ICS 03.080
CCS A 12 37
山
东 省 地 方 标 准
DB37/T 4780—2024
超高层建筑物业服务规范
Property service specification for super high-rise building
2024 - 11 - 28 发布
2024 - 12 - 28 实施
山东省市场监督管理局 发 布
DB37/T 4780—2024
目
次
前言 ................................................................................. II
1 范围 ............................................................................... 1
2 规范性引用文件 ..................................................................... 1
3 术语和定义 ......................................................................... 1
4 基本要求 ........................................................................... 2
服务机构 ....................................................................... 2
服务人员 ....................................................................... 2
服务场所 ....................................................................... 2
管理制度 ....................................................................... 2
档案管理 ....................................................................... 2
保密管理 ....................................................................... 3
5 服务内容 ........................................................................... 3
6 服务要求 ........................................................................... 3
物业的使用、管理和维护 ......................................................... 3
绿化养护 ....................................................................... 3
环境维护 ....................................................................... 3
秩序维护 ....................................................................... 4
客户服务 ....................................................................... 6
设备运维管理 ................................................................... 6
安全管理 ...................................................................... 10
能源管理 ...................................................................... 12
7 服务评价与改进 .................................................................... 13
参考文献 ............................................................................. 14
I
DB37/T 4780—2024
前
言
本文件按照GB/T 1.1—2020《标准化工作导则 第1部分：标准化文件的结构和起草规则》的规定
起草。
请注意本文件的某些内容可能涉及专利。本文件的发布机构不承担识别专利的责任。
本文件由山东省住房和城乡建设厅提出、归口并组织实施。
II
DB37/T 4780—2024
超高层建筑物业服务规范
1 范围
本文件规定了超高层建筑物业服务的基本要求、服务内容、服务要求、服务评价与改进。
本文件适用于物业服务企业提供的超高层建筑物业服务，自主管理的超高层建筑物业服务参照执行。
2 规范性引用文件
下列文件中的内容通过文中的规范性引用而构成本文件必不可少的条款。其中，注日期的引用文件，
仅该日期对应的版本适用于本文件；不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本
文件。
GB/T 18920 城市污水再生利用 城市杂用水水质
GB/T 18921 城市污水再生利用 景观环境用水水质
GB/T 19154 擦窗机
GB/T 19155 高处作业吊篮
GB 25201 建筑消防设施的维护管理
GB/T 25499 城市污水再生利用绿地灌溉水质
GB/T 29044 采暖空调系统水质
GB/T 29149 公共机构能源资源计量器具配备和管理要求
GB 50016 建筑设计防火规范
GB/T 51161 民用建筑能耗标准
HG/T 3923 循环冷却水用再生水水质标准
MH 5013 民用直升机场飞行场地技术标准
DB37/T 1997.1—2019 物业服务规范 第1部分：通则
DB37/T 1997.6—2019 物业服务规范 第6部分：写字楼物业
DB37/T 3486 微型消防站建设标准
3 术语和定义
下列术语和定义适用于本文件。
超高层建筑 super high-rise building
建筑高度大于100.0 m的建筑。
避难层 refuge storey
在高度超过100.0 m的高层建筑中，用于人员在火灾时暂时躲避火灾及其烟气危害的楼层。
设备层 equipment floor
建筑物中专为设置暖通、空调、给水排水和电气等的设备和管道且供人员进入操作用的空间层。
1
DB37/T 4780—2024
4 基本要求
服务机构
4.1.1 应符合 DB37/T 1997.1—2019 中 4.1 的规定。
4.1.2 应按照物业服务合同约定，设置物业服务机构。应根据物业服务企业服务人员数量设置安全生
产管理机构，配备专职或者兼职的安全生产管理人员。
4.1.3 有特定要求的物业服务，应委托专业服务机构提供。专业服务机构应具有独立的法人资格，取
得营业执照，服从物业使用单位和物业服务企业的监督指导，并应符合下列要求：
—— 电梯的维护保养由电梯制造单位或者依法取得许可的安装、改造、修理单位进行；
—— 高速电梯维保具备特种设备安装改造维修许可证和工商注册证，以及电梯维修人员资格证书；
—— 消防维保机构合法注册并获得营业执照；
—— 空调维保、供配电系统维保、幕墙系统等单位具有相应机电施工、幕墙施工等资质。
服务人员
4.2.1 应符合 DB37/T 1997.1—2019 中 4.2 的规定。
4.2.2 物业服务人员包括但不限于物业管理人员、客服接待人员、秩序维护人员、保洁绿化服务人员、
工程技术人员、消控值班人员和会议服务人员等。
4.2.3 物业服务企业应根据合同约定确定服务人员数量、能力要求、岗位配置等。
4.2.4 物业服务人员应具备相应的物业管理知识，专业技术人员应取得相应专业技术证书或职业技能
资格证书，从业人员应按国家规定取得职业资格证书，消防控制室值班人员应取得消防设施操作员资格
证书。
4.2.5 建筑面积大于 500 000 m
2超高层建筑应设置专职消防队伍，建筑面积小于 500 000 m
2的超高层建
筑宜设置专职消防队伍。
服务场所
4.3.1 服务场所应配置基本办公设备，设置相对集中，规模合理，满足服务需要。
4.3.2 应根据合同约定，在适当位置公示相关服务信息，如服务标准、收费标准、服务人员、服务电
话、咨询和投诉处理电话及服务响应时间等。
4.3.3 宜设置党建中心等党建活动场所。
管理制度
应符合DB37/T 1997.1—2019中4.3的规定。
档案管理
4.5.1 根据档案载体不同，分为文书档案、电子档案和实物档案。
4.5.2 根据物业服务情况需要，除 DB37/T 1997.1—2019 中 4.5.1 规定的档案分类以外，档案分类包
括但不限于：
—— 物业基础档案，包括工程竣工验收、消防验收、物业承接查验、设备设施技术资料等基础档
案和技术档案；
—— 客户服务档案，包括客户信息、物业服务（含租户档案、业主档案等）等档案；
—— 物业服务档案，包括物业服务企业的相关资料，以及安全管理（含突发公共事件、消防管理
等）、物业运行（含秩序管理、保洁管理、绿化管理等）、物业维修、投诉处理等记录档案。
2
DB37/T 4780—2024
保密管理
4.6.1 应制定保密制度，涉密岗位应签订保密协议。
4.6.2 应定期对涉密岗位人员进行保密教育和培训。
5 服务内容
除DB37/T 1997.1—2019中第5章规定的服务内容以外，还应包括但不限于：
—— 公共区域的设备运维管理；
—— 公共区域安全管理；
—— 公共区域能源管理。
6 服务要求
物业的使用、管理和维护
6.1.1 应符合 DB37/T 1997.1—2019 中 6.1 的规定。
6.1.2 应和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施
设备进行检查和验收的活动。
6.1.3 应对建筑结构、建筑部件、附属构筑物、园区道路、户外设置物、标识标牌等进行有效管理，
保持功能完好。
6.1.4 应制定巡查制度，根据超高层建筑实际情况检查建筑的使用状况；大风、暴雨等极端天气之前
进行应急检查。
6.1.5 发现损坏需要维修时，在保修期内的应及时协助业主联系建设单位进行维修。超出保修期的，
应及时配合提出维修计划和维修资金使用计划。
6.1.6 及时完成日常报修事项，大中修项目应报告业主单位，做好报修、维修和回访记录。
6.1.7 应制定建筑的年度维护保养计划，及时对建筑进行维护保养，建筑维护保养记录应齐全。
绿化养护
6.2.1 应符合 DB37/T 1997.1—2019 中 6.2 的规定。
6.2.2 绿化养护要求见 DB37/T 1997.1—2019 中表 A.1。
6.2.3 宜结合超高层建筑特点设置空中花园。应对空中花园景观进行管理和养护，包括绿植摆放安全、
栽培基质标准、绿植品种选择、定期巡视检查等方面。
环境维护
6.3.1 应建立保洁服务方案，对保洁服务工作做好记录。
6.3.2 应按照物业服务合同约定，配置专职保洁服务人员，明确保洁责任范围。应采用日常保洁、专
项清洁、深度清洁相结合的方式，制定清洁频次与巡视频次。
6.3.3 合理设置环境卫生设施，在适当位置设置垃圾（卫生）桶，设置垃圾中转站，在集中装修期间
应有临时垃圾堆放处等。
6.3.4 生活垃圾及各类废弃物应严格执行国家垃圾分类政策，有序分类，合理利用。生活垃圾应日产
日清，装修垃圾应进行专门管理并及时清运。
6.3.5 按照不同清洁区域，对所使用的墩布、抹布、尘推等清洁工具，应标记不同标识或颜色进行区
分。
3
DB37/T 4780—2024
6.3.6 雨雪天气应采取安全防护措施，在通道、台阶、出入口处设置警示标志并铺设防滑垫。
6.3.7 应定期进行预防性卫生消杀，采取综合措施消灭老鼠、蟑螂，控制蚊虫滋生。配合有关部门进
行有害生物的预防和控制。适时开展卫生防疫活动，配合做好突发性传染病控制。
6.3.8 涉及高处作业的建筑幕墙清洗工作，应委托有作业资质的专业机构，并做好现场监督管理。
6.3.9 特殊作业要求应符合 DB37/T 1997.1—2019 中 6.2.2 的规定。
6.3.10 环境维护要求应符合 DB37/T 1997.1—2019 中表 B.1。
秩序维护
6.4.1 通则
6.4.1.1 应落实岗位职责制、应急预案和岗位操作规程。
6.4.1.2 应配置秩序维护设备，包括身份验证设备、安保设备、防爆（警用）器械等。
6.4.1.3 应配备专职秩序维护人员与消防控制室值守人员，相关人员应接受过相关安全护卫知识与技
能培训，持证上岗。
6.4.1.4 秩序维护人员上岗时应佩戴统一标志，按要求佩戴器械，仪容仪表整洁规范。
6.4.1.5 秩序服务要求应符合 DB37/T 1997.1—2019 中表 C.1。
6.4.2 出入管理
6.4.2.1 人员出入管理
6.4.2.1.1 主出入口应实行 24 h 人员值守，其他出入口应设置门禁系统。
6.4.2.1.2 工作人员应凭人脸识别等有效权限进出。
6.4.2.1.3 来访人员申请进入时，接待登记人员应请其说明事由、受访单位和人员，查验其有效身份
证件，使用办公固定电话与受访单位或人员联系，得到确认答复后办理登记手续。
6.4.2.1.4 对于不出示证件、不按规定登记、不听劝阻而强行闯入者，应对相关人员及时劝离。
6.4.2.1.5 人员密集时应注意维持秩序，控制人员进入并及时疏导，保证出入口的畅通。
6.4.2.1.6 商业业态应确保顾客出入口专用，且出、入分开，禁止危险物品等进入。
6.4.2.2 物品出入管理
6.4.2.2.1 进入建筑的大件物品应进行检查登记，当发现有携带可疑危险品（易燃、易爆、剧毒等）
进入时，应予以制止。
6.4.2.2.2 物业服务机构应向需求单位提供大件物品运送路线图。
6.4.2.2.3 大件物品搬出应有相关部门签发的出门证，经查验后放行，并形成记录。
6.4.2.2.4 施工人员携带物品离开建筑，应有相关部门开具的证明和清单，经核实后放行。
6.4.2.2.5 应确保员工通道、运货通道等为专用通道，设置物品寄存处和防盗报警装置，设秩序维护
人员值守或电子门禁和监控设施，对人员和货物进出进行监督。
6.4.2.2.6 商业业态在运货繁忙时段，应增派运货区域维护秩序人员，保证运货通道畅通。
6.4.3 监控管理
6.4.3.1 室内环境应符合系统设备运行要求，定期进行检查和检测，确保监控系统功能正常，通讯系
统畅通。
6.4.3.2 视频监控值班岗应熟练掌握视频监控系统操作，对各处视频监控巡查，发现异常情况立刻调
度人员进行处置；发现系统故障立即上报。
4
DB37/T 4780—2024
6.4.3.3 有重大接待、商业活动、突发事件时，及时进行屏幕调整切换，全程跟踪，随时上报现场情
况。
6.4.3.4 监控视频的查询、拷贝应通过物业服务单位负责人员审批，并做好登记，不准许私自拷贝传
播。
6.4.3.5 监控录像保存时间应不少于 30 d。
6.4.4 巡查管理
6.4.4.1 应根据实际情况制定高、低区巡逻路线，按指定时间和路线对路面、楼道进行巡查，并对重
点区域、重点部位增加巡查频次。
6.4.4.2 巡逻期间应重点关注声音、气味、灯光、门窗、管道、电梯、楼顶、车辆、可疑人员等异常
情况，保持通讯设施设备畅通。
6.4.4.3 巡查应设置巡更点位，确定重点区域、重点部位巡查频次，并保存巡更记录。
6.4.4.4 巡查中发现异常情况，应立即查明并逐级上报，并对现场紧急情况采取必要的处理措施；发
现有可疑人员应前往盘问，检查证件，必要时检查其所带物品。
6.4.5 停车管理
6.4.5.1 收费停车场（库）应在出入口张贴收费标准。
6.4.5.2 设置专人车辆管理，维护交通秩序，保证车辆停放有序，不应随意占道或占位停放，避免堵
塞或妨碍其他车辆通行，并提醒驾驶员关闭好门窗。
6.4.5.3 对外来车辆、运货车辆等不同种类的车辆实行分类管理，指定不同的停放区域。
6.4.5.4 定期维护停车区域内监控装置、照明装置、消防设施、门禁、车辆限速及指示标志。
6.4.5.5 设定车辆行驶路线，设置行车指示标志，对进出车辆进行疏导，保证车辆出入口的通畅。
6.4.5.6 应适时巡检停放车辆的状况，发现车门、窗未关，漏水，漏油等现象应及时通知车主。
6.4.6 反恐怖管理
6.4.6.1 应制定反恐重点部位清单，定期巡查。
6.4.6.2 应在反恐重点部位设置反恐物资柜，箱内应包括防爆头盔、防刺背心、防暴钢叉、防爆警棍、
防爆钢盾、警戒带、防爆罐等，并定期巡查。
6.4.6.3 应设置专兼职防爆队伍，并定期开展培训、演练。
6.4.6.4 宜设置犬防队，配合开展反恐搜爆巡查工作。
6.4.7 清场管理
6.4.7.1 应在商业租户闭店后执行“关水、关电、关煤气和关闭厨房门”检查，发现问题立即处理。
6.4.7.2 应制定清场路线，并按清场路线进行清场，对清场过程进行全程监控，不留死角和盲区。
6.4.7.3 清场结束后，对清场区域进行封闭,做好巡逻排査,并留有记录。
6.4.8 大型活动保障
6.4.8.1 应制定大型活动保障方案，内容包括人员安排、指挥系统、信息传递途径、人(车)流集散路
线、车位安排、现场恢复、应急预案等。
6.4.8.2 应按保障方案对人(车)流集散路线、车位及活动所需的设施设备等进行检査和确认，必要时
进行区域临时封闭。
6.4.8.3 应对主要出入口、活动区域、通道、悬高围栏等人流聚集处及车辆进出口实施重点保障，发
生特情时启动应急预案。
5
DB37/T 4780—2024
6.4.8.4 监控室应对活动现场进行实时监控，与现场保持通讯畅通。
6.4.8.5 活动结束后应按保障方案恢复现场状态。
客户服务
6.5.1 应设立接待服务台，配置专职客户服务人员，明确客户服务人员形象要求，服务时应遵循服务
礼仪，注意用语文明、礼貌、规范。
6.5.2 接待服务人员工作日不少于 8 h 的工作时间，其余时间设值班人员，并公布值班电话。
6.5.3 提供多种接待途径，包括但不限于现场接待、引导、接听电话及收发传真等。
6.5.4 对咨询、建议、求助、投诉、报修等事项，应及时处理或答复，处理和答复率 100%，应做好记
录、处理、回访、存档。
6.5.5 受理服务事项应进行记录并存档。
6.5.6 增值服务，根据物业项目不同，经双方特别约定，可提供包括但不限于以下有偿服务：
—— 生活配套服务（餐饮服务、送餐服务、送水服务、洗衣服务等）；
—— 商务配套服务（票务服务、出租车预定、泊车、信报服务、邮件接收服务、复印装订等）；
—— 特约服务（秩序维护、入户保洁、入户虫控消杀服务、安装维修等）；
—— 其他服务（物品寄存、工具借用、物品搬运、宠物寄养、花卉租摆、车辆充电等）。
6.5.7 应制定业主装修申请审批制度。
6.5.8 定期巡视装修现场，发现有违规行为的，应予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应及时报告
有关行政主管部门。
6.5.9 建立业主或物业使用人装修档案，包括装修申请、审批、验收资料等。
6.5.10 客户服务要求应符合 DB37/T 1997.1—2019 中表 D.1。
设备运维管理
6.6.1 通则
6.6.1.1 设备设施应设置在具备安全、稳定运行的环境和场所，具备防雷电、防火灾、防洪涝、防日
晒、防高温、防潮湿、防腐蚀、防噪音等功能，温湿度、照度、粉尘和烟雾浓度符合相关安全规范。
6.6.1.2 应建立设施设备管理台账，并根据经营情况定期更新设施设备台账。
6.6.1.3 应制定年度设备设施维护保养计划、年度设备设施巡检计划等工作计划，配备符合要求的专
业工程技术人员，特种作业人员应持证上岗。
6.6.1.4 根据设施设备巡检计划，设定巡检路线、巡检范围、巡检周期、巡检内容和巡检标准，按要
求及时、如实记录设施设备运行参数及运行状况。发现问题及时向物业使用单位报告，安排专项修理，
建立报修、维修和回访记录，日常维修合格率 100%。
6.6.1.5 在显著区域悬挂或张贴各类管理制度、系统图、紧急联系方式、人员证件、设备标识、安全
防护和警示标识等。
6.6.1.6 配置先进、安全性能可靠的作业工具，所有工器具应建立台账，责任到人，安全工作器具按
期进行检测和保养，并确认使用的计量器材检定（校准）合格。
6.6.1.7 特种设备应由取得专业资质的机构进行维修养护，物业服务企业对其监督并进行日常管理。
6.6.2 供配电系统
6.6.2.1 超高层建筑一般采用分区供电模式，应按区制定供配电运行管理制度、电气维修制度、配电
室管理制度等制度文件和相应操作规程，制定突发事件应急处理程序和临时用电管理措施，相关人员须
持证上岗。
6
DB37/T 4780—2024
6.6.2.2 应制定 24 h 运行值班监控制度，一般故障 12 h 内修复，复杂故障涉及供电部门维修处置的应
及时与供电部门联系，向业主和物业使用单位报告。
6.6.2.3 应制定供配电系统管理规定，明确相关岗位人员职责，制定供配电系统的运行策略方案，定
期巡检高压配电室、低压配电室、柴油发电机、配电箱、电气设备、公共使用的照明系统、指示灯具线
路、开关等。
6.6.2.4 应对供电范围内的电气设备定期巡视维护，对高压开关柜、低压配电柜、配电箱、控制柜及
线路等进行重点监测。
6.6.2.5 应确保高低压应装设相应的相间短路、单相接地、过负荷、漏电保护等报警装置和保护装置
完好。
6.6.2.6 定期检查、维护应急供电系统，保持设备完好，可随时应急启用。确保应急电源与正常电源
之间采取防止并列运行的措施；当有特殊要求时，应采取安全运行的措施。
6.6.2.7 应对用户用电容量进行审核，超过用户电箱容量的需进行工程技术调整，并确保供配电系统
三相电压不平衡度允许限值符合 GB/T 15543 的规定。
6.6.2.8 应配备符合国家标准的电气绝缘工器具，明确管理责任人，定期进行电气绝缘鉴定。
6.6.3 弱电系统
6.6.3.1 应制定弱电系统管理制度，明确管理责任人，按年度制定弱电系统巡检修计划，定期巡视检
查机房现场环境及监控系统、门禁系统、安全防范系统、多媒体系统和会议系统。
6.6.3.2 应确保公共广播系统的业务广播、应急广播和背景音乐广播正常运行。
6.6.3.3 定期清洁设备机柜、控制箱、单体设备外表、设备散热窗等外表吸附的灰尘和絮状物，保持
整洁完好。
6.6.3.4 应及时更换已损坏的配件，或在部件即将达到使用寿命之前更换，避免因其使设备故障扩大，
影响其他相关设备的安全运行。
6.6.3.5 汛期、暴雨、冰雹等天气前后和重大节日后，应检查设备线路，排除故障隐患，做好故障记
录。
6.6.3.6 应根据超高层建筑项目规模、使用功能和用户性质，在控制室或总控室设立设备终端，设置
相应视频监控系统、门禁系统、停车场管理系统、有线电视系统、背景音乐系统、楼宇对讲系统、防盗
报警系统等。并根据建设单位需求、系统规模及安全管理规定等确定系统集成方式和集成范围，设计综
合管理平台。
6.6.3.7 当综合管理平台系统发生故障时，各子系统应独立运行；某一子系统的故障不应影响其他子
系统的正常工作。各子平台使用设计标准应符合相应规范要求。
6.6.3.8 综合管理平台应采用成熟、稳定、具有简体中文界面的应用软件。系统应具有相应容量的数
据库、相应的信息处理能力和管理能力。
6.6.3.9 宜采用入侵报警系统与视频监控系统联动方式，当发生报警时，联动装置应能启动摄像、录
音、辅助照明等装置，并自动进入实时录像状态。
6.6.3.10 视频监控系统宜与火灾自动报警系统实现联动，在火灾情况下，可自动将监视图像切换至现
场画面，监视火灾趋势，向消防人员提供必要信息。
6.6.3.11 应建立以超高层建筑环境和各系统集成为平台的楼宇智慧运维系统（如 BIM 系统等），实现
对超高层建筑的智能化服务与管理。
6.6.4 垂直交通系统
6.6.4.1 超高层建筑一般采用多段局部电梯系统进行运输，应制定垂直交通系统使用和运营安全管理
制度。
7
DB37/T 4780—2024
6.6.4.2 应按特种设备技术规范要求，建立建筑管辖范围内各电梯、自动扶梯的安全技术档案。安全
技术档案管理要求如下：
—— 应建立系统设备台账并对各台电梯、扶梯进行设备编号；
—— 应对设备及其零部件、安全保护装置的产品技术文件(出厂合格证明、进口设备原产地证明书
复印件、安装及维护说明书、质保书、用户手册、电气图纸、安全部件能力型式试验、检测
报告、系统调试及设备安装验收合格证等资料等)分类归档；
—— 应对安装、改造、重大维修的证明文件、相关资料和报告(安装图纸会审记录、设计变更通知
书和竣工图)分类归档。
6.6.4.3 应经由有资质的检测机构检验合格后投入使用，由具备专业资质的电梯维保单位定期保养，
并且与维保单位签订维保合同，约定维保期限、双方权利义务等内容。
6.6.4.4 应设置电梯的安全管理机构或者配备电梯安全管理人员，至少 1 人取得《特种设备作业人员
证》，对电梯维保单位进行监督，对电梯日常运行进行管理，并做好电梯运行巡检与记录。
6.6.4.5 在电梯轿厢内或出入口与扶梯周边的显著位置标明电梯使用标志、安全注意事项、应急救援
电话、电梯使用管理和维护保养单位等相关信息。
6.6.4.6 应制定电扶梯突发事件或事故的应急处置预案，演练每半年不少于 1 次。
6.6.4.7 电扶梯出现故障时，物业服务人员和电梯维保专业人员应按照特种设备管理相关规定，到场
进行救助和排除故障。
6.6.4.8 电扶梯日常运行平稳舒适，动作准确可靠，直梯轿厢内外按钮、轿厢内灯具、扶梯踏板、扶
手带等配件保持完好。
6.6.4.9 宜采用信息化手段对电扶梯运转状态进行监控，定期对电扶梯运行状态进行检查。
6.6.5 空调系统
6.6.5.1 应符合 DB37/T 1997.6—2019 中 6.1.6 的规定。
6.6.5.2 应制定空调（含新风系统）、锅炉、制冷机、燃气等系统管理制度、应急处置预案和安全操
作规程，保证安全运行和正常使用。
6.6.5.3 制冷、供暖系统温度设定及启用时间符合节能要求，每月对能耗进行统计、分析。
6.6.5.4 应确保锅炉房等高温作业场所应采取隔热降温措施。
6.6.5.5 应确保供暖、通风、空调水系统设备、管道及其部件等，其工作压力不应大于允许承压。
6.6.5.6 应确保供暖空调系统的水质应符合 GB/T 29044 的规定。
6.6.5.7 中央空调运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机等设施设备进行系统检查，运行期间
每日巡视不少于 1 次。
6.6.5.8 定期对锅炉及附属管道进行检查保养，定期除锈，记录锅炉运行参数。
6.6.5.9 定期对制冷机及附属设备进行检查保养。
6.6.5.10 暖通系统应符合节能要求，供暖、通风、空调系统在技术经济条件合理时应进行余热回收与
蒸汽凝结水回收利用。
6.6.5.11 设备、管线等防冻保温措施应有效。
6.6.6 给排水系统
6.6.6.1 应符合 DB37/T 1997.6—2019 中 6.1.5 的规定。
6.6.6.2 供水系统应根据建筑供水高度进行合理的竖向分区，满足节能和保证水压的要求。
6.6.6.3 应按照下列中水处理工艺制定中水设备管理制度，明确设备巡检、维保时间等内容。
—— 混凝、沉淀和过滤工艺；
—— MHR 工艺；
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—— MBR+RO 工艺；
—— 二级 RO 工艺。
6.6.6.4 应确保中水水质符合要求。当中水用于不同用途时，其水质要求如下：
—— 当中水用于建筑杂用水时，如冲厕、消防、车辆冲洗等，其水质应符合 GB/T 18920 的规定；
—— 当中水用于绿地灌溉时，其水质应符合 GB/T 25499 的规定；
—— 当中水用于景观环境用水时，其水质应符合 GB/T 18921 的规定；
—— 当中水用于循环冷却水补水时，其水质应符合 HG/T 3923 的规定；
—— 当中水同时满足多种用途时，其水质应按最高水质标准确定。
6.6.6.5 每日应巡查水泵房、水箱间不少于 1 次，每半年应对轴承进行润滑不少于 1 次，每季度应对
建筑排水总管检查不少于 1 次，每年应养护水泵、电机、消毒设施及水质处理设施不少于 1 次。
6.6.6.6 水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口应安装金属防护网并完好，每年秋、冬季对
暴露水管进行防冻保护。
6.6.7 消防设施系统
6.6.7.1 应制定消防设施系统管理制度、应急处置和安全操作规程，保证安全运行和正常使用。
6.6.7.2 消防设施包括不限于火灾自动报警系统、消防电话系统、消防广播系统、可燃气体报警系统、
电气火灾监控系统、防火门监控系统、余压检测系统、消防应急照明和疏散指示标志系统、水灭火系统、
气体灭火系统、防排烟系统、防火门与防火卷帘等子系统。
6.6.7.3 消防设施日常维护管理应符合 GB 25201 的规定，确保消防系统完好。
6.6.7.4 应委托专业消防检测、维保机构对消防设施进行检测和维保，并且与维保单位签订维保合同，
约定维保期限、双方权利义务等内容，约定全面联动检测和单点测试频次，检测、检查应做好记录。
6.6.7.5 鼓励超高层建筑推广应用物联网和智能化技术手段对电气、燃气消防安全和消防设施运行等
进行监控和预警。
6.6.8 幕墙管理
6.6.8.1 在幕墙工程竣工验收以后 1 年时，应对幕墙工程进行 1 次全面检查，此后每 5 年应检查 1 次。
检查内容如下：
—— 应检查幕墙整体有无变形、错位、松动，如有则应对该部位相对应的隐蔽结构进行进一步检
查，幕墙的主要承力构件、连结构件和连接螺栓等是否损坏，连接是否可靠，有无锈蚀等；
—— 检查玻璃面板、金属面板、石材是否有松动和损坏，尤其石材表面是否有裂纹和缺损；
—— 检查密封胶有无脱胶、开裂、起泡、粉化，密封胶条有无脱落、老化等损坏现象；
—— 开启部分是否启闭灵活，五金附件是否有功能障碍或损坏，安装螺栓或螺钉是否松动和失效；
—— 幕墙排水系统应保持通畅。
6.6.8.2 施加预应力的立杆或拉索结构的幕墙工程在工程竣工验收后 6 个月时，应对该工程进行 1 次
全面的预拉力检查和调整，此后应每 3 年检查 1 次。
6.6.8.3 幕墙工程使用 10 年后，应对该工程不同部位进行粘接性能的抽样检查，此后宜每 3 年检查 1
次。对于超过设计使用年限仍继续使用的玻璃幕墙，应每年进行 1 次全面检查。
6.6.8.4 当幕墙遭遇强风袭击后，应对幕墙进行全面的检查，修复或更换损坏的构件，对施加预拉力
的拉杆或拉索结构的幕墙工程，应进行 1 次全面的预拉力检查和调整。
6.6.8.5 当幕墙遭遇地震、火灾等灾害后，应对幕墙进行全面的检查，并根据损坏程度制定处理方案
及时处理。
6.6.9 擦窗机
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6.6.9.1 擦窗机的使用应符合 GB/T 19154 和 GB/T 19155 的规定。
6.6.9.2 应制定擦窗机管理制度，应包括设备管理、运行维护、安全管理、操作规程等内容。擦窗机
应按下列种类划分：
—— 屋面轨道式伸缩臂变幅擦窗机；
—— 屋面轨道式小车变幅擦窗机；
—— 轮载式动臂变幅擦窗机；
—— 悬挂轨道式擦窗机；
—— 插杆式擦窗机；
—— 滑梯式擦窗机。
6.6.9.3 应做好设备主体和配件合格证、使用说明书等材料的档案管理工作。
6.6.9.4 擦窗机使用前，应对使用人进行使用要求及安全交底培训。
6.6.9.5 应委托具备资质的单位进行擦窗机设备维保，并且与维保单位签订维保合同，约定维保期限、
双方权利义务等内容。
6.6.9.6 应对擦窗机维保情况进行定期巡检，并制定维护保养计划，确保擦窗机满足使用状态，设备
的标准件、配套件、外购件、外协件应有合格证方可使用。
6.6.9.7 擦窗机使用人员应经设备厂家培训合格方可进行擦窗机使用操作。
6.6.9.8 应确保擦窗机运行平稳，动作准确，配件完好。
6.6.9.9 应制定擦窗机突发事件或事故的应急处置预案，演练每半年应不少于 1 次。
6.6.10 阻尼器
6.6.10.1 应制定阻尼器管理制度，应包含操作规程、巡检要求等内容。阻尼器应按下列种类划分：
—— 调谐质量阻尼器；
—— 粘滞阻尼器；
—— 调谐液体阻尼器。
6.6.10.2 每日应对阻尼器的巡查不少于 1 次，应当列明点检部位、点检项目、点检内容，确认阻尼器
设备状态正常。
6.6.10.3 每年应对阻尼器开展检测和维护不少于 1 次，以保证其正常运行。
6.6.10.4 应制定阻尼设备异常情况、突发事件或事故的应急处置预案，演练每年应不少于 1 次。
安全管理
6.7.1 安全隐患排查
6.7.1.1 应建立并运行安全风险辨识管控和事故隐患排查治理两项工作体系。
6.7.1.2 应当定期组织开展风险点排查，并重点排查设备设施、部位、场所、区域以及相关作业活动，
排查结束后，应当列明风险点名称、所在位置、可能导致的事故类型及后果。重点排查点位如下：
—— 设备设施及其安全防护、检验检测情况；
—— 建筑物、构筑物及其相关的环境和气象条件；
—— 有限作业空间；
—— 高处作业、临时用电、动火等特殊作业活动；
—— 其他需要重点排查的环节和内容。
6.7.1.3 对排查出的风险点，能整改的立刻整改，不能整改应采取有效防护措施并制定整改方案，及
时跟踪整改进度。
6.7.2 突发事件处置
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6.7.2.1 应设置专兼职安全管理人员，落实岗位责任制，制定安全管理制度、应急预案等安全体系文
件。
6.7.2.2 建立应急突发事件处置队伍，至少应由物业服务机构负责人、专兼职安全管理人员组成，服
从物业管理企业统一管理和指挥，按应急预案要求实施应急处置。
6.7.2.3 建立突发事件应急预案体系，专兼职安全管理人员负责应急预案编制、评审与发布、宣传与
培训、演练与改进等工作。涉及物业管理和使用单位的，应根据其要求开展工作。应急预案宜包括：
—— 火灾应急预案；
—— 群体性上访应急预案；
—— 突发停电应急预案；
—— 突发跑水应急预案；
—— 电梯困人应急预案；
—— 意外伤害应急预案；
—— 台风、暴雨、雷电应急预案等。
6.7.2.4 突发事件发生时应立即启动应急预案，建立与相关部门的联动机制，协同物业管理或使用单
位迅速展开指挥协调、信息报告、紧急处置、秩序维护、抢险救援、后勤保障等工作。
6.7.2.5 突发事件发生后编制突发事件处理报告，内容包括处置过程、原因调查、结果评估、预案改
进建议等。
6.7.2.6 定期开展应急预案的培训及演练，保持应急预案的适宜性、可操作性。
6.7.3 消防安全管理
6.7.3.1 通则
6.7.3.1.1 应制定消防安全制度、消防安全操作规程、灭火和应急疏散预案，确定消防安全责任人、
消防安全管理人，明确各级、各岗位消防安全责任人及其职责，定期进行消防工作检查考核。
6.7.3.1.2 各业态单位、物业服务单位应分别签订安全责任书，明确安全责任。
6.7.3.1.3 消防控制室实行 24 h 值班制度，每班不少于 2 人，人员持证上岗，值班电话保持 24 h 畅通，
宜设置录音电话。
6.7.3.1.4 消防控制室内设置的消防设备应能监控并显示建筑消防设施运行状态信息。
6.7.3.1.5 消防控制室内应保存相关规范规定的纸质和电子档案资料。
6.7.3.1.6 消防控制室人员值班期间应遵守操作规程和保密制度，做好监控记录的保存工作。无关人
员进入监控中心或查阅监控记录，应经授权人批准并做好登记。
6.7.3.1.7 收到火情、险情及其他异常情况报警信号后时应以最快方式确认，确认属于误报时，查找
误报原因并填写相关记录；确认情况属实时立即上报，拨打“119”报警，安排相关人员及时到达现场
进行前期处置，必要时启动应急预案。
6.7.3.2 消防队伍管理
6.7.3.2.1 应建立志愿消防队，制定消防队管理规定。
6.7.3.2.2 应配备满足现场救援需要的消防装备、器材，定期保养维护。
6.7.3.2.3 应定期组织开展体能训练、消防业务学习、灭火技能训练和消防应急演练，提高预防和扑
救火灾的能力。
6.7.3.2.4 设置专职消防队的，应制定专职消防队管理制度，开展专业化管理。
6.7.3.3 微型消防站
6.7.3.3.1 应建立微型消防站，符合 DB37/T 3486 的规定。
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6.7.3.3.2 建立健全相关制度，主要包括岗位责任制、消防安全教育、灭火技能训练、值班备勤、灭
火及抢险救援器材、个人防护装备维护管理、灭火和应急疏散预案演练等内容。建成后，应向辖区消防
部门备案。
6.7.3.3.3 应确保微型消防站消防员人数符合相关要求，应设置专职消防队的企业，专职消防队人员
即为微型消防站消防员。
6.7.3.3.4 应确保微型消防站装备满足本单位、区域内初起火灾扑救和人员疏散逃生的需要。
6.7.3.3.5 应分建筑、分楼层、分区域、分岗位合理编配消防员，确保微型消防站执勤力量在单位内
部全覆盖。
6.7.3.4 避难层
6.7.3.4.1 应在避难层（间）进入楼梯间入口处和疏散楼梯通向避难层（间）的出口处，设置明显的