2010
第5卷第4期
研究探讨
2010
Vo1.5No.4
上海市集体建设用地使用权流转在开发区
土地集约利用中的应用
池友法
（上海交通大学船舶海洋与建筑工程季院，上海九韵置业有限公司，上海200240）
摘要：随着城市化的发展，城镇国有土地的可供应量日显不足，盘活集体建设用地势在必行。本文通过集体建设用地流转在开发区土地集约利用中的应用，操讨加何提高开发区土地资源的持续保障能力，保证经济社会的可持续发展。关键词：集休建设用地：土地流转；土地集约利用
中图分类号：F293.2
文献标识码：A
文章编号：1007-1903(2010)04-003003
随着我国工业化和城镇化的快速发展，城市土地利用面临越来越大的资源“瓶颈”，土地的可供应量日显不足，盘活建设用地已成为城市开发区建设的重要任务。
1上海市目前城乡土地利用的若于问题
(1)土地资源紧张，利用粗放
上海人均土地只有0.55亩，不足全国平均水平的1/20，人均耕地不足0.26亩，只有全国平均水平的 1/5，远低于人均0.8亩的耕地警戒线。从用地效益看，上海与一些国际化大都市相比有很大差距。上海市每平方公里建设用地的GDP产出不足汉城的1/3、巴黎的1/4和东京的1/13。上海市目前建设用地规模2700 多km"。在郊区县，工业开发项目目前的平均容积率不到0.38，厂房多为一层。从投入产出效益看，乡镇级开发园区每平方公里产值不足国家级开发区产值的 1/13。
(2)后备资源有限，耕地保护形势严峻
上海市目前耕地已由规划的近500万亩。下降到不足400万亩，减少幅度超过20%。上海由于土地后备资源不足，滩涂围垦的周期又较长，开发资源十分有限，很难在全市范围内完成耕地占补平衡的任务，保护土地资源压力不断增大。
方方数据
(3)农民征地权益维护尚存在一些间题
随着上海市各级政府对保护农民权益力度加大失地农民的养老，农民宅基地置换，提高征地土地补偿标准等工作虽然取得长足进展。但由于制度不够完善，集体土地不能入市，有些地方过度征地，在一定程度侵害了农民的土地产权益。
2上海市开发园区土地集约利用状况
(1)开发园区土地集约利用的内涵
土地集约利用就是合理增加物质与劳动投入，以提高土地收益的经营方式。开发园区土地集约利用的核心是经济效益和产业导向的体现，其内涵定界为：以符合有关法律、政策、规划等为导向，通过增加对土地的投入，改善经营管理，挖掘土地利用潜力，不断提高开发区土地利用效率和经济效益。
开发园区土地集约利用程度提升，主要包含了扩展潜力、结构潜力、强度潜力和管理潜力四方面途径。其中，扩展潜力表示为开发园区内尚可供应土地的总量：结构潜力是指在规划控制范围内，通过结构调整可增加的工矿仓储用地面积：强度潜力为开发园区开发过程中，能达到的合理综合容积率、建筑密度、固定资产投入强度等指标；管理潜力是指通过处置和收回，确定的闲置土地可增加的土地供给数量。