ICS 03.080.01
K 70
团
体 标 准
T/GDGX 0003—2024
代替 T/GDGX 0001—2022
高校物业服务费用测算
及基本人员配置规范
Calculation of property service cost and basic staffing standard
of college and university
2024 - 06 - 12 发布
2024 - 06 - 13 实施
广 东 省 高 校 后 勤 协 会 发 布
T/GDGX 0003—2024
目 次
目 次 .............................................................................. I
前 言 ............................................................................. II
引 言 ............................................................................ III
1
范围 ............................................................................... 4
2
规范性引用文件 ..................................................................... 4
3
术语及定义 ......................................................................... 4
4
高校物业服务费用测算 ............................................................... 6
4.1 物业服务费用基本结构 ............................................................ 6
4.2 物业服务成本 .................................................................... 6
4.3 物业服务企业利润测算 ........................................................... 11
4.4 法定税费测算 ................................................................... 11
5 高校物业服务基本人员配置 ........................................................... 11
5.1 服务人员配置要求 ............................................................... 11
5.2 服务标准分级 ................................................................... 11
5.3 服务标准分级及配置原则 ......................................................... 11
附 录 A （资料性） 广州市高校物业服务费用测算及基本人员配置实例 ...................... 39
A.1 人工单价费用测算 ............................................................... 39
A.2 除人工费以外的其他费用测算 ..................................................... 43
参 考 文 献 ....................................................................... 46
I
T/GDGX 0003—2024
前 言
本文件按照GB/T 1.1-2020《标准化工作导则 第1部分：标准化文件的结构和起草规则》的规定起
草。
本文件代替T/GDGX 0001—2022《高校物业服务费用测算及基本人员配置规范》，与T/GDGX
0001—2022相比，除结构调整和编辑性改动外，主要技术变化如下：
a)
更改了“物业服务人员”（见 3.8，2022 年版本的 3.8）的术语和定义；
b)
更改了“服务人员人工单价成本构成”（见 4.2.1，2022 年版本的 4.2.1）的内容规定；
c)
更改了“物业服务企业需承担的服务人员人工单价成本构成”（见 4.2.1 表 1，2022 年版本的
4.2.1 表 1）的内容规定；
d)
更改了“固定资产折旧费”（见 4.2.8，2022 年版本的 4.2.8）的内容规定；
e)
更改了“服务人员配置要求”（见 5.1，2022 年版本的 5.1）的内容规定；
f)
更改了“服务标准分级及配置原则”（见 5.3 表 8，2022 年版本的 5.3 表 8），增加了“湖泊/
河道/水池等” （见 5.3 表 8）的内容规定；
g)
更改了“服务标准分级及配置原则”（见 5.3 表 9，2022 年版本的 5.3 表 9）的内容规定；
h)
更改了“服务标准分级及配置原则”（见 5.3 表 11，2022 年版本的 5.3 表 11）的内容规定；
i)
更改了“服务标准分级及配置原则”（见 5.3 表 14，2022 年版本的 5.3 表 14）的内容规定；
j)
更改了“服务标准分级及配置原则”（见 5.3 表 17，2022 年版本的 5.3 表 17）的内容规定；
k)
更改了“服务标准分级及配置原则”（见 5.3 表 18，2022 年版本的 5.3 表 18）的内容规定；
l)
更改了附录 A（见表 A.1、A.2，2022 年版本的表 A.1、A.2）的内容规定；
m)
更改了参考文献（见参考文献，2022 年版本的参考文献）的内容规定。
本文件由广东省高校后勤协会提出并归口。
本文件起草单位：广东省高校后勤协会、招商局积余产业运营服务股份有限公司（中航物业管理有
限公司）、暨南大学、华南理工大学、华南师范大学、华南农业大学、广东工业大学、广东药科大学、
广州美术学院、广东省外语艺术职业学院、广东机电职业技术学院、广州民航职业技术学院。
本文件主要起草人：彭新一、赵肖、余晓斌、 杨海文、王黎、祝火盛、黄沿忠、王新里、刘辉、
张建佳、何雯、谢喜青、邹莉莉、潘丽丽、赵乐、王均、付存刚、周富城、薛琪、陈彭、张秋琴、吴书
耀、张汉文、张双靠、何珍虎、王成树、徐位良、梁小雁、廖碧辉、王佳。
本文件及其所代替文件的历次版本发布情况为：
——2022年首次发布为T/GDGX 0001—2022；
——本次为第一次修订。
II
T/GDGX 0003—2024
引 言
高校物业管理是现代物业管理的重要业态。随着高校后勤社会化改革的深入发展，高校物业管理取
得了质的飞跃，已经成为高校办学综合实力的基础保障。
为落实《中国教育后勤协会团体标准管理办法》《高等学校物业服务规范》的要求，有序推动本省
高校物业管理标准化、规范化建设，依据国家相关法律法规及行业组织的规定，结合本省高校物业管理
发展状况，并在广泛调研论证的基础上编制本文件，作为本省高校物业管理项目服务费用测算和基本人
员配置的依据。
本文件以高校物业管理项目特点入手，遵循物业服务组织管理流程，按照高校物业服务费用和人力
资源市场工资价位及行业人工成本信息为基本框架，明确了物业管理最佳项目的服务费用测算及基本人
员配置标准和方法，打破了本省缺少实操性指导文件的状况。特点包括：一是以客户为中心，全面反映
项目服务内容及标准，维护物业管理品质，秉承高校后勤“服务育人”的理念；二是引用具有实践性的
测算方式形成服务费用和确定服务人员定额，设计合理、依据性强，易于操作与推广；三是分级量化服
务人员岗位标准，维护高校物业服务和物业服务人员的合法权益；四是将物业服务费与用工标准作为物
业管理标准化基础手段，完善了高校后勤规范化建设，以适应高校深化后勤改革与物业管理行业发展趋
势。
本文件旨在保障高校物业服务品质，提升高校师生员工满意度，促进高校物业保持增值，加快广东
省高校物业管理行业高质量发展。
III
T/GDGX 0003—2024
高校物业服务费用测算及基本人员配置规范
1
范围
本文件规定了高校物业服务费用测算构成、费用测算依据以及基本人员配置标准。
本文件适用于高校物业管理项目招投标文件编制和项目管理及其服务活动，相关物业服
务企业和实行校内经济核算的学校物业管理部门均适用于本文件。
2
规范性引用文件
下列文件中的内容通过文中的规范性引用而构成本文件必不可少的条款。其中，注日期
的引用文件，仅该日期对应的版本适用于本文件；不注日期的引用文件，其最新版本（包括
所有的修改单）适用于本文件。
GB 5749 生活饮用水卫生标准
GB 9667 游泳场所卫生标准
GB 19079 体育场所开放条件与技术要求
GB/T 22185 体育场馆公共安全通用要求
GB 25201 建筑消防设施的维护管理
GB/T 28220 公共图书馆服务规范
GB/T 31989 高压电力用户用电安全
GB 50194 建设工程施工现场供用电安全规范
GB 50365 空调通风系统运行管理规范
GB 50720 建设工程施工现场消防安全技术规范
CJJ 59 建筑施工安全检查标准
CJJ 60 城镇污水处理厂运行、维护及安全技术规程
TSG 08 特种设备使用管理规则
TSG 11 锅炉安全技术规程
TSG T5002 电梯维护保养规则
WS 394 公共场所集中空调通风系统卫生规范
XF 503 建筑消防设施检测技术规程
T/JYHQ 0007 高等学校物业服务规范
3
术语及定义
下列术语和定义适用本文件。
3.1
高校物业管理 university property management
物业服务组织受高等学校委托，依照国家有关法律法规的规定和物业服务合同约定，对
学校已经建成并投入使用的各类建筑物及其附属设施设备、绿化、卫生、秩序、环境等管理
4
T/GDGX 0003—2024
项目进行维修、养护和管理，并向物业所有人和使用人提供多层次、综合性的有偿服务。
3.2
物业服务费用 property service cost
物业服务组织按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维
修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序等，向学校所收取的服务费用。
3.3
人工费用 labor cost
物业服务组织支付服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等费用，包括保洁
员、秩序维护员、绿化工、维修员、客服管理员、宿舍管理员、教室管理员、图书馆管理员、
场馆管理员、项目副经理、项目经理等人员费用。
3.4
清洁卫生费用 cleaning and sanitation expenses
用于物业管理区域的清扫保洁、垃圾收集运输等服务所收取的费用，包括清洁耗材、清
洁工具、垃圾清运、化粪池清理、清洁开荒、外墙清洗等费用。
3.5
秩序维护费用 order maintenance cost
用于维护管理区域内的公共秩序，做好安全监控、巡视、门岗执勤等防范工作所产生的
费用，包括应急物资、装备等费用。
3.6
绿化养护费用 greening maintenance cost
用于绿化的浇水、修剪、除草、打药、补苗等所产生的费用，包括绿化材料、绿化工具、
绿化劳保用品、绿化垃圾清运等费用。
3.7
共用设施设备维护费用 maintenance cost of common facilities and equipment
用于保障物业管理区域内共用部分共用设施设备的正常使用和运行所产生的费用，包括
日常维修费用和维保费用。其中，共用设施设备日常维修费用主要为维修材料费用等；维保
费用主要为共用设施设备维护保养费用，该项费用一般包括给排水、供配电、中央空调、锅
炉、电梯、消防等设施设备的维护保养费用和强制检测费用等。
5
T/GDGX 0003—2024
3.8
物业服务人员 property service staff
物业服务组织根据物业服务合同约定和学校需求，为实现管理和服务目标，配置物业
管理和服务活动的作业人员和管理人员。
注：作业人员指对保洁、绿化、秩序维护、设施设备、客户服务中心等“四保一服务”以及学生公寓、
教学楼、图书馆、场馆、会务服务等高校物业特色服务内容提供服务的工作人员，包括保洁员、
秩序维护员、绿化工、设施设备运行值班与维修人员、客服管理员、公寓管理员、教学楼管理员、
图书馆管理员、场馆管理员、救生员、会务员等岗位人员；管理人员指在团队中对作业人员行使
管理职能、指挥或协调完成工作任务的人员，包括班长、部门主管、项目副经理、项目经理以及
专业技术人员等管理岗位。
4
高校物业服务费用测算
4.1 物业服务费用基本结构
物业服务费用构成包括物业服务成本、物业服务企业的利润和法定税费。
4.2 物业服务成本
物业服务成本一般包括以下部分：
a)
服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费；
b)
清洁卫生费用；
c)
秩序维护费用；
d)
绿化养护费用；
e)
消杀费用；
f)
共用设施设备维护费用；
g)
行政管理费；
h)
固定资产折旧费；
i)
公众责任保险费；
j)
校方允许列支的其他费用。
4.2.1 服务人员人工单价成本构成
依据国家、地方政府相关法律及政策要求，物业服务企业按规定需承担的服务人员人工
单价成本构成主要包括工资、单位缴纳的社会保险、住房公积金、职工教育经费、工会经费、
残疾人就业保障金等项目。具体见表 1。
6
T/GDGX 0003—2024
表 1 物业服务企业需承担的服务人员人工单价成本构成
单位为元/人/月
序号 费用项目 测算依据/计算公式
1 工资 参照《2022 年广东省人力资源市场工资价位及行业人工成本信 息》执行，本文件参照的人力资源市场工资指导价位的职工工资 报酬是指职工税前工资报酬，包括基本工资、绩效工资、津补贴、 加班加点工资、法定节假日加班费、高温补贴等。工资不能低于 当地政府最新规定的最低工资标准，具体参照当地城市当年最新 工资相关规定。
2 单位缴纳的社会保险 参照《中华人民共和国劳动法》、《中华人民共和国社会保险法》 执行，具体参照当地城市相关缴费基数及缴费费率执行
3 住房公积金 参照《住房公积金管理条例》规定执行，具体参照当地政府政策 规定
4 职工教育经费 参照《国务院关于大力推进职业教育改革与发展的决定》规定执 行，一般企业按照职工每月工资总额的 1.5%足额提取教育培训 经费
5 工会经费 参照《中华人民共和国工会法》规定执行，建立工会组织的企业 /事业单位/机关按每月全部职工工资总额的百分之二向工会拨 缴经费
6 残疾人就业保障金 参照《广东省残疾人联合会 广东省财政厅 广东省地方税务局关 于开展残疾人就业保障金年审征收工作的通知》规定执行，用人 单位安排残疾人就业的比例不得低于本单位在职职工总数的 1.5%，达不到比例的应当缴纳保障金。保障金月缴纳额=（上年 用人单位在职职工人数×1.5%-上年用人单位实际安排的残疾人 就业人数）×上年用人单位在职职工年平均工资/12
注 1：人工单价年费用成本=人工单价月费用成本*12 个月。 注 2：服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费年费用=各岗位人工单价年费用成本×各岗位 服务人员数量。 注 3：服务人员工资对应工作时间和加班费计算需依据国家、地方法律法规要求执行。 注 4：服务人员数量配置按本文件第 5 章的具体说明认定。 注 5：当地城市最低工资标准调整相应岗位工资待遇应随之调整。
4.2.2 清洁卫生费用
清洁卫生费用指用于物业管理区域的清扫保洁、垃圾收集运输等服务所收取的费用，包
括清洁耗材、清洁工具、垃圾清运、化粪池清理、清洁开荒、外墙清洗等费用。该项费用应
根据服务需求并参照当地城市最新物价指导价标准或当地市场行情进行测算。具体见表2。
7
T/GDGX 0003—2024
表 2 清洁卫生费用测算
单位为元/年
序号 费用项目 费用项目说明 测算依据/计算公式
1 清洁耗材费用 开展清洁工作所需配备物资材料的费 用，如垃圾袋、清洁剂、纸巾等耗材费 用 清洁材料年费用=清洁材料人均 单价月费用*人数* 12 个月
2 清洁工具费用 扫把、拖把、清洁刷、垃圾桶等清洁工 具费用 清洁工具年费用=清洁工具人均 单价月费用*人数* 12 个月
3 垃圾清运费用 生活垃圾的收集和运输所产生的费用 垃圾清运年费用=每桶清运费用* 桶数*12 个月
4 化粪池清理 费用 化粪池定期清理、清掏所产生的费用 化粪池清理年费用=每车清掏费 用*每年总车数
5 清洁开荒费用 房屋在建设或装修后，需进行全面除 尘、擦拭玻璃、表面养护、清洗地面、 除污消毒、装修痕迹清理等产生的费用 清洁开荒年费用=每平方米开荒 费用*开荒面积*开荒次数
6 外墙清洗费用 定期对外墙玻璃幕墙、玻璃窗、石材墙 面等进行专项清洗所产生的费用 外墙清洗年费用=每平方米清洗 费用*清洗面积*清洗次数
4.2.3 秩序维护费用
秩序维护费用指用于维护管理区域内的公共秩序，做好安全监控、巡视、门岗执勤等防
范工作所产生的费用，包括应急物资、装备等费用。该项费用应根据服务需求并参照当地城
市最新物价指导价标准或当地市场行情进行测算。具体见表3。
表 3 秩序维护费用测算
单位为元/年
序号 费用项目 费用项目说明 测算依据/计算公式
1 应急物资费用 在处理突发公共事件所必须配备的物 资，如呼吸面具、防毒面具、沙袋、手 电筒、担架等费用 应急物资年费用=应急物资月费 用* 12 个月
2 装备费用 配备防护服、盔甲、盾牌等费用 装备年费用=装备月费用*12 个 月
4.2.4 绿化养护费用
绿化养护费用指用于绿化的浇水、修剪、除草、打药、补苗等所产生的费用，包括绿化
材料、绿化工具、绿化劳保用品、绿化垃圾清运等费用。该项费用应根据服务需求并参照当
地城市最新物价指导价标准或当地市场行情进行测算。具体见表4。
8
T/GDGX 0003—2024
表 4 绿化养护费用测算
单位为元/年
序号 费用项目 费用项目说明 测算依据/计算公式
1 绿化材料费用 开展绿化工作所需配备物资材料的费 用，如补种所需的草皮、苗木，肥料、 杀虫剂、除草剂等费用 绿化材料年费用=绿化材料人均单 价月费用*人数* 12 个月
2 绿化工具费用 配备修剪机、割草机、打药机等工具费 用 绿化工具年费用=各种绿化工具费 用之和
3 绿化劳保用品 费用 配备雨衣、雨鞋、安全帽等劳保用品费 用 劳保用品年费用=劳保用品人均单 价月费用*人数* 12 个月
4 绿化垃圾清运 费用 收集清运除草、修剪、绿化改造等产生 的枯枝、枯叶、杂草、废弃花木等垃圾 杂物所产生的费用 绿化垃圾清运年费用=每车清运费 用*每月车数*12 个月
4.2.5 消杀费用
消杀费用包括四害（蚊、蝇、鼠、蟑螂）消杀、红火蚁防治、白蚁防治等费用。该项费
用应根据服务需求并参照当地城市最新物价指导价标准或当地市场行情进行测算。具体见表
5。
表 5 消杀费用测算
单位为元/年
序号 费用项目 费用项目说明 测算依据/计算公式
1 四害消杀费用 开展鼠、蚊、蝇、蟑螂等四害消杀所 产生的费用 四害消杀年费用=每平方米每月单 价*消杀面积*12 个月
2 红火蚁防治 费用 对存在红火蚁隐患而需开展防治工作 所产生的费用 红火蚁防治年费用=每平方米单价* 防治面积*防治次数
3 白蚁防治费用 对存在白蚁隐患而需开展防治工作所 产生的费用 白蚁防治年费用=每平方米单价*防 治面积*防治次数
4.2.6 共用设施设备维护费用
共用设施设备维护费用指用于保障物业管理区域内共用部分共用设施设备的正常使用
和运行所产生的费用，包括日常维修费用和维保费用。其中，共用设施设备日常维修费用主
要为维修材料费用等；维保费用主要为共用设施设备维护保养费用，该项费用一般包括给排
水、供配电、中央空调、锅炉、电梯、消防等设施设备的维护保养费用和强制检测费用等。
具体见表6。
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T/GDGX 0003—2024
表 6 共用设施设备维护费用测算
单位为元/年
序号 费用项目 费用项目说明 计算公式/年费用
1 日常维修 材料费用 根据学校服务需求约定，物业服务企 业应承担的日常维修材料费用，如五 金、门锁、灯管、开关、水泥、瓷砖、 水管等材料费用。 维修材料年费用=维修材料月费用 *12 个月
2 共用设施设备维护 保养费用 根据学校需求，该项费用一般包括给 排水、供配电、中央空调、锅炉、电 梯、消防、安防系统等设施设备的维 护保养费用和强制检测费用等。费用 可参考当地市场行情或学校历史维保 费用等进行测算。 维护保养年费用=各设施设备维保 年费用之和+强制检测年费用之和
4.2.7 行政管理费
行政管理费主要包括必要的物业服务办公费和服务人员服装费等。办公费用（包括办公
耗材费、通讯费、交通费等）应参考当地市场行情进行测算。服装费建议参考当地市场行情，
物业服务企业为物业服务人员制作统一工作服，数量一般为冬夏装各 2 套。
a） 办公费用指易耗品（纸张、笔墨等）、交通费（车辆油耗、维修保养、车费）、通
讯费（电话、手机等）费用。
b） 服装费指为物业服务人员制作统一工作服，数量一般为冬夏装各 2 套。
c） 行政管理年费用=年办公耗材费+年交通费+年通讯费+年服装费
4.2.8 固定资产折旧费
固定资产主要是指物业服务企业所投入的大型工具/设备（如工程设备、清洁设备、绿
化设备、办公设备等）。该类固定资产投入需按法规年限要求进行折旧和测算。
a） 根据服务需求，物业服务组织投入的常见固定资产如清洁设备(大型清扫车、洒水
车、高压水枪等)、工程维修设备（升降梯等）、绿化设备（浇水车等）、交通设
备（巡逻车、运输车等）办公设备及家具（电脑、打印机、复印机、办公卡座等）
等；
b） 固定资产折旧年限要求：清洁、工程、绿化等设备折旧年限为 5 年、车辆等交通
设备折旧年限为 4 年、办公电子设备折旧年限为 3 年。
4.2.9 公众责任保险费
公众责任保险是指物业服务企业以被保险人的公众责任为承保对象，承保被保险人在投
保区域任何地点因非故意行为或活动所造成的他人人身伤害或财产损失依法应负的经济赔
偿责任。
公众责任保险费可通过以下 2 种方式测算：
a） 以赔偿限额(累计或每次事故赔偿限额)为计算依据，即保险人的应收保险费=累计
赔偿限额×适用费率；
b） 对某些业务按场所面积大小计算保险费，即保险人的应收保险费=保险场所占用面
积(平方米)×每平方米保险费。
10
T/GDGX 0003—2024
4.3 物业服务企业利润测算
物业服务企业利润是指物业服务企业在为高校服务过程中应获得的合理利润，可按物业
服务成本的 5%~10%测算。具体可综合参考物业管理的服务要求、管理质量、师生评价等指
标确定。
4.4 法定税费测算
纳税人以增值税为基数，需要缴纳附加税 12%（城建税 7%、教育附加 3%、地方教育附
加 2%）。一般纳税人综合税率计算公式：6%×（1+（7%+3%+2%））=6.72%。
5 高校物业服务基本人员配置
5.1 服务人员配置要求
服务人员指物业服务组织根据学校需求搭建物业管理团队，为实现管理目标，人员配置
合规，满足合同约定，保障团队运作必须配置的作业人员和管理人员。其中，作业人员包括
保洁员、秩序维护员、绿化工、维修员、客服管理员、宿舍管理员、教室管理员、图书馆管
理员、场馆管理员、救生员、会务员等岗位；管理人员包括物业管理员、班长、部门主管、
项目副经理、项目经理以及专业技术人员等管理岗位。
5.2 服务标准分级
根据高校物业管理服务内容、 服务标准不同，将高校物业服务标准划分为一级、二级、
三级。其中，一级服务的人员配置和服务要求为三个等级中的最高层级；二级服务、三级服
务分别在人员配置和服务要求方面依次降低相应标准。
5.3 服务标准分级及配置原则
服务标准分级及对应人员配置的原则和调整要求为：
a） 不同的服务等级配置相应人员。一级服务配备的人员数量最多，二级服务、三级服
务配置的人员数量依次减少。
b） 有 1 条达不到标准的，人员配置标准应适当下调。
c） 有 2 条或以上未达到标准的，人员配置应按下一级标准执行。
注：综合服务质量考核见表 7，各业务服务标准分级和人员配置见表 8-表 17，管理人员标准分级和配
置见表 18。
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表 7 综合服务质量考核
序号 项目 分级 指标要求
1 达标率 一级 清洁/绿化达标率≥90%
二级 清洁/绿化达标率≥85%
三级 清洁/绿化达标率≥80%
2 完好率 一级 设施设备/房屋本体完好率≥90%
二级 设施设备/房屋本体完好率≥85%
三级 设施设备/房屋本体完好率≥80%
3 事故率 / 安全责任事故=0，消防事故=0，人身事故=0
4 及时率 一级 服务提供及时率≥90%
二级 服务提供及时率≥85%
三级 服务提供及时率≥80%
5 投诉率 / 有效投诉处理率=100%
6 客户满意度 一级 客户满意度≥90%
二级 客户满意度≥85%
三级 客户满意度≥80%
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表 8 清洁服务标准分级和人员配置
服务 内容 服务 场所 分级 人员配置 服务要求
基本服务要求 分级服务要求
清洁服务 广场/ 道路/ 室外体 育场等 室外区 域 一级 8000 ㎡/人 （占地面积） 服务方案：根据学校清洁管理实际情况，编制清洁 作业方案，制定清洁工作计划，设置清洁作业流程， 并做好相应工作记录。 工具管理：按照岗位要求，配置清洁工具。工具摆 放整齐规范，不得随意摆放。 重要场所要求： 1. 学校大门。干净整洁、无杂物、循环保洁。 2. 广场/道路。宜使用机械化设备作业，保持道路 /广场全天整洁干净，做到“四无三净一通”。 四无：无垃圾、无杂物、无污水、无乱张贴， 三净：路面净、垃圾箱净、绿化带净，一通： 下水道口通。 3. 室外体育场。地面无水渍、无污渍，无垃圾， 无积尘，光亮墙面灰尘、无污渍，光亮，墙角 无蜘蛛网，公共设施表面无积尘、无渍、光亮 不锈钢表面无手印，无积尘，无污渍、光亮； 玻璃上无手印，无积尘，无污渍、明亮。 频次要求： 1. 广场、道路全面清扫每天不少于3次。 2. 广场、道路公共设施（路灯、宣传栏、指示牌、扶手栏杆、公共座椅等）每天擦拭 不少于1次。 3. 景观水池水面漂浮物打捞保洁每天不少于1次，每月不少于1次深度清理底面及淤泥。 4. 每2周不少于1次将雨水井盖打开，用铁铲将雨水井内树叶、纸屑等垃圾铲出，排水 通畅无堵塞。 5. 室外体育场每周清扫不少于1次。 6. 垃圾分类点每天早中晚不少于3次垃圾清运。
二级 10000 ㎡/人 （占地面积） 频次要求： 1. 广场、道路全面清扫每天不少于2次。 2. 广场、道路公共设施（路灯、宣传栏、指示牌、扶手栏杆、公共座椅等）每2天擦拭 不少于1次。 3. 景观水池水面漂浮物打捞保洁每2天不少于1次，每2月不少于1次深度清理底面及淤 泥。 4. 每3周不少于1次将雨水井盖打开，用铁铲将雨水井内树叶、纸屑等垃圾铲出，排水 通畅无堵塞。 5. 室外体育场每2周清扫不少于1次。 6. 垃圾分类点每天早晚不少于2次垃圾清运。
13
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表 8 清洁服务标准分级和人员配置（续）
服务 内容 服务 场所 分级 人员配置 服务要求
基本服务要求 分级服务要求
清洁服务 广场/ 道路/ 室外体 育场等 室外区 域 三级 12000 ㎡/人 （占地面积） 4. 垃圾分类点。将分类点垃圾桶（箱）内垃圾集中 清运至垃圾场（楼），做到日产日清，无异味， 垃圾桶保持干净整洁。 5. 应急管理。自然灾害事件（如台风/暴雨等极端天 气）做好自然灾害前中后清洁服务；公共卫生事 件（如传染病疫情）加强校园环境整治，加大清 洁频次等。 频次要求： 1. 广场、道路全面清扫每天不少于1次。 2. 广场、道路公共设施（路灯、宣传栏、指示牌、扶手栏杆、公共座椅等）每3天擦拭 不少于1次。 3. 景观水池水面打捞保洁每3天不少于1次，每3月不少于1次深度清理底面及淤泥。 4. 每月不少于1次将雨水井盖打开，用铁铲将雨水井内树叶、纸屑等垃圾铲出，排水通 畅无堵塞。 5. 室外体育场每月清扫不少于1次。 6. 垃圾分类点每天不少于1次垃圾清运。
湖泊/河 道/水池 等 一级 15000 ㎡/人（水 域面积） 服务方案：根据学校湖泊、河道、水池等水域管理要 求，编制清洁服务方案，制定环境清洁工作计划，设 置作业流程，并做好相应工作记录。 工具管理：按岗位要求配置清洁工具。工具摆放整齐 规范，不得随意摆放。 重要场所要求： 1. 湖泊/河道水面无明显垃圾、杂草 2. 湖边/河边外坡无明显的杂草、垃圾等，保持河涌 两边的卫生。 1.每天不少于 1 次打捞湖泊/河道水面垃圾、杂草等； 2.每天不少于1次清理湖边/河边外坡的杂草、垃圾等，保持河涌两边的卫生。
二级 20000 ㎡/人（水 域面积） 1.每 2 天不少于 1 次打捞湖泊/河道水面垃圾、杂草等； 2.每2天不少于1次清理湖边/河边外坡的杂草、垃圾等，保持河涌两边的卫生。
三级 25000 ㎡/人（水 域面积） 1.每 3 天不少于 1 次打捞湖泊/河道水面垃圾、杂草等； 2.每3天不少于1次清理湖边/河边外坡的杂草、垃圾等，保持河涌两边的卫生。
学生 公寓 一级 2000 ㎡/人 （建筑面积） 服务方案：根据学校公寓清洁管理要求，编制公寓清 洁服务方案，制定环境清洁工作计划，设置作业流程， 并做好相应工作记录。 工具管理：按岗位要求配置清洁工具。工具摆放整齐 规范，不得随意摆放。 重要场所要求： 1. 公寓大门/大堂。地面无水渍、污渍、垃圾、积尘， 光亮，墙面无污渍、光亮；墙角无蜘蛛网；公共 频次要求： 1. 地面、台阶、宣传窗、垃圾桶、装饰柱、植物花盆等每天保洁不少于3次，且巡回保 洁。 2. 装饰门及门套、踢脚线等3天保洁不少于1次。 3. 墙面、天棚、消防设施、灯具每周保洁不少于1次。 4. 大理石每1个月打蜡不少于1次，每月抛光1次，地砖或水磨石地面每月彻底刷洗不少 于1次。 5. 电梯轿厢、电梯门及门套、指示板、厢壁、每天保洁不少于2次，监控器探头每周不 少于1次。 6. 每天不少于3次对卫生间全面保洁。 7. 洗衣房、洗浴房每天早、中、晚不少于3次。
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表 8 清洁服务标准分级和人员配置（续）
服务 内容 服务 场所 分级 人员配置 服务要求
基本服务要求 分级服务要求
清洁服务 学生 公寓 二级 3500 ㎡/人 （建筑面积） 设施表面/不锈钢表面/玻璃无积尘、污渍和手印，光 亮。 2. 楼道/走廊。地面无污、垃圾和积尘；墙角无蜘蛛网； 公共设施表面无积尘、污渍；玻璃上无手印、积尘、 污渍，明亮；窗台无积尘。 3. 电梯厅/轿厢。电梯轿厢内无积尘、污渍、粘贴物； 灯具、指示板明亮；厢内地面干净、无垃圾杂物；不 锈钢表面无手印、积尘、污渍，光亮；电梯门槽内无 垃圾杂物。 4. 公共卫生间。无异味；厕坑便具洁净无黄渍；镜面、 水盆、台面无污点，光亮；纸篓随时清理；墙面、天 棚、墙角、灯具无积尘、蜘蛛网；地面无污渍、垃圾。 5. 垃圾分类管理： a)符合当地垃圾分类政策相关标准及要求。 b)按分类管理要求配备垃圾容器，摆放位置合理，数 量充足，垃圾容器分类标识清晰。 c)公示垃圾投放和清运时间，清运频次满足需求，日 产日清。 d)垃圾清运过程无遗漏、无污水外溢、无异味。 e)垃圾容器、垃圾房定期清洁消毒。 f)垃圾分类应建立台账，明确垃圾的去向及数量。 应急管理： 自然灾害事件（如台风/暴雨等极端天气）做好自然灾害 前中后清洁服务；公共卫生事件（如传染病疫情）加强 校园环境整治，加大清洁频次等。 频次要求： 1. 地面、台阶、宣传窗、垃圾桶、装饰柱、植物花盆等每天保洁不少于2次，且巡 回保洁。 2. 装饰门及门套、踢脚线等4天保洁不少于1次。 3. 墙面、天棚、消防设施、灯具每2周保洁不少于1次。 4. 大理石每2个月打蜡不少于1次，每月抛光不少于1次，地砖或水磨石地面每2月彻 底刷洗不少于1次。 5. 电梯轿厢、电梯门及门套、指示板、厢壁每天保洁不少于1次，监控器探头每2 周不少于1次。 6. 每天不少于2次对卫生间全面保洁。 7. 洗衣房、洗浴房每天不少于2次保洁。
三级 5500 ㎡/人 （建筑面积） 频次要求： 1. 地面、台阶、宣传窗、垃圾桶、装饰柱、植物花盆等每天保洁不少于1次。 2. 装饰门及门套、踢脚线等5天保洁不少于1次。 3. 墙面、天棚、消防设施、灯具每3周保洁不少于1次。 4. 大理石每3个月打蜡不少于1次，每月抛光不少于1次，地砖或水磨石地面每3月彻 底刷洗不少于1次。 5. 电梯轿厢、电梯门及门套、指示板、厢壁、每2天保洁不少于1次，监控器探头每 2周不少于1次。 6. 每天不少于1次对卫生间全面保洁。 7. 洗衣房、洗浴房每天不少于1次保洁。
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表 8 清洁服务标准分级和人员配置（续）
服务 内容 服务 场所 分级 人员配置 服务要求
基本服务要求 分级服务要求
清洁服务 办公楼 一级 办公楼公共区域 保洁：2000 ㎡/ 人 （建筑面积） 服务方案：根据学校办公楼清洁管理要求，编制办 公楼清洁服务方案，制定环境清洁工作计划，设置 作业流程，并做好相应工作记录。 工具管理：按照岗位要求，配置清洁工具。工具摆 放整齐规范，不得随意摆放。 重要场所要求： 1. 大厅/楼道。地面无水渍、无污渍，无垃圾，无 积尘，光亮，墙面无污渍，光亮，墙角无蜘蛛网， 公共设施表面/不锈钢表面/玻璃无积尘、无污 渍、无手印，光亮。 2. 电梯。电梯轿厢内无积尘、无污渍、无粘贴物； 灯具、指示板明亮 ；厢内地面干净、无垃圾杂 物；不锈钢表面无手印、无积尘，无污渍、光亮； 电梯门槽内无垃圾杂物。 频次要求： 1. 地面、台阶、宣传窗、垃圾桶、装饰柱、植物花盆等每天保洁不少于3次。 2. 装饰门及门套、踢脚线等3天保洁不少于1次。 3. 墙面、天棚、消防设施、灯具每2周保洁不少于1次，每周抛光不少于1次，地砖或水 磨石地面每月彻底刷洗不少于1次。 4. 电梯轿厢、电梯厅、电梯门及门套、指示板、厢壁、每天保洁不少于3次，监控器探 头每周不少于1次。 5. 每天不少于3次对卫生间全面保洁。 6. 开水房每天保洁3次，开水箱每月清洗不少于1次。 7. 会议桌椅、地面、窗台、门楣、门套、墙面、墙角每日1次；会议结束当日清理，天 棚、灯具、设备每日1次，窗玻璃每天不少于1次。 8. 办公楼公共区域保洁每天不少于3次。
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表 8 清洁服务标准分级和人员配置（续）
服务 内容 服务 场所 分级 人员配置 服务要求
基本服务要求 分级服务要求
清洁服务 办公楼 二级 办公楼公共区域 保洁：3000 ㎡/ 人 （建筑面积） 3. 公共卫生间。卫生间无异味、厕坑便具洁净无黄 渍、镜面、水盆、台面无污点，光亮；纸篓随时 清理；墙面、天棚、墙角、灯具无积尘、蜘蛛网， 光亮；地面无水渍、无污渍，无垃圾。 4. 开水间。开水房达到卫生标准、安全可靠。 应急管理要求： 自然灾害事件（如台风/暴雨等极端天气）做好自然 灾害前中后清洁服务；公共卫生事件（如传染病疫 情）加强校园环境整治，加大清洁频次等。 频次要求： 1. 地面、台阶、宣传窗、垃圾桶、装饰柱、植物花盆等每天保洁不少于2次。 2. 装饰门及门套、踢脚线等4天保洁不少于1次。 3. 墙面、天棚、消防设施、灯具每3周保洁不少于1次，每2周抛光不少于1次，地砖或水 磨石地面每2月彻底刷洗不少于1次。 4. 电梯轿厢、电梯厅、电梯门及门套、指示板、厢壁、每天保洁不少于2次，监控器探 头每周不少于1次。 5. 每天不少于2次对卫生间全面保洁。 6. 开水房每天保洁不少于2次，开水箱每2月清洗不少于1次。 7. 会议桌椅、地面、窗台、门楣、门套、墙面、墙角2日不少于1次；会议结束当日清理， 天棚、灯具、设备每2日不少于1次，窗玻璃每2日不少于1次。 8. 办公楼公共区域保洁每天不少于2次。
三级 办公楼公共区域 保洁：4000 ㎡/ 人 （建筑面积） 频次要求： 1. 地面、台阶、宣传窗、垃圾桶、装饰柱、植物花盆等每天保洁不少于1次。 2. 装饰门及门套、踢脚线等5天保洁不少于1次。 3. 墙面、天棚、消防设施、灯具每3周保洁不少于1次，每3周抛光不少于1次，地砖或水 磨石地面每3月彻底刷洗不少于1次。 4. 电梯轿厢、电梯厅、电梯门及门套、指示板、厢壁、每天保洁不少于1次，监控器探 头每周不少于1次。 5. 每天不少于1次对卫生间全面保洁。 6. 开水房每天保洁不少于1次，开水箱每3月清洗不少于1次。 7. 会议桌椅、地面、窗台、门楣、门套、墙面、墙角3日不少于1次；会议结束当日清理， 天棚、灯具、设备每3日不少于1次，窗玻璃每2日不少于1次。 8. 办公楼公共区域保洁每天不少于1次。
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表 8 清洁服务标准分级和人员配置（续）
服务 内容 服务 场所 分级 人员配置 服务要求
基本服务要求 分级服务要求
清洁服务 教学楼 一级 教学楼公共区域 保洁（不含教室 内保洁）：2000 ㎡/人（建筑面 积） 教室内保洁（含 公共区域保洁）： 1500 ㎡/人 （建筑面积） 服务方案：根据学校办公楼清洁管理要求，编制办公 楼清洁服务方案，制定环境清洁工作计划，设置作业 流程，并做好相应工作记录。 工具管理：按照岗位要求，配置清洁工具。工具摆放 整齐规范，不得随意摆放。 重要场所要求： 1. 大厅。地面无水渍、无污渍，无垃圾，无积尘； 墙面灰尘、无污渍，墙角无蜘蛛网；公共设施表 面/不锈钢表面/玻璃上无手印，无积尘，无污渍、 光亮；植物花盆无积尘，无污渍。 2. 走廊/楼梯/电梯。楼梯、扶手、天花板、标识牌、 消防通道、宣传栏等保持整洁，无积尘、无污渍、 墙角无蜘蛛网，电梯轿厢内无积尘、无污渍、无 粘贴物，灯具、指示板明亮。 洗手间。公共卫生间要保持空气清新、洁具明亮， 无异味、无积水、无污垢。 频次要求： 1. 地面、台阶、宣传窗、垃圾桶、装饰品等每天保洁不少于3次。 2. 装饰门及门套、踢脚线等3天保洁不少于1次。 3. 墙面、天棚、消防设施、灯具每周保洁不少于1次，每周抛光不少于1次，地砖或水 磨石地面每月彻底刷洗不少于1次。 4. 电梯轿厢、电梯厅、电梯门及门套、指示板、厢壁、每天保洁3次，监控器探头每周 不少于1次。 5. 每天不少于3次对卫生间全面保洁。 6. 教室桌椅、地面、窗台、门楣、门套、墙面、墙角每日不少于3次；黑板早晚每天擦 洗不少于2次。
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表 8 清洁服务标准分级和人员配置（续）
服务 内容 服务 场所 分级 人员配置 服务要求
基本服务要求 分级服务要求
清洁服务 教学楼 二级 教学楼公共区域 保洁（不含教室 内保洁）：3000 ㎡/人 （建筑面积） 教室内保洁（含 公共区域保洁）： 2000 ㎡/人 （建筑面积） 3. 教室清洁。桌椅、讲台，窗台、黑板、地面、门 楣、门套、墙面、墙角无积尘，光亮；桌斗内无 杂质；黑板板面擦净，板槽内无粉末，黑板周围 整洁；窗台无积尘，窗帘挂放整齐；室内无异味、 多媒体等设备整洁、无灰尘。 应急管理要求： 1. 极端天气（如台风/暴雨等）做好自然灾害前中后 清洁服务。 2. 楼层跑水及时做好积水清理。 3. 疫情防控保洁应加大保洁频次及口罩等医疗垃圾 清运。 频次要求： 1. 地面、台阶、宣传窗、垃圾桶、装饰品等每天保洁不少于2次。 2. 装饰门及门套、踢脚线等4天保洁不少于1次。 3. 墙面、天棚、消防设施、灯具每2周保洁不少于1次，每2周抛光不少于1次，地砖或 水磨石地面每2月彻底刷洗不少于1次。 4. 电梯轿厢、电梯厅、电梯门及门套、指示板、厢壁、每天保洁不少于2次，监控器探 头每周不少于1次。 5. 每天不少于2次对卫生间全面保洁。 6. 教室桌椅、地面、窗台、门楣、门套、墙面、墙角每日不少于2次；黑板早晚每天擦 洗不少于1次。
三级 教学楼公共区域 保洁（不含教室 内保洁）：4000 ㎡/人 （建筑面积） 教室内保洁（含 公共区域保洁）： 2500 ㎡/人 （建筑面积） 频次要求： 1. 地面、台阶、宣传窗、垃圾桶、装饰品等每天保洁不少于1次。 2. 装饰门及门套、踢脚线等5天保洁不少于1次。 3. 墙面、天棚、消防设施、灯具每3周保洁不少于1次，每3周抛光不少于1次，地砖或 水磨石地面每3月彻底刷洗不少于1次。 4. 电梯轿厢、电梯厅、电梯门及门套、指示板、厢壁、每天保洁1次，监控器探头每2 周不少于1次。 5. 每天不少于1次对卫生间全面保洁。 6. 教室桌椅、地面、窗台、门楣、门套、墙面、墙角每日不少于1次；黑板早晚每天擦 洗1次。
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表 8 清洁服务标准分级和人员配置（续）
服务 内容 服务 场所 分级 人员配置 服务要求
基本服务要求 分级服务要求
清洁服务 图书馆 /室内 体育场 馆等楼 宇公共 区域保 洁 一级 3000 ㎡/人 （建筑面积） 服务方案：根据学校清洁管理实际情况，编制清洁作 业方案，制定清洁工作计划，设置清洁作业流程，并 做好相应工作记录。 工具管理：按照岗位要求，配置清洁工具。工具摆放 整齐规范，不得随意摆放。 重要场所要求： 1. 楼宇大门/大堂/楼道。地面无水渍、无污渍，无 垃圾，无积尘，光亮，墙面无污渍，光亮，墙角 无蜘蛛网，公共设施表面/不锈钢表面/玻璃无积 尘、无污渍、无手印，光亮。 2. 电梯厅/轿厢。电梯轿厢内无积尘、无污渍、无粘 贴物；灯具、指示板明亮 ；厢内地面干净、无垃 圾杂物；不锈钢表面无手印、无积尘，无污渍、 光亮；电梯门槽内无垃圾杂物。 3. 公共卫生间。卫生间无异味、厕坑便具洁净无黄 渍、镜面、水盆、台面无污点，光亮；纸篓随时 清理；墙面、天棚、墙角、灯具无积尘、蜘蛛网， 光亮；地面无污渍，无垃圾。 频次要求： 1. 楼宇大门、大堂、楼道等公共部位的清洁每天不少于3次，大堂地面抛光打蜡或晶面 研磨每月不少于1次。 2. 电梯轿厢、操作板、地面等清洁保养每天不少于3次；电梯门壁打蜡上光每月不少于 1次。 3. 公共卫生间每天不少于2次全面保洁，每天不少于3次巡回保洁。 4. 会议室/接待室每天不少于2次保洁，会议结束及时保洁。 5. 公共卫生事件：根据防疫要求，每天不少于4次对公共设施消毒。
二级 4000 ㎡/人 （建筑面积） 频次要求： 1. 楼宇大门、大堂、楼道等公共部位的清洁每天不少于2次，大堂地面抛光打蜡或晶面 研磨每2月不少于1次。 2. 电梯轿厢、操作板、地面等清洁保养每天不少于2次；电梯门壁打蜡上光每2月不少 于1次。 3. 公共卫生间每天2次全面保洁，每天不少于2次巡回保洁。 4. 会议室/接待室每天不少于1次保洁，会议结束及时保洁。 5. 公共卫生事件：根据防疫要求，每天不少于2次对公共设施消毒。
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表 8 清洁服务标准分级和人员配置（续）
服务 内容 服务 场所 分级 人员配置 服务要求
基本服务要求 分级服务要求
清洁服务 图书馆 /室内 体育场 馆等楼 宇公共 区域保 洁 三级 5000 ㎡/人 （建筑面积） 4. 会议室/接待室。会议桌椅、窗台、地面、门楣、 门套、墙面、墙角无积尘、无污渍，光亮；会议 桌椅摆放整齐窗帘挂放整齐；室内无异味；窗玻 璃无积尘、无污渍，明亮。 5. 垃圾清运。每日早、中、晚三次将垃圾桶（箱） 内垃圾集中清运至垃圾场（楼），做到日产日清， 无异味，垃圾桶保持干净整洁。 应急管理要求： 1. 极端天气（如台风/暴雨等）应做好自然灾害前中 后清洁服务。 2. 楼层跑水应及时做好积水清理。 3. 疫情防控保洁应加大保洁频次及口罩等医疗垃圾 清运。 频次要求： 1. 楼宇大门、大堂、楼道等公共部位的清洁每天不少于1次，大堂地面抛光打蜡或晶面 研磨每3月不少于1次。 2. 电梯轿厢、操作板、地面等清洁保养每天不少于1次；电梯门壁打蜡上光每3月不少 于1次。 3. 公共卫生间每天1次全面保洁，每天2次巡回保洁。 4. 会议室/接待室每天不少于1次保洁，会议结束及时保洁。 5. 公共卫生事件：根据防疫要求，每天不少于1次对公共设施消毒。
注 1：清洁服务分级和人员配置是指根据高校物业管理清洁的服务频次、人均清洁面积等服务标准的不同而进行服务分级和保洁员配置。清洁人员配置应根据服务需要设置清洁班长、清洁主管 等管理岗位。 注 2：占地面积是指建筑物所占有或使用的土地水平投影面积，计算一般按底层建筑面积，其他如道路、河流、沟道等面积。 注 3：建筑面积是指建筑物各层水平面积的总和，包括使用面积、辅助面积和结构面积。使用面积是指建筑物各层平面中直接为生产和生活使用的净面积；辅助面积是指建筑物各层平面中为辅 助生产或辅助生活所占的净面积，例如居住建筑物中的楼梯、走道、厕所所占的面积；结构面积是指建筑物各层平面中墙、柱等结构所占的面积。 注 4：广场/道路/室外体育场等室外区域清洁服务若使用机械化设备等科技手段，应根据机械化设备配置的数量和科技手段，相应减少清洁工人数的配置。 注 5：如学生公寓洗手间为公共区域共用洗手间，则每 6 间公共卫生间应增加 1 名清洁工，以此类推。 注 6：办公楼指学校教师、教职工、领导等人员办公楼宇，含行政楼、学院办公区等。 注 7：教学楼指以开展教学为主的教学区，含教学楼、学院教学区等场所。 注 8：如果学校晚上安排上课或晚自习，应根据使用的教室建筑面积按相应标准增加清洁工人数配置。
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表 9 秩序维护服务标准分级和人员配置
服务 内容 服务 场所 分级 人员配置 服务要求
基本服务要求 分级服务要求
秩序维护 外 围 门 值 及 巡 逻 一级 校门门值：6 人/ 岗 巡 逻 岗 ： 60000 ㎡/人（占地面 积） 服务方案：根据学校外围安全管理要求，编制安全管理方案，制定安 保及应急演练工作计划，设置作业流程，并做好相应工作记录。 重要岗位设置： 1. 校门岗亭值班 a) 配有专职的保安人员，24小时值班，各类管理制度完善。 b) 按合同约定对出入口的人员、车辆和物品进行管理和登记， 对进出车辆进行管理和疏导，车辆停放有序。 c) 特殊设定区域日常出入门禁权限及门禁卡管理。 2. 校园保安巡逻 a) 应根据现场情况合理制定巡查路线，定期评估路线的有效性。 b) 定时对校园进行安全巡查，对办公楼、实验楼、教学楼、停 车场等重点部位应增加巡查频次。 c) 应急工具配备齐全、方便取用。 d) 发现影响教学工作生活秩序的行为应立即劝阻，劝阻无效的 立即报告学校相关部门。 e) 发现异常应立即查明情况，注意异常声响、气味，对可疑人 员进行询问和劝离。 f) 遇紧急情况应及时报告学校有关部门，启动应急预案等应对 措施，对异常情况处置进行记录并保存。 校门门值岗位安排： 早班：2人 中班：2人 晚班：2人 每天24小时三班倒，建议配6人/岗。 巡查要求： 巡逻岗：巡逻路线设置合理，无死角全覆盖，每4小时巡查不少于1次。
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表 9 秩序维护服务标准分级和人员配置（续）
服务 内容 服务 场所 分级 人员配置 服务要求
基本服务要求 分级服务要求
秩序维护 外 围 门 值 及 巡 逻 二级 门值：5 人/岗 巡 逻 岗 ： 80000 ㎡/人 （占地面积） 应急管理要求：按学校要求识别可能发生的突发事件并制定应急预 案，突发事件包括但不限于：自然灾害类事件，如地震、台风、暴雨 等；公共卫生类事件（如传染病疫情、群体性食物中毒、群体性不明 原因疾病等）；社会安全类事件（如非法集会/游行/示威、聚众闹事、 恐怖袭击、师生非正常死亡/失踪等）等。 校门门值岗位安排： 早班：2人 中班：2人 晚班：1人 每天24小时值守，建议配5人/岗。 巡查要求： 巡逻岗：巡逻路线设置合理、重点区域无盲点，每6小时巡查不少于1次。
三级 门值：3 人/岗 巡逻岗：100000 ㎡/人 （占地面积） 校门门值岗位安排： 早班：1人 中班：1人 晚班：1人 每天24小时值守，建议配3人/岗。 巡查要求： 巡逻岗：巡逻路线设置合理、每8小时巡查不少于1次。
楼 宇 门 值 / 3 人/岗 服务方案：根据学校安全管理要求，编制安全管理方案，制定安保及 应急演练工作计划，设置作业流程，并做好相应工作记录。 门值值班要求： a）出入口应安排值班，提供接待、报修、便民服务等服务。 b）礼貌迎来送往，引导方向正确，答询准确。 c）做好外来人员出入登记。 d）贵重物品、大件物品出入时应按学校规定进行核实登记。 e）保证大堂出入口畅通，无堵占公共通道现象。 f）做好应急保障措施，每季度至少开展1次应急演练。 岗位设置要求： 建议安排24小时值班。
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表 9 秩序维护服务标准分级和人员配置（续）
服务 内容 服务 场所 分级 人员配置 服务要求
基本服务要求 分级服务要求
秩序维护 楼 宇 巡 逻 一级 巡 逻 岗 ： 30000 ㎡/人 （建筑面积） 1. 安全巡逻岗要求： a）应根据现场情况合理制定巡查路线，定期评估路线的有效性。 b）每日24小时对校园进行安全巡查，对办公楼、实验楼、教学楼、 停车场等重点部位应增加巡查频次。 c）应急工具配备齐全、方便取用。 d）发现影响教学工作生活秩序的行为应立即劝阻，劝阻无效的立 即报告学校相关部门。 e）发现异常应立即查明情况，注意异常声响、气味，对可疑人员 进行询问和劝离。 f）遇紧急情况应及时报告学校有关部门，启动应急预案等应对措 施，对异常情况处置进行记录并保存。 2. 应急管理要求：按学校要求识别可能发生的突发事件并制定应急 预案，突发事件包括但不限于：自然灾害类事件，如地震、台风、 暴雨等；公共卫生类事件，如传染病疫情、群体性食物中毒、群 体性不明原因疾病等。社会安全类事件，如非法集会/游行/示威、 聚众闹事、恐怖袭击、师生非正常死亡/失踪等。 巡查要求： 巡逻路线设置合理，无死角全覆盖，每4小时巡查不少于1次。
二级 巡 逻 岗 ： 40000 ㎡/人 （建筑面积） 巡查要求： 巡逻路线设置合理、重点区域无盲点，每6小时巡查不少于1次。
三级 巡 逻 岗 ： 50000 ㎡/人 （建筑面积） 巡查要求： 巡逻路线设置合理，每8小时巡查不少于1次。
注 1：秩序维护楼宇门值指为办公楼、行政楼、教学楼、图书馆、二级学院等楼宇提供门值服务，可按需提供。 注 2：秩序维护服务分级和人员配置是指根据高校物业管理秩序维护的服务频次、岗位设置要求等服务标准的不同而进行服务分级和秩序维护员配置。秩序维护服务人员配置还应根据服务需要 设置班长、主管等管理岗位。 注 3：秩序维护服务人员配置根据不同分级标准计算得出相应服务人数，楼宇门值岗需额外考虑换休人数，每 6 人增加 1 人轮休，以此类推。
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表 10 绿化养护服务标准分级和人员配置
服务 内容 服务 场所 分级 人员配置 服务要求
基本服务要求 分级服务要求
绿化养护 服务 乔木/ 灌木/ 绿地/ 草坪 一级 9000 ㎡/人 （绿化面积） 服务方案：根据学校绿化管理实际情况，编制绿化养护方案，制定绿化工作计划， 设置作业流程，并做好相应工作记录。 工具管理：按照岗位要求，配置绿化作业工具。工具摆放整齐规范，不得随意摆放。 重要工作内容： 1. 乔木。树木生长正常，树冠基本完整，内膛不乱，通风透光，修剪及时，无死树 和明显枯枝死杈；介壳虫危害较轻；树木基本无钉栓、捆绑现象。 2. 灌木。要求包括但不限于： a） 绿篱生长造型正常，叶色正常，修剪及时，基本无死株和干死枝；草坪修剪 及时，叶色正常，无明显杂草；宿根花卉管理及时，花期正常。 b） 及时除杂草，杂草留存不超过3天。 c） 做好病虫害防治工作。 3. 绿地/草坪。要求包括但不限于： d） 绿地、草坪整洁，无杂树，无堆物堆料、搭棚、侵占等现象；设施基本完好， 无明显人为损坏，对违法行为能及时发现和处理；绿化生产垃圾能及时清运。 e） 以防为主，严格控制病虫害，发现时及时采用高效、低毒、农药进行治理； f） 叶色正常，生长季节不枯黄。 应急管理要求： 1. 极端天气（如台风/暴雨等极端天气）应加强绿植加固排水工作。 2. 防火应急应做好火灾应急扑救预案及措施。 频次要求： 1. 灌木整形修剪，每年不少于9次。 2. 绿地整治修剪，每年修剪不少于9次。 3. 及时除掉杂草，每年除杂草不少于9次。 4. 按土壤肥力、绿地种类、生长情况，适时适量施有机 肥不少于4次。
二级 12000 ㎡/人 （绿化面积） 频次要求： 1. 灌木整形修剪，每年不少于6次。 2. 绿地整治修剪，每年修剪不少于6次。 3. 及时除掉杂草，每年除杂草不少于6次。 4. 按土壤肥力、绿地种类、生长情况，适时适量施有机 肥不少于2次。
三级 15000 ㎡/人 （绿化面积） 频次要求： 1. 灌木整形修剪，每年不少于4次。 2. 绿地整治修剪，每年修剪不少于4次。 3. 及时除掉杂草，每年除杂草不少于4次。 4. 按土壤肥力、绿地种类、生长情况，适时适量施有机 肥不少于1次。
注 1：绿化养护服务分级和人员配置是指根据高校物业管理绿化养护的服务频次、人均绿化面积等服务标准的不同而进行服务分级和绿化工配置。绿化养护服务人员配置还应根据服务需要设置 班长、主管等管理岗位。 注 2：绿化面积指用于种植绿化的土地面积。
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表 11 设施设备运行值班与维修服务标准分级和人员配置
服务 内容 服务 场所 分级 人员配置 服务要求
基本服务要求 分级服务要求
设施设备 运行值班 与维修 修缮 服务 一级 12000 ㎡/人 （建筑面积） 1. 维修效率：急修应在接到通知 15min 内到场，日常维修到场不超过约定时间。 2. 维修流程：熟悉辖区内水、电、空调等设施设备功能及分布情况。熟练掌握相 关维修技能，严格执行操作规程。 3. 定时巡检水、电、空调等设施设备，填写记录，保持完好运行，发现问题时， 应准确判断，及时处理。 4. 对房屋和各类设施设备实施日常维修时，应提前告知师生，摆放安全提示，进 行隔离防护，维修后及时进行现场清理。 应急管理要求： 如设备故障、突发跑水、路面塌陷、爆水管等应急情况应及时进行抢修。 维修效率：接到报修后 15 分钟内到达现场。
二级 15000 ㎡/人 （建筑面积） 维修效率：急修接到报修后 15 分钟内到达现场，其余维 修 20 分钟内达到现场。
三级 20000 ㎡/人 （建筑面积） 维修效率：急修接到报修后 15 分钟内到达现场，其余维 修 30 分钟内达到现场。
变电所/ 配电房 运行 值班 / 10kV 电 压 等 级 且 变 压 器 容 量 630KVA（含）以 上区域性高压供 配电房：8 人/室 10kV 电 压 等 级 且 变 压 器 容 量 630KVA以下非区 域性供配电室及 室外变台、箱变、 低压配电室巡检 维护：2 人/20 站 1. 电气工作人员应执行 GB/T 31989 第 8.3 条款的要求。对未设置集控站或监控中 心的配电室，应： a） 10kV 电压等级且变压器容量 630kVA 及以上的，应安排全天专人 24h 值 守，每班不少于2人。 b） 10kV 电压等级且变压器容量 630kVA 及以下的，宜安排专人值班，不具备 值班条件的，应每日巡视。 2. 按照 GB 50194 的要求对供配电系统进行管理、运行及维护。 1. 10kV 电压等级且变压器容量 630KVA（含）以上区域 性高压供配电房值班：高压每天 24 小时四班三运转 值守，建议配 8 人/室，每班巡查不少于 4 次。 2. 10kV 电压等级且变压器容量 630KVA 以下非区域性 供配电室及室外变台、箱变、低压配电室巡检维护， 每班巡查不少于 4 次。
表 11 设施设备运行值班与维修服务标准分级和人员配置（续）
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服务 内容 服务 场所 分级 人员配置 服务要求
基本服务要求 分级服务要求
设施设备 运行值班 与维修 给排水 系统 运行 值班 / 二次供水、排水： 4 人/站 1. 工作人员持有效健康证上岗，有二次供水卫生许可证。 2. 保证正常生活饮用水，有停水或水污染事件发生时，有应急预案并能及时启动。 3. 由专人对水箱、水泵进行封闭式管理，有严格的管理制度并上墙， 4. 每次水泵或管道或水箱内维修后，进行及时清洗，同时进行水质化验并出化验 报告单。确保水质符合饮用水标准。 5. 设备及环境卫生清洁，符合饮用水卫生标准 6. 保证雨季或暴雨天气地下室集水井排水设备的正常运行。 1. 24 小时四班三运转，建议配 4 人/辖区。 2. 给水设备巡查每班巡查不少于 3 次；管线及地下室集 水井排水设备每天巡查不少于 1 次。 3. 高压水泵等设备每月保养检修 1 次，每年大修 1 次。 4. 水箱每年清洗消毒 2 次，化验水质 2 次。 5. 每周进行 1 次环境卫生保洁。
/ 中水站：4 人/站 中水供水系统运行维护可参考 CJJ 60 的相关要求执行，包括但不限于： 1. 熟悉并遵守相关法规及各项规章制度，熟练掌握应急预案。健全设备档案。 2. 经验丰富,持证上岗，定期培训。 3. 掌握中水站设施设备情况。熟练掌握相关技能，严格执行操作规程。 4. 定时巡检，填写记录。保持设备完好运行，发现问题时，应准确判断，及时正 确处理并上报。 5. 认真值守，严格执行交接班制度。 6. 按要求进行 24 小时消毒，定时检测，专业机构定期化验水质，确保达标。 7. 按要求配置安全防护设施，定时清扫设备间卫生，及时清理污物，保持通风。 8. 制定并组织实施设备维保计划。 中水站值守运行维护每天 24 小时四班三运转，建议配 4 人/站，每班巡查不少于 4 次。
中央空 调系统 运行 值班 / 4人/站 1. 熟悉并遵守相关法规及各项规章制度，熟练掌握应急预案，健全设备档案。 2. 经验丰富,持证上岗，定期培训。 3. 定时巡检，填写记录。保持设备完好运行。发现问题时，应准确判断，及时正 确处理并上报。 4. 认真值守，严格执行交接班制度。 5. 按时制冷、换热，保证温度，做好节能环保工作。 6. 制定并组织实施设备维保计划。 中央空调值守运行维护每天 24 小时四班三运转，建议配 4 人/站，每班巡查不少于 4 次。
表 11 设施设备运行值班与维修服务标准分级和人员配置（续）
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服务 内容 服务 场所 分级 人员配置 服务要求
基本服务要求 分级服务要求
设施设备 运行值班 与维修 电梯 安全 运行 值班 / 1 人/30 部梯 以下 1. 熟悉并遵守相关法规及各项规章制度，熟练掌握应急预案，健全设备档案。 2. 经验丰富，持证上岗，定期培训。定期开展电梯困人施救演练。 3. 掌握电梯设备情况，建立健全电梯设备档案。 4. 认真办理电梯注册、年检、注销等相关工作。 5. 监督维保合同执行情况。定期专业评估电梯运行情况。 6. 制定维修改造计划，检查监督维修改造过程，验收维修改造质量。 电梯故障或遇到险情，应接到通知后 10 分钟内到达现场 了解情况，并按需要通知维保单位或救援组织，维保单位 或救援组织不能超过 30 分钟到场。
消防 中控 运行 值班 / 8人/消防中控室 1. 消防设施平面图、火警疏散示意图按幢设置在楼层明显位置。 2. 消防系统各设备设施使用说明清晰，宜使用图文。 3. 自动喷水灭火系统运行正常。 4. 消火栓箱、防火卷帘、防火门、灭火器、消防水泵运行正常。 5. 消防监控系统运行良好，自动和手动报警设施启动正常。 6. 消防正压送风、防排烟系统运行正常。 7. 消防疏散指示灯工作正常，断路测试正常，消防应急照明和灯光疏散指示标志 的备用电源的连续供电时间应符合 GB 50016 的要求。 8. 消防设施巡查应符合 GB 25201 的要求。 9. 消防设备检 测应符合 GA 503 的要求。 消防系统值班每天 24 小时四班三运转，建议配 8 人/室， 每班巡查不少于 4 次，含轮休。
注 1：本文件只包括修缮服务、设施设备运行值班的人员配置标准，不包括各类设施设备定期维护保养、大中修等人员配置。 注 2：设施设备运行值班与维修服务分级和人员配置是指根据高校物业管理维修服务时效、设施设备运行值班岗位设置要求等服务标准的不同而进行服务分级和维修员配置。设施设备运行值班 与维修服务人员配置还应根据服务需要设置班长、主管等管理岗位。 注 3：维修范围包括公共场所（教学楼、公寓、办公楼、图书馆等）水电及日常维修。 注 4：设施设备运行值班等人员配置是以设备值班室为基数，以法规要求及行业规范配置人数。 注 5：消防中控运行值班岗对主消防中控室按 8 人/室配置，其他类型中控室/监控室可根据学校具体情况配置。 注 6：未包含的其他设施设备如中水站、公共浴室、太阳能热水、自备井、弱电系统等的人员配置，根据实际情况和服务需求确定。
表 12 客户服务标准分级和人员配置
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服务 内容 服务 场所 分级 人员配置 服务要求
基本服务要求 分级服务要求
客户 服务 客户服务中心 一级 6 人 客户需求受理： 1．设置 24 小时客户服务热线。 2．提供多种渠道受理师生报修、报事、咨询、业务办理等诉求，并保留记录。 3．宜针对学生实际需求设置关爱服务项目，如提供零星生活物品修配或工具借用等便民服务。 4．利用各种信息平台，发布和接收物业服务管理信息。 客户投诉处理： 1．提供服务热线电话、电子邮件等多种投诉、受理渠道。 2．客户投诉现场投诉应尽可能在现场妥善处理，事后投诉应如实记录，及时传递，及时响应。 3．投诉处理进程或结果应及时传达给投诉人。 4．对投诉进行回访和调查，投诉及处理结果应有记录。 5．建立健全并熟练使用物业管理档案，定期做好客户满意度调查。 1. 早班 3 人值班。 2. 中班 2 人值班。 3. 晚班 1 人值班。
二级 5 人 1. 早中班各 2 人值班。 2. 晚班 1 人值班。
三级 3 人 早中晚班各 1 人值班。
注 1：客户服务是指客服管理员为师生提供服务需求受理和投诉处理等服务。 注 2：客户服务服务分级和人员配置是指根据高校物业管理客户服务中心处理投诉和客户回访等工作效率和服务标准的不同，而进行服务分级和客服管理员配置。客户服务中心服务人员配置 还应根据服务需要设置主管岗位。 注 3：客户服务人员配置根据不同分级标准计算得出相应服务人数，需额外考虑换休人数，每 6 人增加 1 人轮休。
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表 13 公寓服务标准分级和人员配置
服务 内容 服务 场所 分级 人员配置 服务要求
基本服务要求 分级服务要求
公寓 服务 公寓门值 / 门值：3 人/岗 1. 日常值班要求： a) 提供 24 小时门值服务。 b) 为学生提供接待、报修、备用钥匙借用等服务。 c) 公寓钥匙齐备、使用有效、摆放整齐，钥匙标识信息准确。 d) 对来访人员进行验证登记，晚归学生登记上报，禁止无证来访者 及推销商品者进入公寓。 e) 贵重物品、大件物品出入时应按学校规定进行核实登记。 f) 收集并定期核对住宿人员基本信息，清点寝室人员，检查并处理 冒名顶替及外来人员留宿现象。 g) 根据学校学生公寓住宿相关规定，对学生文明安全住宿进行宣传 教育，引导学生养成良好的生活与作息习惯。 h) 关注学生精神状态和身体状况，有针对性的提供重点关怀和帮 助，如发现学生精神或身体异常应及时上报学校主管部门。 i) 负责假期留校住宿学生的信息登记及相关管理服务。 2. 服务育人：加强服务育人功能，协助开展宿舍文明评比、传统节日 活动等。 3. 应急管理:如遇人员聚集、踩踏、聚众斗殴、高空抛物/坠物等应急 事件，需快速响应应急预案，迅速开展处置和善后处理工作。 岗位设置要求： 建议安排24小时值班。
注 1：公寓服务是指公寓管理员为公寓管理提供门值和巡逻服务，主要工作包含钥匙管理、来访登记、物品出入登记、安全巡查等。 注 2：公寓服务人员配置还应根据服务需要设置主管岗位。 注 3：公寓服务人员配置根据不同分级标准计算得出相应服务人数，公寓门值需额外考虑换休人数，每 6 人增加 1 人轮休，以此类推。
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表 13 公寓服务标准分级和人员配置（续）
服务 内容 服务 场所 分级 人员配置 服务要求
基本服务要求 分级服务要求
公寓 服务 公寓巡逻 一级 巡逻岗：30000 ㎡/人 （建筑面积） 1.公寓巡逻岗要求： a）应根据现场情况合理制定巡查路线，定期评估路线的有效性。 b）每日24小时进行安全巡查，重点巡查楼宇设施、学生住宿及消防 设施情况，制止违章用电、焚烧、乱贴乱划等行为。 c）发现影响公寓生活秩序的行为应立即劝阻，劝阻无效的立即报告 学校相关部门。 d）发现异常应立即查明情况，注意异常声响、气味，对可疑人员进 行询问和劝离。 e）遇紧急情况应及时报告学校有关部门，启动应急预案等应对措 施，对异常情况处置进行记录并保存。 f）做好巡查记录。 2.应急管理要求：按学校要求识别可能发生的突发事件并制定应急预 案，突发事件包括但不限于：自然灾害类事件，如地震、台风、暴雨等； 公共卫生类事件，如传染病疫情、群体性食物中毒、群体性不明原因疾 病等。社会安全类事件，如非法集会/游行/示威、聚众闹事、恐怖袭击、 师生非正常死亡/失踪等。 巡查及应急要求： 1. 巡逻路线设置合理、巡查无死角，每 4 小时巡查不少于 1 次。 2. 接到突发事件后，需在 5 分钟内赶往现场处置。
二级 巡逻岗：40000 ㎡/人 （建筑面积） 巡查及应急要求： 1. 巡逻路线设置合理、重点区域无盲点，每 6 小时巡查不 少于 1 次。 2. 接到突发事件后，需在 10 分钟内赶往现场处置。