曼谷阳光花园公寓项目管理杂谈 ■张广旭
[编要】本文通过总结量容阳光花园公寓项日建设阶段项目管理措施、或本控制及设计优化、建获艺术效累的实理，提出了境外地产项目管理的新思路，对境外处产项目建设过程中遇到的具体问题具停分析，并提出了相应的解决办
法，为公司拓展海外民用建筑市场积累了宝费的经验。[关健词】成本控制设计优化艺术效票
项目概述
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1.项目位置概述
曼谷阳光花园公寓项目位于世界闻名的旅游度假胜地，佛教之国泰王国的首都曼谷市，索坤逸77 巷主干道上，建设地点周边配套设施完备，距商天铁站仅900n之通，地理位置优越，
图1曼谷阳先花园项日外势
2.项目概况
公寓建筑总层数为30层，标准层层高3.0m，总建筑高度97.15，建筑主体结构采用预应力板柱结构体系，整个建筑成L型向美丽、策忙的索坤速路伸开胃肪。
图2量容阳光花国项目近景
万方数据
项目建设用地面积为6212n，总建筑面积 42118n，其中销售面积23752n，建筑容积率7.0 其中包含673套套型面积在30~70n公寓，3间商铺，1~5F合理配置了294个停车位，6F集中设置小区配套服务设置健身房、游泳池、公共体息区等，
3．境外地产项目管理成功的关键
随工单位是开发建设项目参建主体中最重要的主体，优选与施工任务相匹配的、自身管理素质较好的施工企业承担工程建设的施工任务是项目管理成功的前提条件，施工企业的项目管理机构必须配备能适应工程建设需要的管理人员（项目经理、技术负责人、施工员、质检员、安全员、材料员、资料员等）且应具备相应职能岗位的专业素质，随工项目部能够按照甲方的要求确定严谨的各项管理目标，建立完善的各项施工管理目标控制管理体系，并保证其有效运行。
总承包单位选择的成功与否不仅对项目建设的质量、安全、进度有重要影响，同时对于项目成本控制具有决定性作用。因此，组织好招投标工作，确定适合的总包单位成为工作的中心。
因投标人注册地均在泰国，因此标书的编制应建立在充分了解泰国法律、法规、税收政策、计价方式、施工方法、施工机具、材料供给情况基础上，而标底的编制应以市场价格为基础，根据实际情况进行询价、报价、澄清，使价格尽量接近市场实际情况，因此，项目团队组织国内专家、设计人员编制询价文件，多次现场踏勘、志访当地建材市场，了解掌提一手的价格信息。
图3建材市场价格信息
项目团队对项目建设所需主材（钢策、混股土水泥）、大宗机电设备（空调、配电柜、电梯等）、大部分装饰装修材料均做过询价，商务淡判，掌据了真实可靠的价格信息
项目运作模式的调整二、
境外地产项目同公司主营业务工业项目建设在项目管理模式上有很多共同点，同时又具有鲜明自身的特点。
工业项目提前或如期投入使用，：
生产出合格的
产品意味着提早收回成本，地产项目如期完工，提
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早销售有利于节约贷款利息，回收投资，项目招投标期间泰国政局不稳，房价波动幅度较大，在做成本测算时对于预期销售价格缴了相对保守的定价。但根据对于泰国地产市场预测分析，当政局稳定后房价仍有可能平稳目升，后来销售证明，销售平均售价已高于预期售价9.3%。
综上，减少项目管理成本，实现利润最大化成为项目设定的既定目标，为此，通过走访、学习国内地产公司运作模式，对项目管理模式进行了微调，精简现场管理人员，本项目配置项目经理、现场经理、施工经理、安全经理、土建工程师、电气工程师、水暖工程师、资料及内业管理人员（泰籍，兼做采购询价工作）各一人，总计8人。
全要素的费用控制管理
三
地产项目在建设阶段，影响造价因索根多，主观因索包括建设方、随工方、设计公司及政府法规、规范调整。此外还包括各种不可抗力所造成的风险，在项目建设过程中，必须全面掌握各种影响费用控制的各种因素，折住主要矛盾去解决间题。
1.经济措施
及时准确的向财务部门提交资金使用计划，采用便于操作的工程款支付方式，按时支付工程款，避免因工程款不到位影响既定的目标实现。
2.
组织措施
分析因施工技术或者设计时退到的技术间题等妨碍项目费用控制目标实现的间题。具体做法，严格审核总包施工组织设计、专项施工方案，要结合现场实际情况，但一定要具有前瞻性，闫题尽可能考虑周全。
项目成本控制具体办法四、
设计优化调整法 1.
任何设计无论做的多么完美，总要存在设计错误、设计漏项，会因此增加费用，反之通过的设计方案的优化，可以节的项目或本，
合理控制设计变更 2.
设计变更是工程项目建设过程中无法避免的客观事件，对于固定总价合同，提及设计变更往往谈虎色变，项目一直强化设计变更、现场签证是一把双刃剑的理念，积极发漏有利于节约项目建设成本的变更项，并贯穿工程实施阶段全过程，可以节省项目建设成本。
3．项目成本控制的成效
项目执行过程中，通过合理的设计优化及严格的费用控制，本项目预期最终决算价格与合同价格持平或略有结余。
结语五、
曼谷阳光花园公寓项目是公司第一个境外地产项目，仍处于探索、尝试阶段。由于对当地政局估计不足，政变期间劳务严重缺失，导致工期有所延误；文化、理念、工作方式上的差异，造成沟通上的障碍在不同程度上制约项目的推动，因此仍需不断总结、实践、探索，形成系统、高效的项目管理