DoerWindon
项目管理与质量控制
房地产管理项目部职能分析及岗位职责定位
叶新宇无锡协信太科地产开发有限公司
摘要：本文首先从常见的项目管理组织构架角度分析了房地产公司项目部的作用。随后从管理职能、管理评价指标、业务流程、管理制度4个方面对项目部职能进行了详细分析和论速。
关键调：房地产项目部；职能分析及岗位职责定位
1房地产项目管理组织构架
目前，国内房地产开发企业组织管理构架常见的有2种： 2直线职能型（金字塔型）
国术大
业
在直线职能型管理组织中，优点是：项目部管理指令单一结构比较简单，责任与职权明确。不足是：在组织规模较大的情况下所有管理职能都集中由一个人承担，是比较困难的：另外，部门间协调差。
3平衡矩阵型（矩阵型）
平衡型矩阵组织
总经理
部门经理项用式曲 N
项目协调
部门经理时
部门经理驴
品t
矩阵型管理结构，有职能划分垂直领导系统：又有按项目划分的横向领导系统的结构；优点：1、灵活性、适应性强：2、集思广益，有利于把组织垂直联系与横向联系更好地组合起来，加强各职能部门之间的协作。缺点：1、小组是临时性的，所以稳定性较差；2、小组成员要接受双重领导，当两个意见不一致时，就会使他们的工作无所适从。
以上两种管理组织结构中，项目部的管理职能和作用都不一样，适用范围也不一样。
4房地产项目部管理价值链分析（鱼剩图）及评价指标
通过头脑风最的方法，我们可以将矩阵式组织结构中的项 204
万方数据
目部职能做一个详细分析罗列。主要分为计划管理、质量管理、安全文明管理、动态成本控制、外围关系协调、合作资源管理、销售配合管理、信息管理、付款资金控制、图纸管理、流程梳理及知识沉淀、交付工作管理12项具体内容，详见下图：
A、计划管理B、质量管理C、安全文明管理
D、动态成本控制E、外围关系协调F、合作资源管理 G、销售配合管理H、信息管理I、付款资金控制
J、图纸管理K、流程梳理及知识沉淀L、交付工作管理通过对项目部日常工作详细分解，可以不光能明确项目部
的工作职责内容，同时，还能明确项目部与其它部门的工作界面。另外，可以通过细分业务和工作量分析后，配置相应的组织构架。在此基础上，就能对具体业务进行分析，配备编制相应的业务流程。流程经过运行调整后，就能沉淀固化相关的部门制度、
5房地产项目部开发流程（PMDM图）
5.1项目部管理各项业务流程是房地产开发流程中的一个执行环节。编制项目部相关业务流程的基础，首先要明确各责任部门责任人的相关授权。员工、主管、经理、总监、总经理、董事长各自的授权手册需要房地产企业经营管理者从上而下建立。
5.2以2013年重庆XX房地产公司授权体系来说：签证变更流程审核权限：
经理授权5000元以下；总监0.5万～5万元以下；总经理5万元～30万以下；董事长30万以上。
合同签订审批流程：
经理授权5万元以下：总监5万～20万元以下：总经理 20万元～100万以下：董事长100万以上，
5.3当然，每个企业的授权体系是不同的，每个企业不同的时期也有不同的授权体系。具体的授权体系需要根据企业实际情况来动态调整。总的来说，企业的授权体系是所有流程的编制基础，是纲领性文件，是部门流程成立的基础。部门流程的职责不能和它相冲突。项目部流程权限也要遵循该企业的授权体系
6房地产项目部管理制度
6.1房地产项目部管理制度实际上是项目部日常管理的基本的文件体系，一般需要明确：组织构架、业务流程、工作内容权限和职责。简单说就是解答项目部“什么人？做什么事？怎么做？”的指导性文件。
6.2任何管理制度都不是一成不变的，都需要根据企业不同阶段的需求进行调整和完善。项目部管理制度也是一样，也需要阶段性调整，一般调整周期为1年。
6.3企业管理制度是企业经营管理的基础性文件。企业管理制度是企业为求得最大效益，在生产管理实践活动中指定的各种带有强制性义务，并能保障一定权利的各项规定或条列，包括企业的人事制度、生产管理制度、民主管理制度等一切规章制度。企业管理制度是实现企业目标的有力措施和手段，它作为员工行为规范的模式，能使员工个人的活动得以合理进行，同时又成为维护员工共同利益的一种强制手段。因此，企业各项管理制度，是企业进行正常经营管理所必需的，它是一种强有力的保证。优秀企业文化的管理制度必然是科学、完整、实用的管理方式的体现
2015.05