ICS 91.140.90
CCS Q 78 23
黑
龙 江 省 地 方 标 准
DB23/T 3928—2024
住宅电梯使用管理指南
2024 - 12 - 30 发布
2025 - 01 - 29 实施
黑龙江省市场监督管理局 发 布
DB23/T 3928—2024
目
次
前言 ................................................................................. II
1 范围 ............................................................................... 1
2 规范性引用文件 ..................................................................... 1
3 术语和定义 ......................................................................... 1
4 使用管理原则 ....................................................................... 2
5 电梯设备 ........................................................................... 3
6 住宅电梯使用管理 ................................................................... 4
7 电梯使用管理评价 ................................................................... 8
I
DB23/T 3928—2024
前
言
本文件按照GB/T 1.1—2020《标准化工作导则 第1部分：标准化文件的结构和起草规则》的规定
起草。
请注意本文件的某些部分可能涉及专利。本文件的发布机构不承担识别专利的责任。
本文件由哈尔滨新东方物业管理有限责任公司、哈尔滨市物业管理协会联合提出。
本文件由黑龙江省市场监督管理局归口。
本文件起草单位：哈尔滨新东方物业管理有限责任公司、哈尔滨市物业管理协会、黑龙江省标准化
研究院、哈尔滨市特种设备监督检验研究院、黑龙江省特种设备检验研究院、上海三菱电梯有限公司黑
龙江分公司、通力电梯有限公司哈尔滨分公司、哈尔滨众益物业管理服务有限公司。
本文件主要起草人：王保锁、宋雪峰、彭新瑶、张洪全、董大伟、张敬、孙庆民、孙鹤、王胤添、
刘冬亮、姜广超、吕晟宏、王宇迪、张克彬、邢月明、陶世雄、盛广庆、罗永刚、张钰涓。
II
DB23/T 3928—2024
住宅电梯使用管理指南
1 范围
本文件给出了住宅电梯使用管理相关方、电梯设备、住宅电梯使用管理、使用管理评价等方面指导。
本文件适用于黑龙江省行政区域内，电梯使用单位对依据《特种设备目录》中规定生产的在用住宅
电梯的安全管理。电梯使用单位为专业机构、业主委员会或业主自行管理的可参照执行。
2 规范性引用文件
下列文件中的内容通过文中的规范性引用而构成本文件必不可少的条款。其中，注日期的引用文件，
仅该日期对应的版本适用于本文件；不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本
文件。
GB/T 7024—2008 电梯、自动扶梯、自动人行道术语
GB/T 33942 特种设备事故应急预案编制导则
GB/T 42615—2023 在用电梯安全评估规范
TSG 08—2017 特种设备使用管理规则
3 术语和定义
GB/T 7024、GB/T 42615界定的以及下列术语和定义适用于本文件。
3.1
电梯
服务于建筑物内若干特定的楼层,其轿厢运行在至少两列垂直于水平面或与铅垂线倾斜角小于15°
的刚性导轨运动的永久运输设备。
[来源：GB/T 7024—2008，2.1]
3.2
住宅电梯
服务于住宅楼供公众使用的电梯。
[来源：GB/T 7024—2008，2.6]
3.3
电梯使用单位
具有电梯使用管理权的单位。
注： 新安装未移交所有权人的，项目建设单位是使用单位；单一产权且自行管理的，电梯所有权人是使用单位；委
托物业服务企业等市场主体管理的，受委托方是使用单位；出租房屋内安装的电梯或者出租电梯的，出租单位
是使用单位，法律另有规定或者当事人另有约定的，从其规定或者约定；属于共有产权的，共有人须委托物业
服务企业、维护保养单位或者专业公司等市场主体管理电梯，受委托方是使用单位。除上述情形之外无法确定
使用单位的，由电梯所在地乡镇人民政府、街道办事处协调确定使用单位，或者由电梯所在地乡镇人民政府、
街道办事处承担使用单位责任。
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3.4
电梯安全评估
以消除不可接受风险为目的，对设备本体、建筑相关项目进行风险评价，根据评价结果确定电梯综
合安全状况等级，并结合使用管理和日常维护保养存在的安全隐患，提出降低风险措施的全过程。
[来源：GB/T 42615—2023，3.11]
4 使用管理原则
4.1
电梯使用单位
4.1.1 采购、使用取得相应资质的单位生产的并经检验合格的电梯。
4.1.2 办理电梯使用登记，取得使用登记证。
4.1.3 及时申报定期检验或检测，必要时委托评估机构开展电梯安全评估。
4.1.4 建立电梯安全管理制度和安全技术档案。
4.1.5 配备电梯安全总监和电梯安全员，需要时，依规设置安全管理机构。
4.1.6 对电梯相关人员进行安全教育和培训。
4.1.7 在电梯轿厢内显著位置张贴特种设备使用标志、安全注意事项和警示标志、应急救援电话号码
等信息。
4.1.8 接受业主委员会委托，与电梯维保单位签订维保合同。
4.1.9 在相关单位对电梯进行安装、修理、改造、维护保养、检验、检测时，做好现场配合工作，协
助落实安全防护措施。
4.1.10 监督维保单位开展工作，签字确认维护保养记录。
4.1.11 定期对在用电梯进行巡查，排查和消除安全隐患，必要时做出停梯决定。
4.1.12 制定电梯事故应急专项预案，每年开展 1 次应急演练，有效应对突发事件。
4.1.13 可通过加装视频监测装置和智能管理系统等技术手段提升安全管理水平。
4.1.14 维保单位按规定实施维保记录无纸化的，电梯使用单位给予支持，并按照维保记录无纸化要求
进行确认，做好相关电子文档保存工作。
4.1.15 接受特种设备安全监管理部门依法实施的监督检查。
4.2
电梯维保单位
4.2.1 设置影响电梯正常运行的技术障碍、或将不符合规定的零部件用于电梯维保是不允许的。
4.2.2 按照电梯安全技术规范、相关标准和维护保养说明书、维保合同等要求，明确维保标准和承诺
服务质量，制定维保计划与方案，并告知电梯使用单位。
4.2.3 指派持证的维护保养人员，开展维护保养工作，做好维保记录，确保电梯安全性能，维保期间
做好现场安全防护措施，保证施工安全。
4.2.4 制定有效的应急救援预案，每 6 个月进行 1 次应急演练。
4.2.5 应急救援电话 24 h 有效接听，接到乘客被困信息后，市区内 30 min 内到达现场实施救援解困。
4.2.6 发现电梯设备存在安全隐患，及时向电梯使用单位通报，并提出排除隐患的建议及措施，对于
故障暂时难以排除的，将解决方案告知电梯使用单位，在故障排除前，电梯暂停使用。
4.2.7 电梯维保单位通过视频、图片或文字等方式，记录维护保养和故障处置情况。
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5 电梯设备
5.1
电梯设备交接验收
5.1.1 电梯安装、改造、修理作业完成后，或使用单位、维保单位变更时，进行交接验收。
5.1.2 电梯交接内容包括电梯设备本体，电梯设备附件、电梯安全技术档案、专用钥匙及紧急救援工
具(随装箱单数量移交，且不少于 1 套/梯)、备品备件等。
5.2
电梯设备使用状态
5.2.1 电梯轿厢
5.2.1.1 电梯轿厢内操作按钮及指示灯完好，楼层显示正确、清晰；
5.2.1.2 电梯轿厢内设置永久性照明装置，照度不小于 100 lx。电梯轿厢内的自动再充电紧急照明电
源，在正常照明电源中断的情况下，至少提供不小于 5 lx 照度的光源持续照明 1 h；
5.2.1.3 电梯轿厢内通风装置运行正常；
5.2.1.4 电梯轿厢内紧急报警装置能有效应答；
5.2.1.5 电梯轿厢内配备的无障碍操纵设施(如盲文轿内按钮等)保持有效；
5.2.1.6 电梯轿厢装潢，增加的重量不超过制造单位明确的预留装饰重量，或电梯额定载重量的 5 %,
且不得妨碍轿厢的正常照明和通风；
5.2.1.7 电梯轿厢超载保护装置保持有效，在轿厢超载时，能够防止电梯正常启动及再平层，轿厢内
有声光报警通知乘客，轿门保持在完全开启位置。
5.2.2 电梯层站
5.2.2.1 有楼层信息及紧急疏散导向标识；
5.2.2.2 照度不低于 50 lx；层站需保持通畅，不堆放杂物；
5.2.2.3 电梯层站的按钮及运行指示灯完好，层站楼层显示正确、清晰；
5.2.2.4 电梯若有消防返回开关，防护玻璃完好，并且标有“消防”字样。
5.2.3 电梯机房
5.2.3.1 地面保持整洁，承重钢梁等金属部位宜刷漆防尘、防锈；
5.2.3.2 门朝外开启并设置门锁，从机房外用钥匙开门，在机房内不用钥匙就能开门，离开机房确保
锁闭；
5.2.3.3 在门、照明、主机承重梁、救援装置、平层标识、旋转部件(上下行)等部位设置相应标识；
5.2.3.4 在电梯机房显著位置需粘贴紧急救援装置操作说明，宜张贴电梯安全管理制度、维保人员作
业证书、电梯年度保养计划等；
5.2.3.5 电梯机房内的电气线路规范，且可靠接地；
5.2.3.6 机房温度保持在 5 ℃～40 ℃之间，可设置通风、空调等控温设备；
5.2.3.7 机房按规定配置灭火器等消防器材。
5.2.4 其他
5.2.4.1 电梯机房、井道、底坑无渗水和漏水现象。
5.2.4.2 电梯若有专用工具，将专用工具及使用说明存放在电梯厂家规定或小区内指定的存放区域。
5.2.4.3 电梯底坑爬梯、井道照明、安全门、机房高台的爬梯和护栏等设置可靠、有效。
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6 住宅电梯使用管理
6.1
安全管理机构与人员配置
6.1.1 电梯使用单位根据本单位电梯的数量配备电梯安全管理人员。
6.1.2 电梯总量 50 台以上(含 50 台)的，设置电梯安全管理机构，配备专职电梯安全员，逐台落实安
全责任人。
6.1.3 电梯总量 20 台以上(含 20 台)的，配备专职电梯安全员；其他情况，电梯使用单位至少配备兼
职电梯安全员。
6.1.4 专职电梯安全员需取得资格证书。
6.2
管理制度
6.2.1 电梯使用单位建立健全安全管理制度，包括但不限于：
a) 安全管理机构(需要设置时)和相关人员岗位职责制度；
b) 经常性维护保养和自行检查制度；
c) 使用登记和定期检验、检测管理制度；
d) 隐患排查治理制度；
e) 安全管理人员和作业人员培训制度；
f) 采购、安装、改造、修理、报废管理制度；
g) 应急救援管理制度；
h) 事故报告和处理制度。
i) 电梯钥匙管理制度；
j) 装修期间电梯使用管理制度；
k) 电梯投诉处置，文明乘梯宣传等。
6.2.2 电梯使用单位落实各项制度规定，制作相应的检查表或记录表,并做好记录及记录的管理和保存
工作。相关检查表或记录表包括但不限于：
a) 电梯台账记录表；
b) 电梯日管控、周排查、月调度记录；
c) 电梯运行故障报修、事故、投诉记录表；
d) 电梯使用单位安全教育培训记录表；
e) 电梯应急救援演练记录。
6.3
安全技术档案
6.3.1 电梯使用单位逐台建立符合 TSG 08—2017 要求的电梯安全技术档案，包括但不限于：
a) 特种设备使用登记证；
b) 特种设备使用登记表；
c) 电梯制造技术资料和文件，包括产品质量合格证明(含合格证及其数据表、质量证明书)、安
装及使用维护保养说明、型式试验证书等；
d) 电梯安装、改造和修理的方案、图样、零部件质量证明书和施工质量证明文件、安装改造修
理监督检验报告、验收报告等技术资料；
e) 电梯定期自行检查记录(报告)和定期检验报告、检测报告；
f) 电梯日常使用状况记录；
g) 电梯维护保养记录；
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h) 电梯安全保护装置校验、检修、更换记录和有关报告；
i) 电梯安全技术档案中特种设备使用登记证、特种设备使用登记表、电梯定期自行检查记录(报
告)和定期检验报告、检测报告、电梯日常使用状况记录、维护保养记录、安全保护装置（校
验、检修、更换记录和有关报告）在设备使用地保存；
j) 电梯安全技术档案保存期限不小于 6 年的资料包括：电梯定期自行检查记录(报告)和定期检
验报告、检测报告、电梯日常使用状况记录、维护保养记录；其他安全技术档案保存期限不
小于电梯报废完成时间。
6.3.2 安全技术档案有缺失的，可请制造单位、维保单位协助完善资料。
6.3.3 电梯使用单位变更时，移交电梯安全技术档案。
6.4
维保单位选择
6.4.1 电梯使用单位委托取得相应资质的电梯维保单位进行电梯维护保养。
6.4.2 电梯使用单位与维保单位签订维保合同。
6.5
维护保养监督
6.5.1 电梯使用单位核对维保单位资质证书、维保作业人员证书，并将复印件留存。
6.5.2 电梯使用单位的电梯安全管理员对维保计划、维保实施、故障检修情况予以确认，并在记录上
签字，做好记录留存工作。
6.5.3 电梯使用单位更换电梯维保单位时，电梯使用单位督促新老维保单位对电梯设备状况进行确认，
做好交接工作，保存相关记录，确保电梯维保工作不间断。
6.6
定期检验/检测管理
6.6.1 电梯使用单位制定电梯定期检验/检测计划，并在下次电梯定期检验/检测日期届满前 1 个月向
检验/检测机构申请定期检验/检测。
6.6.2 电梯使用单位提供电梯定期检验/检测所需文件、满足电梯定期检验/检测工作条件和环境，配
合检验/检测机构实施电梯定期检验/检测。
6.6.3 电梯使用单位根据检验/检测机构提出的整改意见按期完成整改，反馈整改结果，并提出确认申
请。
6.7
使用登记与变更
6.7.1 电梯安装或改造完成后，电梯使用单位在电梯投入使用前或者投入使用后 30 日内，向特种设备
安全监督管理部门申请办理使用登记。
6.7.2 电梯使用单位发生变更时，新老电梯使用单位自变更之日的 30 日内，向特种设备监督管理部门
申请办理电梯使用单位变更登记手续。原电梯使用单位无法申请办理的，产权所有人按照规定给予必要
的配合。
6.7.3 电梯需要停用 1 年以上或者停用期超出下次电梯定期检验/检测日期的，电梯使用单位设置停用
标志、采取措施封存电梯，并自停用之日起 30 日内，向特种设备安全监督管理部门申请办理停用手续。
6.7.4 停用电梯在重新启用前，电梯使用单位要求电梯维保单位对电梯进行检查，超过电梯定期检验/
检测有效期的，向检验机构申请电梯定期检验，检验合格后，向特种设备安全监督管理部门申请办理启
用手续。
6.7.5 电梯需要报废时，电梯使用单位经产权所有人同意、持书面委托或者授权文件，向特种设备安
全监督管理部门申请办理报废手续；产权所有人也可直接向特种设备安全监督管理部门申请办理电梯报
废手续。
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6.8
电梯安全评估
6.8.1 电梯达到设计年限或者次数，需要继续使用的，电梯使用单位可委托第三方机构开展电梯安全
评估。
6.8.2 有下列情形之一的，电梯使用单位经电梯产权所有人同意，可委托第三方机构开展电梯安全评
估：
a) 电梯同一故障每月发生 3 次以上、影响正常使用的；
b) 电梯曾遭遇水浸、火灾、雷击、地震等灾害影响的；
c) 电梯投入使用满 15 年的；
d) 电梯由于建筑物爆炸、遭受撞击等意外事故，影响电梯使用的；
e) 电梯其他需要进行安全评估的。
6.8.3 电梯使用单位将电梯安全评估结论张贴在电梯显著位置或者该楼栋出入口处的显著位置。
6.8.4 电梯使用单位根据电梯安全评估结论，制定修理、改造、更新方案，经业主大会或业主委员会
同意后组织实施。
6.9
隐患与突发事件处置
6.9.1 出现下列情况时，电梯使用单位采取措施停止电梯运行：
a) 发生地震、火灾等自然灾害情况的；
b) 水或其他液体意外侵入电梯机房、轿厢、井道或底坑影响使用的；
c) 电梯发生事故或存在事故隐患的；
d) 电梯出现故障、发生异常情况需要停梯排查的；
e) 特种设备安全监管部门、检验/检测机构、评估机构、电梯制造单位或电梯维保单位因发现事
故隐患而发出停止电梯运行的书面通知时；
f) 电梯供电系统停电，供电回路切换时；
g) 电梯继续运行可能会造成人身伤害的情形。
6.9.2 电梯使用单位对于停止运行的电梯，及时通知维保单位对电梯进行全面检查，采取有效措施避
免使用，维保单位配合。具体措施包括但不限于：
a) 断开电梯主电源开关；
b) 电梯使用单位设置警示标志和护栏等能够控制电梯操作的措施，并张贴告示告知乘客电梯已
经停止运行，阻止无关人员进入；
c) 电梯使用单位如需要停止电梯运行的时间超过 24 h 的，并张贴告示告知电梯停止运行的原因
和修复所需时间。
6.9.3 电梯出现故障或发现安全隐患的，电梯使用单位及时通知维保单位对电梯进行全面检查。对检
查发现属于维保合同约定范围内的事项，督促维保单位及时解决；对超出维保合同约定的事项，要求维
保单位限期报送解决方案。
6.9.4 电梯使用单位对维保单位为排除电梯故障、消除安全隐患而提出的合理要求及方案及时采取有
效措施予以处置。
6.9.5 电梯在排除故障、消除事故隐患后，经维保单位确认合格后方可继续使用。
6.9.6 电梯涉及停电的，在电梯显著位置张贴停电以及恢复供电时间。
6.10
应急救援
6.10.1 电梯使用单位依据 GB/T 33942 编制电梯事故应急专项预案。
6.10.2 电梯设备发生事故时的应急救援与现场处置，遵循快速响应、人员解救优先、过程确保安全的
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原则。
6.10.3 电梯使用单位确保电梯紧急报警装置有效运行，及时响应乘客被困报警，接到乘客被困报警后
及时通知维保单位实施救援，并做好乘客安抚工作；维保单位在接到乘客被困报警后，市区内 30 min
内赶到现场实施救援解困。
6.10.4 电梯如现场出现救援困难、被困人员身体状况异常等特殊情况的，电梯使用单位及时向 119、
120 等部门报告请求援助。
6.10.5 电梯发生事故或有较大影响的突发事件时，电梯使用单位按照电梯事故应急专项预案及时响应，
采取措施组织抢救，防止事故或事件扩大，减少人员伤亡和财产损失，履行维护现场秩序、保护事故现
场和相关证据的义务，并在事故或突发事件发生后及时向所在地的特种设备安全监督管理部门报告。
6.10.6 电梯使用单位保存急救援过程记录。
6.11
电梯更新、改造、重大修理
6.11.1 电梯有下列情形之一的，可以决定对电梯进行更新、改造、重大修理：
a) 电梯安全评估报告建议更新、改造、重大修理的；
b) 电梯维护保养、检验/检测中发现重大安全隐患的；
c) 电梯发生过事故，影响电梯使用的；
d) 其他需要进行更新、改造、重大修理的情形。
6.11.2 电梯需要更新、改造、重大修理的，电梯使用单位及时组织制定相关工作方案、施工方案，向
业主委员会提交并公示。
6.11.3 业主委员会在收到相关方案后 按照小区业主大会议事规则的规定组织落实，确定施工单位、
施工方案；更新、改造、重大修理的施工单位宜为电梯制造单位或依法取得相应资质的单位。
6.11.4 电梯经评估机构认定存在严重事故隐患，不采取重大修理、改造或更新难以消除隐患，整改方
案等达不成一致的，电梯使用单位或业主委员会立即向小区所在地街道办事处、乡(镇)人民政府相关管
理部门报告，协商对策，采取措施防止发生电梯安全事故。
6.11.5 电梯更新、改造、重大修理完成后，经监督检验合格方可投入使用，电梯使用单位按照本文件
5.4.1 的规定内容，收集相关资料归档管理。
6.12
安全风险管控
6.12.1 电梯使用单位建立基于电梯安全风险防控的动态管理机制，结合本单位实际，建立健全日管控、
周排查、月调度制度，制定电梯使用单位落实主体责任制度，电梯使用单位落实主体责任文件。具体工
作落实到责任人：
a) 电梯使用单位主要负责人对本单位特种设备使用安全工作全面负责，建立并落实特种设备使
用安全主体责任的长效机制；主要负责人根据本单位使用的特种设备数量、用途、使用环境
等情况配备合适的安全总监和足够数量的安全员，并逐台明确负责的安全员；
b) 电梯使用单位特种设备安全总监负责特种设备安全风险日管控、周排查、月调度管理制度的
编制、修改及更新；
c) 电梯使用单位特种设备安全员按照要求落实特种设备安全风险日管控相关工作，按照制度要
求及时上报特种设备安全总监或单位主要负责人。
6.12.2 电梯使用单位制定的风险管控清单，按照电梯使用中存在可能导致事故发生的设备的不安全状
态、人的不安全行为、管理和环境上的缺陷 4 个类别及动态风险进行划分。
6.13
安全操作规程
6.13.1 电梯使用单位制定安全操作程序，具体包括但不限于：
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a) 使用前的检查及准备工作；
b) 停止运行安全操作程序；
c) 运行中可能出现的异常情况处理方法和预防措施；
d) 紧急情况处置和报告程序。
6.13.2 电梯安全操作要点，具体包括但不限于：
a) 不允许装运易燃易爆危险品，如遇特殊情况，必须经安全管理人员同意并采取安全保护措施；
b) 不允许超载运行，操作人员必须严格限制进入轿厢人数或货物重量；
c) 出现故障时及时通知维保单位，协助维保人员完成必要工作，电梯使用单位不得擅自维修电
梯；
d) 运行期间不得随意揿按急停按钮；
e) 不得通过开启安全窗搬运长件物品；
f) 运送重量较大的物品时，放置在电梯轿厢中间位置，防止轿厢偏载。
6.14
安全教育培训
6.14.1 电梯使用单位制定并实施电梯安全管理人员的教育和培训计划，每年至少进行 1 次电梯安全教
育和培训。不具备教育培训能力的电梯使用单位，宜委托行业协会或第三方专业机构对电梯安全管理人
员进行培训教育。
6.14.2 电梯使用单位教育培训的内容宜包含电梯基本知识、困人和事故应急处置措施、事故案例、相
关法律、法规、规章、安全技术规范和安全管理制度等。
7 电梯使用管理评价
7.1
宜每年开展一次电梯使用管理评价。
7.2
评价方式包括自我评价和第三方评价。
7.3
依据第 5 章、第 6 章内容评价。
7.4
对不符合项进行整改，整改后宜重新评价。
7.5 可根据业主满意度测评情况，对电梯设备安全运行、维护保养人员达标情况评价，评价工作可委
托第三方实施。
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