·房建工程·
对房地产精装修项目分包模式选择的研究
翟跃峰
（中国铁建房地产集团有限公司北京100043）
摘要房地产精装修项目分包模式的选择往往影响这项目产品品质、成本、进度以及管理难度。通过对精装修分包材料、设备、专业分包商与项月管理目标的关联性进行分析，对四种分包模式进行比较，结合中国铁建西派国际项目分包模式的实际做法，归纳出项目分包模式选择的原则，并对来来项目管理中可能逐到新的分包任务从根本上进行思考与讨论。
关键调房地产精装修项目分包模式项目管理
文章编号10094539（2013）增1020102
中图分类号TU767;TU723.1文献标识码A
1引言
房地产精装项目在进入精装阶段后，涉及材料、设备特别多，相应专业分包也就特别多，将这部分工作全部交由精装施工总承包单位负责，建设方项目成本将大大增加，同时，过多的管理层级使管理难度增大；将这部分工作全部由建设方承担，既不能充分发挥精装总包的专业能力，又分散了建设方在房地产其他业务板块的精力投入。如何对精装项目进行合理分判，是摆在房地产企业面前的个重要课题，本文通过分析中国铁建西派国际项目的精装分包模式，揭示各种分包模式选择的优势以及不足，以期帮助更多房地产项目管理者了解项目目标实现与分包模式选择的关系。
2主要精装材料、设备及其与项目管理目标的关联性分析
项目进入装修阶段，所需要材料有：河砂、水泥、腻子、乳胶漆、纸面石膏板、龙骨、天花吊顶、墙地砖、石材、墙纸。
所需要的成品有：木门、木地板、木墙板、整体衣柜、浴室柜、橱柜、水槽、洁具、拖布池以及相关的配件，如五金件、龙头、软管等。
所需要的主要设备有：中央空调系统、地暖系统、净水器、垃圾处理器、厨房用电器（冰箱、微波炉、消毒柜等）、分体式空调等。
收稿日期：20130324
三者总数将近30种，其中每一种材料和设备对产品品质、成本、施工组织、管理由不同程度的影响，不同的影响需要采取不同的分包方式；比如：中央空调是房屋内的主要设备，使用要求高、时间长，其功能的优劣对住户将产生极为重要的影响，由甲方直接材料有助于保证产品的品质，：其数量及安装工程量大，由甲方采购能缩减采购路线（比较乙方材料），有利于节约成本；空调需要专业厂家进行安装，由此包供货、包安装、包验收合格、包维修及售后服务，甲方直接对专业厂商进行管理，有助于清晰地划分专业分包与精装总包的责任，便于管理。而河砂就完全不一样，河砂价格低，属于精装泥水作业的基层材料，只要对质量稍加控制，即能满足要求，对产品品质和成本影响较小，故其完全可以由乙方供应。
同时，每一种材料和设备与其他材料和设备的关系也是影响分包方式的重要因素。比如：厨房水槽由专业厂商供应，其产品品质对客户心理影响比较大，为保证品质，由甲方直接采购较好。但水槽是必须镶嵌在橱柜中的，而橱柜也是由专业厂商来生产的，并且橱柜的品质也对客户影响较大，由甲方直接采购。橱柜与水槽的接口问题需要材料分包阶段必须加以解决，传统的做法是，在与橱柜的采购合同中，加入“负责安装水槽并保证验收合格” 一项工作内容。
每一项材料、设备对项目管理目标的影响，以及材料与材料、材料与设备、设备与设备间的关系
铁道建筑技术RAILWAYCONSTRUCTIONTECHNOLOGY2013（增1）
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