进行，保证系统运行正常。
避雷系统
7.9.1 避雷系统应由取得资质的专业检测机构进行检测合格。
7.9.2 每年雷雨季节前检查避雷带、避雷针、避雷线、避雷网等装置。
7.9.3 每年检查 1 次重要机房的设备防静电地板的接地是否可靠，并对各楼层的钢窗、钢结构进行外
观检查。
7.9.4 每月 1 次对变配电室的设备的接地带进行检查；每季对各重要机房内的配电柜及设备接地进行
检查；保证所有机电设备、管道、构架等金属物接地良好。
8 公共秩序维护
人员及器械要求
8.1.1 秩序维护人员接受过相关安全防范知识与技能培训，持证上岗。
8.1.2 上岗时佩戴统一标志，器械佩带规范，仪容仪表规范整齐。
8.1.3 秩序维护人员应配备秩序维护所需设备，可包括身份验证设备、安保（警用）器械设备等。
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出入管理
8.2.1 主出入口实行 24 小时在岗值班，若有多栋办公楼，可在每栋办公楼出入口设出入管理岗。应业
主（物业使用人）要求可适时提供立岗服务。
8.2.2 对进出办公楼人员进行出入管理，非办公人员进入、非办公时间进入应进行登记。
8.2.3 对于来访人员用语文明规范，必要时引导至电梯厅或指定区域。
8.2.4 对进出办公楼物品进行出入管理，大件物品搬出应实行查验登记放行制度；发现有可疑危险品
时，应现场留守人员阻止任何人再接触可疑物品，并立即对附近区域人员进行疏散，设置临时警戒线，
不应任何人擅自入内，并上报主管部门。
8.2.5 根据实际情况规定车辆行驶路线，对进出车辆进行有效疏导，保证出入口的通畅。
8.2.6 对外来人员和车辆、物品的进出应做好记录，记录保存时间不少于 1 年。
监控
8.3.1 监控室内实行专人 24 小时值班。
8.3.2 监控设施齐全，保证对出入口、重点区域的安全监控、录像布放。在岗人员应至少每小时循环
浏览 1 次。发现楼内可疑人员、可疑动态，应及时通知巡查人员进行调查跟进。
8.3.3 确保监控室内电话畅通，接听及时并记录完整。
8.3.4 监控室收到异常情况报警信号后，应及时采取应急措施。
8.3.5 监控记录保持完整，保存时间应不少于 30 天，或按特殊约定。
8.3.6 建立包括申请、审批、签字确认、记录、存档等在内的调阅管理制度。业主（物业使用人）调
阅监控录像的，需经物业服务人内部审批后予以调阅。外部单位因公需要调取监控录像的，需出示介绍
信或工作证明予以调阅。
8.3.7 监控室值班期间应遵守操作规程和保密制度。无关人员进入监控中心，应经授权人批准。
巡查
8.4.1 应根据办公物业区域及楼内实际情况，制定科学合理的巡查路线，定期评估路线的科学性，实
时进行调整。
8.4.2 应识别并划分办公楼物业重点区域、重点部位、重点设备机房，规定巡查路线应至少每 2 小时
巡查 1 次，重点部位，可根据业主（物业使用人）要求专人看护。
8.4.3 巡查应使用巡更设备，保留巡更记录。巡逻人员应配置对讲机、强光手电等安保设备，宜保持
双人一组进行巡逻。
8.4.4 巡查过程和监控室实行联动，收到监控室发出的指令后，巡查人员应及时到达现场。
8.4.5 巡查中注意异常声响、气味，如有可疑现象，应立即查明并上报，对紧急情况宜采取必要的处
理措施。
8.4.6 巡查记录应真实、完整，记录保存时间应不低于 1 年。
车辆停放管理
8.5.1 车位（库）内应设监控装置、照明装置、消防设施、门禁、车辆限速及导向标识。
8.5.2 指定车辆的停放区域，公开收费标准，实行专人管理，保证车辆停放有序。
8.5.3 非机动车应定点集中存放，整齐有序。不应非机动车在共用通道、楼梯间、安全出口等公共区
域停放或充电；应合理规划非机动车停放和充电区域，设置智能充电桩，规范管理，安全充电。非机动
车充电设施运营单位收取充电服务费的，应明码标价。
8.5.4 安装电动汽车充电桩的车位（库），应符合消防有关规定和 GB 39752 要求,宜在车位（库）附
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近适当增加灭火器材。
8.5.5 根据实际情况宜设立出租车、网约车候车区，加设防雨棚，方便客户候车。
8.5.6 有偿停放的，物业服务人应与业主（物业使用人）约定承担相应管理责任。
8.5.7 停车场(库)内不应存放易燃易爆、化学危险品或其他违禁物品。
宠物控制
8.6.1 劝阻携带宠物者进入物业区域，在出入口设置宠物临时寄存点。
8.6.2 物业服务人应制定宠物应急处置措施。
9 突发事件处理
突发事件通常包括：突发自然灾害、突发火灾、电梯故障、紧急停电停水、治安事件、意外伤害、
公共卫生等事件。