第34卷第4期 2017年7月
土木工程与管理学报 Journal of Civil Engineering and Management
写字楼批量评估模型及其应用
刘洪玉，李妍
（清华大学土木水利学院，北京100084）
Vol.34 No.4 July 2017
摘要：房地产批量评估是当前国际房地产税基评估的常用方法，也是中国推进房地产税收制度改革的重要前型房地产批量评估方法的研究和实践相对乏。为此，本文从收益型房地产中的写字楼入手，分析其国内市场特点，及其与居住房地产和国外写字楼市场的差异，探索适于中国收益型房地产市场特点的批量评估方法与模型。然后对模型关键要素的确定进行了分析和说明，并以北京市中关村商务区部分写字楼为例进行应用检验。检验结果表明，该模型可实现高精度、低成本的房地产批量评估目标，具有较高的推广价值，可为房地产税改革提供有力的技术储备和支持。
关键词：写字楼；批量评估；HIM模型
中图分类号：F293.3
文献标识码：A
文章编号：2095-0985(2017)04-0083-06
MassAppraisalApproachforOfficePropertyinChina
LIU Hong-yu, LI Yan
(School of Civil Engineering，Tsinghua University,Beijing 100084,China)
Abstract : Mass appraisal(MA) is a commonly-used technique in international real estate tax assessment. Being the premise and foundation of financial andtax reforms regarding real estate, mass appraisal on residential property has been studied or practiced in China, but barely on non-residential property This paper focuses on themass appraisal model foroffice property via considering the special circumstances andcharacteristics of the real estate market in China. A mass appraisal model is proposed. The key elements of the model were analyzed, and then an empirical analysis was conducted based on ZhongGuancunDistrict, Beijing, China. It is shown from the case study that the model is available as well as valid, that is, high precision, low cost and easy updating in the valuation of municipal real
estates in China. Therefore this study will benefit the financial andtax reforms in China in future. Key words: office property; mass appraisal; HIM model
批量评估（MassAppraisal，MA）是指利用共同的数据、标准化的方法和统计检验技术评估一组财产确定日期价值的过程[1~3]，是当前国际房地产税基评估普遍采用的方法之一。
在应用领域国际上普遍采用的批量评估方法主要包括多元回归法（MultipleRegressionAnaly sis，MRA）、可比价格法（ComparableSalesAnaly sis，CSA）、时间序列分析（TimeSeries，TS）及适应
收稿日期：2016-06-14修回日期：2016-08-24
估计技术（AdaptabilityEvaluationProcedure， AEP)等[4].其中多元回归方法应用最为广泛， MRA具有技术成熟、应用广泛和评估有效性高等优点[3,5]，在美国、加拿大、中国香港特别行政区等地都被作为最主要的批量评估模型建立方法[6,7]
但是MRA要求完整而又精确的数据，并且存在变量间是线性关系、误差服从正态分布与同方差、不存在多重共线性和样本代表性（随机抽
作者简介：刘洪玉（1962-），男，天津人，教授，博士，研究方向为房地产经济与管理、建筑经济与管理（Email:liuhy@tsinghua.edu.cn）
通讯作者：李妍（1979-），女，黑龙江绥化人，副研究员，博士，研究方向为房地产市场与经济、房地产批量评估（Email：janllymail. 万方数据edu.cn）