DB61/T 1903—2024
目 次
前言 ................................................................................. II
1 范围 ............................................................................... 1
2 规范性引用文件 ..................................................................... 1
3 术语和定义 ......................................................................... 1
4 基本要求 ........................................................................... 2
5 服务内容 ........................................................................... 2
6 服务要求 ........................................................................... 2
7 评价与改进 ......................................................................... 8
附录 A （资料性） 房屋日常维护内容 ...................................................9
附录 B （资料性） 保洁服务内容 ......................................................10
I
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前 言
本文件按照GB/T 1.1-2020《标准化工作导则 第1部分：标准化文件的结构和起草规则》给出的规
则起草。
请注意本文件的某些内容可能涉及专利。本文件的发布机构不承担识别专利的责任。
本文件由陕西省机关事务服务中心提出并归口。
本文件主要起草单位：陕西省人民政府机关新城管理中心、陕西省省级机关建工路办公区服务中心。
本文件主要起草人：何绍军、王波、唐亚洲、王鹏华、黄立敏、韩冬、李媛媛、牟箫萌。
本文件由陕西省人民政府机关新城管理中心解释。
联系信息如下：
单位：陕西省人民政府机关新城管理中心
电话：029-63912959
地址：省政府机关新城大院5号楼
邮编：710004
II
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机关办公场所物业服务规范
1
范围
本文件规定了机关办公场所物业服务的基本要求、服务内容、服务要求，描述了评价与改进的方法。
本文件适用于机关办公场所的物业服务。
2
规范性引用文件
下列文件中的内容通过文中的规范性引用而构成本文件必不可少的条款。其中，注日期的引用文件，
仅该日期对应的版本适用于本文件；不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本
文件。
GB 2894 安全标志及其使用导则
GB 5749 生活饮用水卫生标准
GB/T 10001.1 公共信息图形符号 第1部分：通用符号
GB 13495.1 消防安全标志 第1部分：标志
GB 17051 二次供水设施卫生规范
GB/T 18883 室内空气质量标准
GB/T 19095 生活垃圾分类标志
GB/T 20647.9-2006 社区服务指南 第9部分：物业服务
GB/T 21741-2021 住宅小区安全防范系统通用技术要求
GB 25201 建筑消防设施的维护管理
GB 25506 消防控制室通用技术要求
GB/T 32938 防雷装置检测服务规范
GB/T 36710 公共机构办公区节能运行管理规范
GB/T 37228-2018 公共安全 应急管理 突发事件响应要求
GB/T 43542-2023 机关办公区域物业服务监管和评价规范
GB 50222 建筑内部装修设计防火规范
GB 50365 空调通风系统运行管理标准
CJJ/T 287 园林绿化养护标准
DL/T 596 电力设备预防性试验规程
NY/T 1276 农药安全使用规范总则
TSG 08 特种设备使用管理规则
TSG T5002 电梯维护保养规则
TSG T7001 电梯监督检验和定期检验规则
XF 503
建筑消防设施检测技术规程
DB61/T 1469
党政机关会议服务规范
3
术语和定义
1
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GB/T 20647.9、GB/T 43542规定的以及下列术语和定义适用于本文件。
3.1
物业服务
property service
由业主和物业服务组织（3.2）按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施、设备和相关场地进行
管理、维修、养护，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
[来源：GB/T 20647.9-2006，3.1]
3.2
物业服务组织
property service organization
为实现物业项目的服务目标，履行物业服务合同、开展物业服务工作而设置的机构。
4
基本要求
4.1
物业服务组织应具有专业物业管理服务能力，建立健全的规章制度。
4.2
物业服务组织应具有必要的物业服务场所及相关的配套设施设备。
4.3
物业服务组织应配备满足机关办公场所物业服务需求的服务人员，定期培训；专业人员须持证上
岗。
4.4
物业服务组织应建立保密制度，涉密工作岗位服务人员应签订保密协议。
4.5
物业档案应资料齐全，分类成册，方便查阅，并按照不同类型设置保存期限。
4.6
物业服务过程宜纳入信息化、智慧化管理系统，各类记录数据做好保存。
5
服务内容
物业服务组织应为需求方提供的服务包括但不限于：
——客户服务，
——房屋维护服务，
——公用设施设备维护服务，
——保洁服务，
——绿化服务，
——公共秩序维护服务，
——节能管理服务，
——会务服务，
——突发事件应对管理服务。
6 服务要求
6.1 客户服务
6.1.1 报修服务
6.1.1.1 应设置 24 h 报修服务电话并公开。
6.1.1.2 应及时受理报修及咨询，受理记录填写规范，保存完好。
2
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6.1.1.3
提供报修服务时应做到：
——紧急维修，物业服务人员在 10 min 内到达现场，维护专业人员 30 min 内到达并组织维修；
——一般维修，在约定时间内到达现场；
——重大维修项目进行书面沟通；
——无法维修时，及时记录并上报。
6.1.1.4 及时对维修项目进行回访，并保留回访记录。
6.1.2 信息公示
6.1.2.1 影响使用的作业计划应提前公告，包括且不限于：
——停水停电，
——外墙清洗，
——电梯维保，
——消杀管理，
——设施设备的维修改造。
6.1.2.2 信息公示宜采用信息化方式。
6.2 房屋维护服务
6.2.1 应根据办公场所房屋的实际使用年限建立巡查制度。
6.2.2 应对办公场所房屋结构、建筑部件、附属建筑物、道路、户外设置物、标识标牌等进行有效管
理，保持功能完好。
6.2.3
应提供办公场所房屋日常维护服务，内容及要求参考附录 A。
6.2.4
应建立办公场所房屋报修响应管理制度，报修服务应符合本文件 6.1.1 的要求。
6.2.5
应定期检查房屋使用和安全状况，并做好巡检记录。在大风、暴雨等极端天气应加强巡查并制
定相应的应急预案。
6.2.6 房屋巡查、报修、维修记录应留有记录，并填写规范、保存完好。
6.3 公用设施设备维护服务
6.3.1 设备机房
6.3.1.1 设备机房门口应张贴机房类别及安全标志，明确机房责任人、督查人。
6.3.1.2 设备机房内应张贴或悬挂：
——设备系统图，
——重要设备操作流程图，
——应急预案流程图，
——管理制度，
——特种作业人员资格证书，
——安全标志。
6.3.1.3
机房巡视、值班及外来人员进出应做好记录，记录填写规范，保存完好。
6.3.1.4
设备机房内应配置消防、通风、应急照明、防止小动物进入等附属设施。门窗、锁具应完好、
有效。
6.3.1.5
安全防护用具及应急设施设备用品配置齐全、完备，检验合格，可随时启用。
3
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6.3.1.6
应每日检查设备机房，保障设备机房内整洁有序、无杂物、无积尘、无鼠、无虫害，温湿度
符合设备运行要求。
6.3.2
给排水系统
6.3.2.1
定期对供水设施进行清洗、消毒，饮用水卫生应符合 GB 5749 的要求，二次供水卫生应符合
GB 17051 的要求。
6.3.2.2
每日巡检 1 次水泵房、水箱间，每年养护 1 次水泵系统。
6.3.2.3
定期巡检排水设施，做好记录。保证设施设备、阀门、管道等运行正常，无跑、冒、滴、漏
现象。
6.3.2.4
定期对排水管进行疏通、清污，保证排水系统通畅。
6.3.2.5
应做好防汛工作：
——配备适当数量的防汛物资；
——每年汛前对雨水、污水井、屋面雨水口等排水设施进行检查；
——建立防汛排涝预案，每年至少组织 1 次演练。
6.3.2.6
井盖宜安装防坠网，并定期维护。
6.3.2.7
如遇供水单位限水、停水，接到通知后应及时通知机关办公场所内的用户。
6.3.3
电梯系统
6.3.3.1
电梯日常维护保养应由电梯制造单位或取得相应许可的安装、改造、维护单位进行。
6.3.3.2
应分半月、季度、半年、年度进行电梯维保，电梯维保应符合 TSG 08、TSG T5002 的要求。
6.3.3.3
应按照 TSG T7001 的要求进行电梯年检。
6.3.3.4
应在电梯轿厢内显著位置标明相关信息，包括且不限于：
——特种设备使用标志，
——电梯保险标志，
——电梯维保标志，
——紧急救援电话，
——电梯安全注意事项。
6.3.3.5
每日应至少开展 1 次电梯巡查，检查电梯运行是否平稳、无异响、平层开关正常等，发现异
常情况应及时联系维保单位处理。
6.3.3.6
电梯紧急呼叫电话应保持 24 h 畅通。
6.3.3.7
电梯出现故障，物业服务人员应在 10 min 内到场应急处理，维保专业人员应在 30 min 内到
场进行救助和排除故障。
6.3.3.8
电梯维修、保养时，应在现场设置提示标识和防护围栏。
6.3.3.9
应制定电梯突发事件或事故的应急措施与救援预案，每年至少演练 1 次。
6.3.4
空调通风系统
6.3.4.1
空调通风系统运行管理应符合 GB 50365 的要求。
6.3.4.2
办公楼内温湿度、空气质量等应符合 GB/T 18883 的要求。
6.3.4.3
定期维保并做好记录，保证空调设施设备处于良好状态。
——运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机等设施设备进行系统检查，运行期间每日至少巡
4
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查 1 次运行情况。
——每半年至少检查 1 次管道、阀门并除锈。
——每年至少对系统进行 1 次整体性维修养护，检验 1 次压力容器、仪表及冷却塔噪声。
——每年至少清洗消毒 1 次新风机、空气处理机滤网等。
——每年至少清洁 1 次分体式空调主机和室外机。
——每 2 年至少清洗消毒 1 次风管。
6.3.5 消防系统
6.3.5.1 消防系统应由有资质的消防维保机构进行维护管理，消防设施的维护管理应符合 GB 25201
的要求。
6.3.5.2
消防设备检测应符合 XF 503 的要求，有第三方年度消防检测报告并通过消防部门的审查监
督。
6.3.5.3
应提供消防设施设备的信息，包括且不限于：
——消防设施平面图、火警疏散示意图按幢设置在楼层明显位置；
——消火栓和灭火器箱张贴消防设施器材使用方法；
——消防系统各设施设备使用说明清晰，图文结合。
6.3.6 供配电及照明系统
6.3.6.1 应建立 24 h 运行值班制度。
6.3.6.2 应对供电范围内的电气设备定期巡视维护，加强高低压配电柜、配电箱、控制柜及线路等重
点部位监测。
6.3.6.3
公共区域照明设备、指示灯具线路、开关、接地等应定期巡查，确保用电安全。
6.3.6.4
照明灯具应外观整洁无缺损、无松落，宜选用节能环保产品。
6.3.6.5
重点部位用电应建立用电保障，应配备应急发电设备并定期维护。
6.3.6.6
非计划性停电应及时通知物业使用单位，快速恢复或启用应急电源，并做好突发事件上报及
处理工作。
6.3.6.7 复杂故障涉及供电部门维修处置的及时与供电部门联系，并向物业使用单位报告。
6.3.6.8 应按照 DL/T 596 的要求定期开展预防性检测。
6.3.7 弱电系统
6.3.7.1 安全防范系统应符合 GB/T 21741-2021 第 9 章的要求。
6.3.7.2 应保持监控系统、门禁系统、安全防范系统等运行正常，有故障及时排除。
6.3.8 防雷设施
6.3.8.1 每季度应对建筑及共用设施设备防雷接地装置进行检查、维护。
6.3.8.2 每年至少进行一次防雷检测，并符合 GB/T 32938 的要求。
6.4 保洁服务
6.4.1 公共区域保洁
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6.4.1.1
应保持大厅、楼内公共通道、设施设备、卫生间、电梯等办公用房区域卫生清洁，清洁内容
与要求可参考表 B.1。
6.4.1.2
保持室外道路、地面、停车场等公共场地区域卫生清洁，清洁内容与要求可参考表 B.2。
6.4.1.3
雨雪天气应在通道、台阶、出入口处设置警示标志并铺设防滑垫。
6.4.1.4
应制定极端天气条件下保洁服务的应急预案并执行。
6.4.2
垃圾清运
6.4.2.1
应设置垃圾分类桶，张贴垃圾分类标识，按规定对垃圾进行分类。垃圾分类标志应符合 GB/T
19095 的要求。
6.4.2.2
垃圾桶（箱）应按指定位置摆放，定时收集垃圾，及时清洗桶表面污渍和桶内污垢，确保桶
（箱）身表面干净无污渍，无爆满、无异味、地面无垃圾。
6.4.2.3
垃圾中转处应每日清洁，无明显异味。公共区域垃圾应及时清理，保持清洁无异味，四周无
散积垃圾，垃圾装袋，日产日清。
6.4.2.4
应建立垃圾清运台账，交由规范的渠道回收处理，清运时间应避开机关正常办公工作时间。
6.4.3
卫生消杀
6.4.3.1
办公用房、公共场所和周边区域应定期开展预防性卫生消杀。
6.4.3.2
应采取综合措施消灭老鼠、蟑螂，控制室内外蚊蝇滋生。
6.4.3.3
消杀作业宜使用环保药品，对环境质量有影响的施药、排污等作业，应做好有效稀释、防护
措施。
6.4.3.4 消杀喷药应选择在非工作时间完成，投放药物应预先告知，投药位置有明显标识。
6.4.3.5 发生公共卫生事件时启动应急预案，消毒、检测等工作应由专业机构进行。
6.5 绿化服务
6.5.1 宜建立古树名木的养护档案。
6.5.2 绿化养护质量应符合 CJJ/T 287 的要求。
6.5.3 农药使用应符合 NY/T 1276 的要求。
6.5.4 绿化产生垃圾的主要区域和路段做到日产日清。
6.5.5 应派专人定期巡查，接到预警天气通知后应及时加固、支撑、修剪高大乔木，排除安全隐患，
冬季做好绿植保温措施。
6.5.6 恶劣天气后，应及时清除倒树断枝，疏通道路，尽快恢复原状。
6.6 公共秩序维护服务
6.6.1 出入管理
6.6.1.1 办公区域出入口应安排专人进行 24 h 值守制，并定时开展巡逻。
6.6.1.2 人员凭有效证件或人脸识别系统等方式进入办公区域。
6.6.1.3 出入口日常管理应按照以下程序进行：
a) 在出入口对外来人员及外来车辆进行询问和记录，请其说明事由、受访单位和人员；
b) 查验有效证件，与受访单位或人员取得联系；
6
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c)
得到确认答复后办理登记手续并放行。
6.6.1.4
排查可疑人员，及时劝离，必要时通知公安机关进行处理。
6.6.1.5
对物品进出实行安检、登记、电话确认等分类管理措施，包括且不限于：
——大宗物品进出应会同接收单位收件人审检，审验通过后方可进入；
——大件物品搬出需有相关部门开具的证明和清单，经核实后方可放行。
6.6.2 值班巡查
6.6.2.1 应建立 24 h 值班巡查制度，合理安排巡查路线，按照指定时间和路线执行，加强重点区域、
重点部位及装修区域的巡查，保持通信设施设备畅通。
6.6.2.2 巡查时应做好个人防护，遇到异常情况立即上报，采取相应措施并做好记录。
6.6.2.3 收到监控室指令后，巡查人员应及时到达指定地点并迅速采取相应措施。
6.6.3 监控值守
6.6.3.1 监控室实行专人 24 h 工作制度。
6.6.3.2 工作期间应遵守操作规程和保密制度，发现异常情况应及时上报，并做好监控记录的保存工
作。
6.6.3.3
监控设施应定期养护，确保运行正常。
6.6.3.4
监控室环境应符合系统设备运行要求，定期进行检查和检测，确保监控系统功能正常，通讯
系统畅通。
6.6.3.5
无关人员进入监控室或查阅监控记录，应经授权人批准并做好相关记录。
6.6.3.6
接到火情、险情等报警信号及其他异常情况信号后，确认后及时报警并安排安保人员前往现
场进行处理。
6.6.3.7 监控记录保存不应少于 90 天。
6.6.4 车辆停放
6.6.4.1 公务和工作人员车辆应凭有效权限或通行证进入办公区域。
6.6.4.2 车辆行驶路线应设置合理、规范，导向标志完整、清晰。
6.6.4.3 合理规划车辆停放区域，张贴车辆引导标识。
6.6.4.4 宜提供新能源汽车充电服务。
6.6.4.5 非机动车应定点停放。
6.6.4.6 发现车辆异常情况应及时通知车主，并做好登记。
6.6.5 消防安全
6.6.5.1 消防控制室的设置应符合 GB 25506 的要求。
6.6.5.2 消防控制室实行 24 h 值班制，值班人员持证上岗且不少于 2 人。
6.6.5.3 应建立消防安全责任制，确定各级消防安全责任人及其职责。
6.6.5.4 应配备齐全消防设施、消防器材等设备。
6.6.5.5 设自动消防设施的：
——应委托具备相应资质的检测、维修保养机构对消防设施进行检测和维保；
7
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——每年应至少进行 1 次全面联动检测，每月进行 1 次专项检查；
——应做好检测、检查记录。
6.6.5.6
应定期对消防通道进行检查，保持疏散通道、安全出口、消防车道畅通，常闭式防火门处于
常闭状态。
6.6.5.7 应在消防车道设置禁止占用的明显标志。
6.6.5.8 易燃易爆品应设专区专人管理，并做好相关记录。
6.7 节能管理服务
节能管理服务应符合GB/T 36710的要求。
6.8
会务服务
会务服务应符合DB61/T 1469的要求。
6.9 突发事件应对管理服务
6.9.1 应建立突发事件应急管理联动机制，制定应急预案，定期组织安全培训，开展应急演练，保存
相应记录。
6.9.2 突发事件处置结束后，应形成突发事件处置报告，完善应急预案。
6.9.3 发生公共安全突发事件时，应按照 GB/T 37228-2018 第 4 章的要求处置。
7 评价与改进
7.1 应按照 GB/T 43542-2023 第 6 章、第 7 章的要求对物业服务进行评价。
7.2 应采用沟通、电话回访、发放调查问卷、第三方机构调查等方式，开展满意度调查。
7.3 应依据评价结果与满意度调查结果制定改进方案，并持续改进。
8
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附 A A
录 A
（资料性）
房屋日常维护内容
房屋日常维护内容及要求见表A.1。
表 A.1
房屋日常维护内容
序号 项目 内容
1 房屋结构 每季度巡视一次屋架、屋面、梁、柱、板、梯、池、承重墙、地基等构件，发现外观有变形开裂等 现象时，应及时建议房屋使用单位申请房屋安全鉴定，并采取必要的避险和防护措施。
2 建筑部件 每季度检查 1 次外墙贴饰面、幕墙玻璃、雨棚、空调室外机支撑构件等； 2、每半月巡查 1 次共用部位的门、窗、玻璃、楼梯、通风道等； 3、每两个月检查 1 次共用部位的室内地面、墙面、天棚和室外屋面等； 4、每年汛期前和强降雨后检查屋面防水、雨落管及排水设施等。
3 附属构筑物 每半月巡查 1 次大门、围墙（栏）、道路、甬路、场地、管井、沟渠、景观等； 2、每半月检查 1 次雨污水管井、化粪池等； 3、每年检测 1 次防雷装置。
4 装饰装修 装饰装修前，物业服务组织应与装修人或装修人委托的装修企业签订装饰装修管理服务协议，告知 装饰装修须知，并对装饰装修过程进行管理服务； 装饰装修使用的材料和设备使用节能环保等绿色产品，且符合 GB 50222 的相关要求； 装修垃圾应在指定地点临时堆放，采取围挡、遮盖等措施；装修人或装修人委托的装修企业须在规 定时间内清运。
5 标识标牌 标识标牌应符合 GB/T 10001.1 的要求，消防与安全标识应符合 GB 2894、GB 13495.1 的要求； 每月至少检查 1 次标识标牌，标识标牌应规范清晰、路线指引正确、安装稳固。
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附 B B
录 B
（资料性）
保洁服务内容
办公用房区域保洁内容见表B.1。
表 B.1
办公用房区域保洁内容
序号 项目 内容
1 大厅、楼内公共通道 大厅、楼内公共通道等地面每日物业使用单位上班前清洁一次，随时保洁，保持干净，无异 味、无杂物、无积水； 公共通道门框、窗框、窗台、金属件表面光亮无尘无污渍，门窗玻璃干净无尘；天花板洁净， 无污渍，无蛛网；灯具、空调风口干净，无积尘、污渍； 指示牌洁净，醒目。
2 电器、消防等设施设备 配电箱、设备机房、消防栓、报警器及开关插座等每周清洁 1 次，保证表面干净，无污迹； 监控 摄像头、门警器等表面光亮，无尘无斑点。
3 楼梯及楼梯间 每日清洁，地面保持干净、无异味、无杂物、无积水； 扶手栏杆、防火门及闭门器表面干净无尘无污渍； 墙面、天花板无污渍、积尘、蛛网。
4 公共卫生间 每日清洁，循环保洁，地面干净，无污渍无积水； 台面、镜面无明显水迹；便池无黄渍、无尿碱；水龙头干净无污渍；厕纸不满溢； 保持空气流通， 无明显异味。
5 开水间、工具 间 每日清洁，循环保洁，地面干净，无杂物、无积水； 天花板无蛛网，灯罩表面无积尘，墙面干净无污渍； 各种物品表面干净无污渍，清洁工具摆放整齐有序。
6 电梯 每日擦拭轿厢门、面板，清拖轿厢地面，轿厢内无污渍无粘贴物，厢内地面干净无异味，电 梯门槽内无垃圾无杂物； 灯具、操作指示板明亮。
7 平台、屋顶 每季度清扫 1 次；雨季期间每半月清扫 1 次；保持干净； 每月巡查 1 次天台、内天井，有杂物时及时清扫。
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公共场地区域保洁内容见表B.2。
表 B.2
公共场地区域保洁内容
序号 项目 内容及要求
1 外围及周边道路 1、每日清扫道路地面，保持干净，无杂物、无积水、无污迹； 2、区域内垃圾箱、公共灭烟器应保持外壁干净无污迹； 3、沟渠、池、井内无杂物无异味； 4、各种路标、标志、宣传栏表面干净，无积尘无水印； 5、下雨、下雪后应及时清理地面，扫除积水、积雪等，并采取安全防护措施。
2 照明设施 属高空作业范围的部分路灯、景观灯等每半年清洁 1 次，表面无污渍、广告贴纸等。
3 地上停车场 专人负责，随时清洁，地面无垃圾杂物，无积水，标识指示牌清晰干净。
4 绿化带及景观 1、绿地内无杂物，花台、雕塑、景观表面干净无污渍； 2、景观水质清澈无异味无漂浮物，建筑整洁无涂污。
_________________________________
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