ICS 03.080
CCS
A 12
团
体 标 准
T/COSHA 027—2024
住宅物业服务安全小区创建指南
Guidance on safety management in residential property service enterprises
2024 - 05 - 31 发布
2024 - 05 - 31 实施
中国职业安全健康协会 发 布
T/COSHA 027—2024
目
次
前言 ................................................................................. II
1 范围 ............................................................................... 1
2 规范性引用文件 ..................................................................... 1
3 术语和定义 ......................................................................... 1
4 总体要求 ........................................................................... 2
5 创建要求 ........................................................................... 2
组织保障与制度保障 ............................................................. 2
双重预防机制 ................................................................... 3
物业管理 ....................................................................... 5
教育与培训 .................................................................... 15
安全文化 ...................................................................... 16
应急管理 ...................................................................... 16
事故与伤害记录 ................................................................ 17
安全建设档案 .................................................................. 17
持续改进 ...................................................................... 18
附录 A（资料性） 风险分级方法 ........................................................ 19
A.1 危险源辨识 .................................................................... 19
A.2 风险评价方法 .................................................................. 19
A.3 风险分级 ...................................................................... 20
参考文献 ............................................................................. 21
I
T/COSHA 027—2024
前
言
本文件按照GB/T1.1—2020《标准化工作导则第1部分：标准化文件的结构和起草规则》的规定起草。
本文件由中化金茂物业管理（北京）有限公司提出。
本文件由中国职业安全健康协会归口。
本文件起草单位：中化金茂物业管理（北京）有限公司、润欣商业投资(深圳)有限公司（华润万象
生活）、北京美好家园物业管理有限公司、中国地质大学（北京）、深圳市中瑞恒管理策划有限公司、
琅安建设管理咨询（上海）有限公司。
本文件主要起草人：朱胜杰、张雷斌、崔建国、罗海源、张杰明、时圣力、周建军、陶仲溧、张海
潮、杨暘、王东山、邵辉、王树森、程五一、孟令晗、王伟、黄爽、杨立中、蓝荣香。
II
T/COSHA 027—2024
住宅物业服务安全小区创建指南
1 范围
本文件适用于国民经济行业分类中K7020类别的物业管理企业的住宅业态。
2 规范性引用文件
下列文件中的内容通过文中的规范性引用而构成本文件必不可少的条款。其中，注日期的引用文件，
仅该日期对应的版本适用于本文件；不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本
文件。
GB 2894 安全标志及其使用导则
GB 15603 危险化学品储存通则
GB/T 29639 生产经营单位生产安全事故应急预案编制导则
GB/T 33000 企业安全生产标准化基本规范
GB 35181-2017 重大火灾隐患判定方法
GB 39800.1 个体防护装备配备规范第1部分：总则
GB/T 45001 职业健康安全管理体系要求及使用指南
GB 50016 建筑设计防火规范
GB 50028 城镇燃气设计规范
GB 50140 建筑灭火器配置设计规范
GB 55037 建筑防火通用规范
GBZ 158 工作场所职业病危害警示标识
GBZ 188 职业健康监护技术规范
AQ/T 9001-2006 安全社区建设基本要求
AQ/T 9004 企业安全文化建设导则
AQ/T 9007 生产安全事故应急演练指南
AQ/T 9009 生产安全事故应急演练评估规范
3 术语和定义
下列术语和定义适用于本文件。
物业管理 property management
物业管理是业主通过自行管理或者共同决定委托物业服务人的形式，对物业管理区域内的建筑物、
构筑物及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。物业
服务人包括物业服务企业、专业单位和其他物业管理人。
物业服务区域 property services area
根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，及其它约定的物业服务人提供服务的合法范围。
物业服务企业 property service enterprise
依法设立的并具有独立法人资格，依据物业服务合同从事物业管理服务活动的企业。
物业项目部 property project department
物业管理的专业机构，依据物业管理委托合同和有关物业管理政策及法规，物业服务人对物业的住
宅区、公共设施等进行物业管理服务所设立的项目部。
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劳动防护用品 labor protection articles
劳动者在生产过程中为免遭或者减轻事故伤害和职业危害所配备的防护装备。
危险化学品 hazardous chemicals
具有毒害、腐蚀、爆炸、燃烧、助燃等性质，对人体、设施、环境具有危害的剧毒化学品和其他化
学品。
工作场所 workplace
在组织控制下实施与工作紧密相关的职业活动的任何物理地点。
风险评价 risk evaluation
评价风险发生的可能性及程度并确定其是否在可承受范围内的活动。
应急预案 emergency plan
物业服务人为应对各种生产安全事故而制定的综合性工作方案，是应对生产安全事故的总体工作
程序、措施和应急预案体系的总纲。
双重预防机制 double prevention mechanism
安全生产风险分级管控和隐患排查治理双重预防机制。
4 总体要求
坚持动态管理的原则，强化安全管理体系执行，建立住宅物业服务安全小区创建标准，督促物业企
业落实主体责任，有效解决住宅小区的各类问题。促进创建规范的住宅物业安全小区，形成全覆盖的物
业管理和健全的管理机制。
5 创建要求
组织保障与制度保障
5.1.1 组织保障
5.1.1.1 物业项目部应建立领导小组，成员涵盖项目主要负责人、各部门主要负责人，用以协调、实
施各项安全管理工作，确保物业服务区域的安全。
5.1.1.2 物业项目部应明确安全责任人，该责任人应按照法律法规赋予的职责，全面负责安全工作，
并履行安全义务。
5.1.1.3 物业项目部应建立安全管理机构、配备安全管理人员，每月应至少召开一次安全专题会，协
调解决物业管理过程中的安全生产问题。
5.1.1.4 建立、健全安全生产责任制，明确各级领导、各部门、各岗位人员在住宅物业安全管理中应
负有的安全责任，并逐级签订安全责任书。
5.1.1.5 物业项目部应每年对安全生产责任书进行适宜性评审，必要时更新。
5.1.2 制度保障
5.1.2.1 物业项目部应按照国家法律法规要求和其他要求，建立符合物业安全管理相关的法律法规、
标准规范与其他要求的管理制度，同时要保证规章制度的可执行性和操作性。
5.1.2.2 物业项目部应建立健全住宅物业安全管理制度体系，具体包括但不限于下列内容：
a) 全员安全生产责任制度和安全生产考核、奖惩制度；
b) 安全风险分级管控制度；
c) 安全教育培训管理和持证上岗制度；
d) 特种设备作业管理制度；
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e) 特种作业人员管理制度；
f) 消防管理制度；
g) 应急管理制度；
h) 安全生产检查制度；
i) 隐患排查与治理制度等。
j) 安全生产资金投入制度；
k) 安全事故管理制度；
l) 作业安全管理制度；
m) 相关方管理制度；
n) 秩序维护管理制度；
o) 设备设施管理制度及设备安全操作规程；
p) 有限空间管理制度；
q) 劳动防护用品配备和使用管理制度；
r) 车辆管理制度；
s) 施工和维修安全管理；
t) 高空抛（坠）物管理制度；
u) 危险化学品管理制度；
v) 公共区域管理制度；
w) 公共卫生管理制度；
x) 燃气管理制度；
y) 目视化管理制度；
5.1.2.3 物业安全管理部门应依据新的法律法规中修订的内容，结合本项目的管理制度和操作规程，
及时将获取的新安全生产法律法规、标准规范与其他要求融入到物业项目部安全管理制度中，及时下发
到相关部门和相关岗位，并传递给相关方。
5.1.2.4 物业项目部应及时将安全生产法律法规、标准规范与其他要求制度发放到相关工作岗位，并
对员工进行培训，员工应掌握相关内容并贯彻落实。
5.1.2.5 物业项目部应每年至少一次对安全生产法律法规、标准规范、规章制度、操作规程的执行情
况和适用情况进行检查、评估。
双重预防机制
5.2.1 安全风险管理
安全风险管控工作应实行闭环管理。通过资料的收集、风险点的确定、风险点的排查形成风险点统
计表，以此增强住宅小区安全防范能力，全面提升居民的人身安全。
5.2.2 安全风险辨识及评估
5.2.2.1 危险源辨识对象为物业项目部管理区域内的所有活动、人员、设备设施、环境、管理四方面，
同时考虑正常、异常、紧急三种状态和过去、现在、将来三种时态所涉及的危险性。
5.2.2.2 危险源辨识对象有：
a) 人员：业主、物业使用人、物业工作人员、相关方单位人员、外来访客等；
b) 设备设施：办公室、秩序维护部、工程维修部、行政库房等场所涉及到的一般设备设施；燃气
管道、设备用房、生活水泵房、消防水泵房、消防稳压泵房、消防中控室、配电间、报警阀间
等场所涉及到的特殊设备设施；公共活动区域、停车场、娱乐区域、公共走廊及楼梯间等公共
场所涉及到的共用设备设施；
c) 环境：住宅小区配套防护设施（防护栏、防护网、扶手等）、房屋建筑（建筑中、施工中、拆
毁中、在用、闲置建筑物）、疏散通道、安全出口、照明通风设施等；
d) 管理：物业管理机构设置及人员配置、制度体系、安全检查、隐患闭环管理等。
5.2.2.3 下列情况下，需对住宅小区区域内危险源进行重新辨识、分级：
a) 相关法律法规变更或更新时；
b) 住宅小区总体平面布局有重大变化时；
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c) 施工作业或房屋建筑等基础设施工程项目发生变更时；
d) 使用的特种设备更新或大修后；
e) 人员配备和相关方单位发生变更时；
f) 发生一般及以上安全事故时。
5.2.2.4 根据物业项目部管理区域的具体情况，辨识和分析危险、有害因素，确定其存在的部位、方
式，以及发生作用的途径和变化规律。危险源辨识与分析应符合 GB 6441、GB/T 13861 的相关规定。
5.2.2.5 应对已辨识的危险源进行登记，建立完整的档案，为有关信息的查询、验收及危险控制决策
创造条件。
5.2.2.6 物业项目部应选择合适的安全风险评估方法，以全覆盖的方式，定期对管理区域存在的安全
风险进行全面系统的识别、分析和评价。
5.2.3 安全风险分级
采用科学方法对危险源所伴随的风险进行定量或定性评估，对评估结果进行划分等级。具体风险分
级方法见附录A。
5.2.4 安全风险控制
根据风险评估结果制定有针对性的安全风险管控措施和应急预案，以对其进行分级分类管控，风险
管控措施包括管理措施、技术措施、教育措施、个体防护措施、应急处置措施等。
5.2.5 隐患管理
5.2.5.1 隐患分级
一般事故隐患为危害和整改难度小，发现后能立即整改排除的隐患。
重大事故隐患根据GB 35181及其他符合有关标准、规范中明确的重大事故隐患判定标准来判定住
宅物业服务项目重大事故隐患。
5.2.5.2 隐患分类
事故隐患分为工作现场类隐患和基础管理类隐患。
5.2.5.3 隐患排查及治理
5.2.5.3.1 工作现场类隐患包括以下方面存在的问题或缺陷：
a) 消防中控室、水泵房、高位水箱间、配电室等各类机房；
b) 建筑物顶部、建筑物立面、玻璃幕墙、玻璃顶棚等；
c) 办公区域、宿舍及其他区域等工作场所；
d) 综合、工程、保洁、秩序等库房；
e) 施工、装修作业现场；
f) 设备设施：消防及应急设施、供配电设施、给排水设施、电梯、燃气等；
g) 生活垃圾、建筑垃圾分类储存、清运场所；
h) 电动车充电、存放区域；
i) 雨污水井、有限空间；
j) 项目现场其他方面。
5.2.5.3.2 基础管理类隐患包括以下方面存在的问题或缺陷：
a) 安全管理机构及人员；
b) 安全管理制度；
c) 安全教育培训；
d) 安全投入；
e) 应急管理；
f) 事故管理；
g) 相关方安全管理；
h) 基础管理其他方面。
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5.2.5.3.3 物业项目部根据自身的需要和特点，依据现场及基础管理两类隐患范围进行隐患排查清单
的编制，宜采用综合检查、专业检查、季节性检查、节假日检查、日常检查等方式进行隐患排查，建立
事故隐患信息档案，并按照职责分工实施监控治理。
5.2.6 验收与评估
5.2.6.1.1 物业项目部应组织相关专业技术人员对安全隐患整改情况进行验证和效果评估。
5.2.6.1.2 对隐患整改情况进行验证时要注意隐患治理过程中是否带来或产生新的隐患。
5.2.6.1.3 物业项目部应每月、每季、每年对管理区域内隐患排查治理情况进行统计分析，并分别于
下一周期前向安全监管监察部门和有关部门报送书面统计分析表。
物业管理
5.3.1 消防管理
5.3.1.1 物业项目部需按照国家有关规定，制定并落实消防安全管理制度。
5.3.1.2 应配备具有专业技能并符合岗位要求的专职消防管理人员，持证上岗并定期接受相关专业培
训。
5.3.1.3 明确物业项目部各部门、各岗位、业主、物业使用人、相关方的消防安全责任，签订安全管
理协议、消防安全协议。
5.3.1.4 物业项目部需依据国家标准、行业标准要求、合同范围和项目实际需求配置消防设施、设备、
器材及相关装置，设置消防安全标志。按照属地政府要求督促维保单位或消防设备设施检测单位开展项
目消防系统全面检测，出具正式检测报告，并定期进行维护保养，留存相应检查记录，确保消防设施完
好有效，保证消防、安防设备设施台账完整。
5.3.1.5 物业项目部应建立消防档案。
5.3.1.6 物业项目部应定期开展消防培训和宣传工作、演练工作。
5.3.1.7 物业项目部应落实消防安全专项经费，做到专款专用，保持公共消防设施的完好有效。
5.3.1.8 物业项目部管理区域内商业、公寓等建筑的户外广告牌、外装饰不应采用易燃可燃材料，不
得妨碍排烟、逃生和灭火救援，不得改变或破坏建筑立面防火结构。建筑外窗不应设置影响逃生和灭火
救援的障碍物。建筑高度超过 50 米的建筑外墙上设置的装饰、广告牌应采用不燃材料并易于破拆。
5.3.1.9 业主及物业管理相关人员不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、
圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。人密
集场所的门窗不得设置影响逃生和灭火救援的障碍物。
5.3.1.10 建筑的电缆井、管道井等竖向管井和电缆桥架需在每层楼板处进行防火封堵，管井检查门应
采用防火门。电缆井、管道井等竖向管井禁止被占用和堆放杂物。
5.3.1.11 物业项目部应对管理区域内消防车道、消防车登高操作场地、灭火救援窗、灭火救援破拆口、
消防车取水口、室外消火栓、消防水泵接合器、安全出口、常闭式防火门、消防安全重点部位、消防设
备设施等部位设置明显的提示性、引导性、警示性标识。消防车通道、消防车登高操作场地、防火卷帘
下方应在地面标识出禁止占用的区域范围。消火栓箱、灭火器箱上应张贴使用方法的标识。
5.3.1.12 负责消防设备设施检测、保养的相关人员，应获得相应的资质资格。消防设备设施检测、保
养委托给消防技术服务机构负责的，消防技术服务机构应依照法律、行政法规、国家标准、行业标准和
执业准则，接受委托并对服务质量负责。
5.3.1.13 消防中控室应设置 24 小时双人值守，上岗人员应持有四级及以上消防设施操作员证书，值
班人员不得擅自离岗。交接班人员未完成交接手续的，交班人员不得交班离岗。
5.3.1.14 建议物业项目部建立特殊人群档案，对特殊人群消防安全加以重点监护，有条件的可张贴相
关提示标志，配备相应消防器材。
5.3.1.15 设有建筑外墙外保温系统的高层民用建筑，物业项目部需在主入口及周边相关显著位置，设
置提示性和警示性标识，标示外墙外保温材料的燃烧性能、防火要求。对高层民用建筑外墙外保温系统
破损、开裂和脱落的需及时修复。
5.3.2 电梯管理
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5.3.2.1 电梯由开发单位移交物业项目部 30 日内，物业项目部需向登记机关提交相关材料办理使用
单位变更手续，申请变更登记，领取新的使用登记证。
5.3.2.2 物业项目部需遵守电梯相关法律法规和标准规范，建立、健全电梯安全责任制度，加强电梯
安全管理，确保特种设备使用过程安全。
5.3.2.3 物业项目部需按照规定配备专（兼）职电梯安全管理人员，并进行安全教育和技能培训。
5.3.2.4 电梯的安装、改造、修理，必须由电梯制造单位或者其委托的依照《中华人民共和国特种设
备安全法》取得相应许可的单位进行。
5.3.2.5 电梯的安装、改造、重大修理过程，需经特种设备检验机构按照安全技术规范的要求进行监
督检验。
5.3.2.6 当发生故障时，电梯需立即停用，电梯安全管理员需上报相关物业项目部相关管理人员，由
具有国家统一颁发的电梯操作证书的维保人员及时进行修理。
5.3.2.7 日常性的维护保养工作由电梯维保单位指派的具有特种设备监督管理部门认可的，具有相应
资格证的人员承担，专业的维护保养需有与电梯维护保养资格的专业保养单位签订维护保养合同。
5.3.2.8 电梯每次进行维护保养需有相应的记录，电梯安全管理员应对当次维护保养的记录签字确认。
5.3.2.9 电梯的日常维护保养需由依照《特种设备安全监察条例》取得许可的安装、改造、维修单位
或者电梯制造单位进行。电梯日常检查与保养完工后需做好相应的记录。
5.3.2.10 及时报告电梯事故隐患，不使用故障电梯，不使用无安全合格标志或安全标志已过有效期的
电梯，不使用未注册登记的电梯。
5.3.2.11 电梯日常安全管理人员及档案管理人员需认真贯彻国家档案工作的方针、政策，做好档案、
资料的接收、登记、整理、保管、借阅等事宜，为电梯的安全运行提供准确的信息资料。
5.3.3 秩序维护管理
5.3.3.1 物业项目部需协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业项目部管理
人员在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。
5.3.3.2 物业项目部雇请的秩序维护人员，应当遵守国家有关规定。秩序维护人员在维护物业管理区
域内的公共秩序时，需履行职责，不得侵害公民的合法权益。
5.3.3.3 物业项目部需根据实际情况确定物防、技防和人员的配置情况，编制秩序维护管理制度，并
确定秩序维护门卫、值班、巡逻的人员、检查频次等。
5.3.3.4 物业项目部制定的详细秩序维护巡逻计划宜区分不同场合，如日常巡逻、装修巡逻及重点部
位巡逻等。
5.3.3.5 物业项目部中控室设有监控室的应有专人 24 小时值班，交接班记录规范、详实。中控室收到
异常信号后，及时赶到现场进行处理并通知有关技术人员及相关部门。监控影像资料应符合监控设备的
存储要求。
5.3.3.6 物业项目部秩序维护人员应保障管理区域内业主人身安全，预防和制止扰乱公共秩序、妨碍
公共安全、侵犯他人人身权利、妨碍社会管理秩序的行为；保护各类安全事件现场，疏导群众，维护秩
序。
5.3.4 车辆管理
5.3.4.1 住宅小区设置车辆出入卡口建议不少于两个，并位于不同的方位，旁边宜有“禁止行人通行”
的警示标识。
5.3.4.2 住宅小区出入卡口需配置值班人员进行 24 小时值班，对出入车辆进行管理，建立出入车辆及
访客管理制度、来访人员登记制度。
5.3.4.3 物业项目部管理区域道路设置需满足规划功能分区、消防救援、交通组织、安全疏散等功能
需求。
5.3.4.4 道路及停车场合适位置宜设置禁停、限速、限高、导向、分道行驶、转向等交通标识，需有
车流导向线。
5.3.4.5 停车场需在明显位置设置安全防盗提示、价格公示标志牌。设置交通标识、画车位线、车位
号标识，必要时可设置智慧化管控系统，并可与住宅小区已建设的智慧化管理平台进行有效对接。
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T/COSHA 027—2024
5.3.4.6 住宅小区停车场宜设置专用停车位及临时停车位，并统一编号，车位内不得停放自行车、电
动自行车及杂物。
5.3.4.7 地上停车场宜设置非机动车区域，划分充电区域和非充电区域。物业管理项目应负责管理非
机动车停放充电场所的消防安全，应对非机动车固定充电设施及消防设施、器材、消防安全标志等进行
统一管理，保证其完好有效。
5.3.4.8 物业项目部应配置交通安全秩序巡逻员，负责疏导住宅小区现场车辆、引导行人，并对停车
场区域内设施设备运行、卸货区、消防设施设备等情况进行监管，发现异常情况，及时做好记录并上报
处理。
5.3.4.9 电动自行车不应放入楼道或安全通道充电。物业项目部管理人员应定期对新能源汽车或电动
自行车及充电设施周围配置的消防器材进行安全巡查，发现安全隐患及时督促运营商或车主整改。拒不
整改的应进行异常登记并向有关部门报备。遇紧急情况需立即采取关闭电源、消防应急等措施。
5.3.5 其它设备设施管理
5.3.5.1 供配电系统设备设施管理
5.3.5.1.1 变配电室运行电工、低压维修电工需持有行业颁发的高压/低压操作证书，无证人员不得上
岗，定期更新复审。
5.3.5.1.2 物业项目部管理人员应定期对供配电相关工具进行检查。绝缘工具：绝缘手套、绝缘鞋、
绝缘垫、验电器半年一检，绝缘杆（棒）一年一检；劳保用品：手电、安全头盔、劳保服定期更换；电
动工具：手钻、电锤、角磨机、切割机等电动工具半年一次绝缘、完整度自检。
5.3.5.1.3 电工应定期对住宅楼重要机房的设备防静电地板的接地是否可靠进行全面检查，并对建筑
物的各楼层的金属构件部位进行外观检查。
5.3.5.1.4 项目部要在每年雨期之前聘请有资质的防雷检测公司进行防雷装置检测。
5.3.5.1.5 物业项目部管理人员应定期对供配电系统设备设施进行检查。
a) 住宅楼顶层的避雷带、避雷针、避雷线、避雷网、顶层屋面设备的接地装置；
b) 楼层强、弱电间、电梯机房内的设备设施接地装置；
c) 住宅楼各重要机房内的配电柜、设备以及机房环境；
d) 变压器系统及进线柜、电容柜；
e) 控制柜系统；
f) 发电机组。
5.3.5.1.6 物业项目部管理人员应定期组织工人培训，诸如手持电动工具操作培训，高低压变配电室
倒闸操作培训，应急发电机操作培训等。
5.3.5.1.7 物业项目部供配电系统设备设施管理人员需制定以下制度，以维护日常设备正常运行。
a) 交接班管理制度；
b) 巡检制度；
c) 机房出入管理制度；
d) 工具领用管理制度；
e) 动火管理制度；
f) 灾害应急反应制度。
5.3.5.1.8 物业项目部供配电系统设备设施日常管理，需具备以下相关记录表格：
a) 供配电室管理制度；
b) 配电房巡查记录表；
c) 变配电运行记录；
d) 低压配电房运行规程；
e) 发电机操作程序；
f) 公共设备设施维护记录表；
g) 低压配电柜保养规程；
h) 发电机定期保养程序；
i) 临时用电申请表；
j) 抢修工作程序；
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k) 高压开关柜操作程序；
l) 倒闸流程图；
m) 值班记录；
n) 交接班记录。
5.3.5.2 通风系统设备设施管理
5.3.5.2.1 住宅小区集中空调通风系统的新风宜直接来自室外，新风口宜远离建筑物的排风口、开放
式冷却塔和其他污染源，并设置防护网和初效过滤器。
5.3.5.2.2 送风口和回风口宜设置防鼠装置，并定期清洗，保持风口表面清洁。
5.3.5.2.3 空调机房内需保持清洁、干燥，严禁存放无关物品。
5.3.5.2.4 集中空调通风系统需具备下列设施：
a) 应急关闭回风和新风的装置；
b) 控制空调系统分区域运行的装置；
c) 空气净化消毒装置；
d) 供风管系统清洗、消毒用的可开闭窗口。
5.3.5.2.5 集中空调通风系统需保持清洁、无致病微生物污染，并按照下列要求定期清洗：
a) 开放式冷却塔每年清洗不少于一次；
b) 空气过滤网、过滤器和净化器等每六个月检查或更换一次；
c) 空气处理机组、表冷器、加热（湿）器、冷凝水盘等每年清洗一次；
d) 风管系统的清洗应当符合集中空调通风系统清洗规范。
5.3.5.2.6 住宅小区新建、改建和扩建的集中空调通风系统需进行预防空气传播性疾病的卫生学评价，
评价合格后方可投入运行。已投入运行的集中空调通风系统需每两年对其进行一次预防空气传播性疾
病的卫生学评价，评价合格后方可继续运行。
5.3.5.3 锅炉设备设施管理
5.3.5.3.1 锅炉使用单位需按照安全技术规范的要求进行锅炉水（介）质处理，清洗需按照安全技术
规范的要求进行，并接受特种设备检验机构的定期检验。
5.3.5.3.2 锅炉操作工需经专业培训考试，取得由质量技术监督局颁发的操作证后方可上岗。
5.3.5.3.3 锅炉使用前检查
a) 新安装、移装、长期停用的锅炉在使用前需进行如下检查：
b) 工艺管道上的阀门是否处于正确位置；
c) 是否设置安全报警装置；
d) 电源电压是否正常；
e) 自控系统是否正常；
f) 燃油系统是否泄漏；
g) 安全附件的整改是否在有效期内；
h) 配套设备、水处理设备是否正常。
5.3.5.3.4 锅炉定期检查项目
a) 外部检查：是指专业人员在锅炉作用中的定期在线检查，每年至少 1 次；
b) 内部检验：锅炉停机时由专业检验人员进行的检验，每 2 年至少进行 1 次；
c) 压力测试：是指锅炉停机时，在最大工作压力以上进行的水压试验，其周期每 6 年至 1 次；
d) 定期内外部检验，应以宏观检查、壁厚测定为主。
5.3.5.3.5 物业项目部需制定锅炉设备事故处理办法（事故应急预案），并定期对操作人员进行预案
演练，不断提高处理突发事故的能力。
5.3.5.3.6 物业项目部需对锅炉和附属设备定期进行维护保养，对安全附件、安全保护装置及有关附
属仪器仪表进行定期校验、检修。对检查中发现的缺陷应及时登记、处理，对一时不能处理的缺陷宜制
定和落实监护措施。
5.3.5.4 燃气安全管理
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5.3.5.4.1 物业项目部应依据法规及要求，与辖区内各责任主体，包括不限于：燃气公司、经营单位、
项目单位、租户、商户、业主以书面形式明确燃气安全使用、管理权责。
5.3.5.4.2 物业项目部应负责辖区内燃气设备设施、管线和操作间的日常巡查管控和安全防范工作。
5.3.5.4.3 物业项目部应制定燃气安全使用年度宣传计划、宣传方案等，并开展培训，定期进行入户
安全检查，及时处置安全隐患等。发现燃气安全事故或者燃气安全隐患等情况，应当立即告知燃气公司
或向燃气管理部门、公安机关消防机构等部门和单位报告。
5.3.5.4.4 物业项目部应指定专业部门，如：工程部或专项检查组，定期对物业管理界面内燃气设备、
设施、管线实施安全检查，对重大安全隐患问题，及时上报。
5.3.5.5 安全疏散设备设施管理
5.3.5.5.1 物业项目部要落实属地责任，确定安全疏散设施的管理责任部门、责任人，设置统一标识，
定期维护、检查，确保安全疏散设施有效。
5.3.5.5.2 物业项目部每月至少开展一次安全疏散设施的检查（遇重大活动等也应开展），及时消除
发现的火灾隐患，不能当场消除的，应及时上报项目部主要负责人。
5.3.5.5.3 物业项目部应禁止下列针对安全疏散设施的行为：
5.3.5.5.4 在消防车通道、消防车扑救场地设置构筑物、停车泊位、固定隔离桩等障碍物；
5.3.5.5.5 在消防车通道上方、扑救场地设置妨碍消防车作业的架空管线、广告牌、装饰物、树木等
障碍物；
5.3.5.5.6 占用超高层建筑的避难层（间）和避难走道或在其中堆放杂物；
5.3.5.5.7 锁闭避难层（间）或避难走道出入口。
5.3.5.6 共用部位、共用设施设备维护管理
5.3.5.6.1 物业项目部需对共用部位、共用设施设备、受业主或使用人委托管理的专有设施设备及自
有设施设备（含安全设施设备）进行规范化管理，确保其安全正常运行。宜有专人负责管理安全设备设
施，建立台账，制定定期检维修计划。
5.3.5.6.2 安全设施设备不应随意拆除、挪用或弃置不用。
5.3.5.6.3 物业项目部需对公共设备设施实施动态管理，针对巡检中发现的设备缺陷、隐患，应纳入
检修计划。针对巡检中发现的必须立即处理的设备缺陷，由相关值班人员组织处理；值班人员无能力处
理的，需通报有关负责人确定解决方案。
5.3.6 化学品/危险化学品安全管理
5.3.6.1 物业项目部需按照企业制定的危险化学品管理制度，对危险化学品的使用和贮存进行规范管
理。
5.3.6.2 物业项目部常用的危险化学品包括但不限于：
a) 易燃易爆物品包括但不限于柴油、汽油、酒精、油漆等；
b) 毒性药物包括但不限于普通除草剂、消毒剂以及卫生杀虫剂，如防治蚊、蝇、蚤、蟑螂和鼠等
病媒生物和害虫的药剂等。
5.3.6.3 危险化学品贮存应当贮存在专用仓库、专用场地或者专用贮存室内、分区分类存放、配备相
关的消防设施，并由专人负责管理，剧毒物品的贮存场所应进行双人双锁管理。贮存场所应符合 GB15603
相关要求。
5.3.6.4 使用危险化学品的作业人员应按照 GB 39800.1 的要求选择、正确佩戴劳动防护用品，物业项
目部也应根据作业环境为员工配备相应的劳动防护用品。
5.3.6.5 危险化学品使用后应及时清洗施工器械和配药容具并归位。
5.3.6.6 危险化学品出入库前均应进行检查验收、登记台账、经核对后方可入库、出库、每次使用前
后也要进行登记。
5.3.6.7 使用后的危险化学品空瓶或装盛过药物的容器应妥善处理，统一存放管理，由专人定期交由
有资质企业回收处理。
5.3.6.8 作业人员在使用危化品时，尽量选择人少或无人时间段，注意设置隔离警戒区域。
5.3.7 公共区域管理
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5.3.7.1 物业项目部是物业管理区域内安全技术防范的第一责任人，应执行公安机关制定的安全技术
防范标准和要求，加强对公共区域内楼宇对讲、电视监控、周界防范报警、电子巡更、家庭报警等技防
设施的日常维护，确保其正常有效运转。
5.3.7.2 物业项目部应在管理区域内可能引发人身伤亡事故的部位、场所和公共区域安全防范的重点
部位统一设置警示标识。
5.3.7.3 物业项目部应加强对公共区域安全防范重点部位及水（二次供水）、电、气、电梯、消防等
公共设施的日常巡查并做好巡查记录，配备常用应急抢险器材，加强物业养护和维修。
5.3.7.4 物业项目部需制止业主或物业使用人在雨篷、花架、晒衣架、空调室外机架和阳台扶手等部
位进行摆放花盆、吊挂杂物等危险行为。
5.3.7.5 建议物业项目部与业主或物业使用人签订住宅装饰装修服务协议，明确住宅外立面设施及防
盗设施的安装要求。
5.3.7.6 物业项目部需每天对公共场所进行巡视检查一次，并将检查情况及时记录于《公共区域现场
巡视表》中，发现问题及时处理或汇报。
5.3.7.7 业主或物业使用人因需要，而要求使用住宅小区区域内的公共场地时，则可书面申请，附加
活动方案，交给物业项目部管理人员进行审核，经审批同意后，方可按活动方案组织实施。
5.3.7.8 物业项目部应当加强对物业设施的养护和维修，定期检查消除隐患。对公共区域安全防范的
重点部位设置警示标识、可能引发人身伤亡事故的部位或场所要设置统一规范、文明礼貌、用语简明且
醒目的警示标识，告示注意事项，明确禁止行为。
5.3.7.9 物业项目部需加强对公共区域安全防范重点部位的日常巡查，发现问题及时整改，不留隐患。
5.3.7.10 住宅小区公共区域内设有垃圾中转站的，宜每日进行冲洗，冲洗后无异味；根据实际需要进
行消杀，有效控制蝇、蚊等害虫滋生。
5.3.7.11 物业项目部需保证管理区域内排水、排污管道畅通；按国家、地方有关规定定期对供水水箱
清洗、消毒、加药，水质符合卫生要求。
5.3.7.12 物业项目部管理区域内绿篱超过平齐线时应进行修剪，及时修剪超过绿化区域的植物根部。
5.3.7.13 物业项目部需定期对地库车道动线进行巡查，确保车库标识引导精简明了，对业主归家动线
做定期巡查。
5.3.7.14 进行泳池经营活动需取得《营业执照》、《卫生许可证》以及《高危险性体育项目经营许可
证》，泳池工作人员需办理健康证。物业项目部在管理游泳池项目时需要确保水质安全、维护设施完好、
制定合理的管理规章以及有效的应急响应。
5.3.7.15 物业项目部需对泳池区域做好安全管理，按要求配备安全警示牌及持证的泳池救生员。泳池
救生员应在规定的岗位责任区上岗和巡岗。
5.3.7.16 物业项目部要定期对泳池的设施进行检查和维护。泳池的维护设施包括泳池本身、循环过滤
系统、加热和保温系统、照明设施以及其他辅助设施。
5.3.7.17 物业项目部应按要求对泳池进行定期消杀，固定专人进行专区卫生管理，确保水质安全。
5.3.8 其他区域管理
5.3.8.1 物业项目部应加强各区域安全管理，落实各项安全措施。
5.3.8.2 员工宿舍内应禁止下列行为：