中华人民共和国国家标准
GB/T41474-2022
设施管理 运作与维护指南 Facility management--Guidance on operation and maintenance
2022-04-15发布
2022-11-01实施 中华人民共 和国
国家标准设施管理运作与维护指南
GB/T41474—2022
术
中国标准出版社出版发行北京市朝阳区和平里西街甲2号（100029）北京市西城区三里河北街16号（100045)
网址www.spc.net.cn
总编室：（010）68533533 发行中心：（010)51780238
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各地新华书店经销
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开本880×12301/16印张2字数61千字 2022年4月第一版 2022年4月第一次印刷
青
书号：155066·1-70110定价38.00元
如有印装差错 由本社发行中心调换 目 次
前言引言范围
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2 规范性引用文件 3 术语和定义
缩略语 5 总则 5.1 总体目标 5.2 过程方法策划
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....E.
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6.1 概述 6.2 经营模式策划 6.3 场所需求策划 6.4 设施服务策划 6.5 团队策划 6.6 财务及成本策划 6.7 平台工具策划实施
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7.1 概述 7.2 场所空间准备 7.3 设施交接 7.4 运行与维护 7.5 交付监管及沟通· 检查与评价·
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8.1 概述 8.2 过程评价 8.3 结果评价
9改进· 9.1不符合及纠正措施 9.2基于检查及评价的改进 9.3基于基准比较的改进· 附录A（资料性）KPI框架内容示例· 附录B（资料性） 设施管理SLA内容示例 24 24 25 25 26
D.1 总则 D.2维护策略延伸说明 D.3计算机化维护管理系统 D.4设施分级及相应的维护策略示例· 参考文献
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图1运作与维护流程图图2设施管理组织构架及团队职责图3维护管理流程图A.1运作与维护管理关键绩效指标框架内容示例图D.1维护方法关系图
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表1设施管理服务范围策划清单示例表2SLA策划维度示例表3财务及成本策划活动· 表B.1设施管理SLA内容示例表C.1某制造类企业不动产(非厂务部分)设施分级定义表C.2某信息及通信类企业不动产设施分级定义表D.1设施分级及相应的维护策略示例
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21 22 23 25 前言
本文件按照GB/T1.1一2020《标准化工作导则第1部分：标准化文件的结构和起草规则》的规定起草。
请注意本文件的某些内容可能涉及专利。本文件的发布机构不承担识别专利的责任。 本文件由中国机械工业联合会提出。 本文件由全国设施管理标准化技术委员会（SAC/TC581）归口。 本文件起草单位：深圳市设施之家科技有限公司、苏州市东吴物业管理有限公司、中机生产力促进
中心北京博绿信远设施管理有限公司、北京易毕盟建筑工程服务有限公司、微软（中国）有限公司、腾讯科技（深圳）有限公司、华晨宝马汽车有限公司、北京设施之家科技有限公司、远东国际融资租赁有限公司、大众汽车（中国）投资有限公司、北京弘毅远方投资顾问有限公司、昆明恒颖地产有限公司。
本文件主要起草人：吴姣、许磊、张利民黄澄宇、范雪松、张明洁、陈开俊、陈远胜、马宏宇、王改艳、 张静、吴昊、王君君、王镇民。 引言
0.1原因及目的
根据设施管理定义，设施管理活动对改善人们生活质量、提高核心业务生产力具有战略性意义。同时设施管理具有服务范围广泛、跨全生命周期的特点，这就对设施管理的运作提出了较高的要求，也使现代设施管理运作面临更高挑战。设施管理战略意义及其挑战需要相关标准给予指导，以支持设施管理目标的落地。本文件的制定旨在为上述诉求提供落地指南，同时规范和指导设施管理行业持续高质量发展。
在设施管理运作过程中，本文件在规划和确定服务需求及服务边界、规范服务标准、改善服务效果/ 经济效果、加强过程监管及结果导向等方面均有积极指导意义，并通过“策划一实施一检查一处置” (PDCA>实现持续性优化及改进。 0.2文件涉及相关特殊说明
本文件是基于设施管理战略目标（即提供有形资源和服务性支持）而展开的运作与维护指南，其管理范围具有全生命周期的特性以及全面支持性服务的广度特性。运作与维护范围下的“运行与维护”特指运营管理期的设施管理范畴。 0.3相关标准的关系
ISO41001：2018《设施管理管理体系要求及使用指南》按照ISO管理体系类标准的高阶结构编制，引导着全球设施管理行业的统一认证。本文件可作为ISO41001配套文件实施，支持标准体系的实践及落地活动。 设施管理 里运作与维护指南
1范围
本文件给出了设施管理运作与维护的总体原则，并对策划、实施、检查与评价、改进过程给出了指南。
本文件适用于各类组织的设施管理运作与维护活动。
2规范性引用文件
下列文件中的内容通过文中的规范性引用而构成本文件必不可少的条款。其中，注日期的引用文件，仅该日期对应的版本适用于本文件；不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件。
GB/T36688设施管理术语
3术语和定义
GB/T36688界定的以及下列术语和定义适用于本文件。
3.1
设施管理facility management，facilities management，FM 在建筑环境内整合人员、场所、过程，并以改善人们生活质量、提高核心业务生产力为目的的组织
职能。
［来源：GB/T36688—2018.3.1.1]
3.2
内部服务供应internal serviceprovision 内部自营服务供应in-house serviceprovision 由需求组织所聘员工完成的服务的交付和管理。 ［来源：GB/T36688—2018,3.1.2]
3.3
外包（动词）outsource（verb）安排外部组织来执行组织的部分功能或过程。 注：外部组织在管理体系的范围之外，尽管外包的功能或过程仍在此范围之内。 ［来源：GB/T36688—2018,3.4.3.3]
3.4
需要 need 来自于需求组织的、对于促使实现核心目的和关键目标所必需的具体或抽象的期望。 ［来源：GB/T36688—2018,3.1.4]
3.5 注1：“通常隐含”是指组织和相关方的惯例或普遍做法，所考虑的需要或期望是不言而喻的。 注2：规定要求是经明示的要求，例如在文件化信息中的要求。 【来源：GB/T36688—2018,3.1.4.1
3.6
服务水平协议service level agreementSLA 需求组织和服务供应商之间就服务交付的绩效、测量和条件所约定的文件。 ［来源：GB/T36688—2018.3.1.4.3.1]
3.7
关键绩效指标keyperformanceindicator;KPI 为绩效考评提供必不可少信息的度量参数。 ［来源：GB/T36688—2018,3.8.4]
3.8
核心业务 core business 实现需要的实体。 ［来源：GB/T36688—2018,3.1.7
3.9
资产asset 对组织有潜在价值或实际价值的物品、事物或实体。 ［来源：GB/T36688--2018.3.2.1]
3.10
设施facility 通过建造、安装或构建来服务实体需要的资产集合。 ［来源：GB/T36688—2018.3.2.3.2
3.11
采购 procurement 从供方获取商品或服务的活动。 注1：采购过程考虑到了从需要识别到服务合同终止或者商品寿命终止、包括处置在内的全生命周期。 注2：寻购是采购过程的一部分，包括规划，定义规范和选择供方。 来源：GB/T36688—2018,3.4.3.1]
3.12
生命周期成本life-cyclecost 预计一项资产在运营存续期间的总成本（以现值计算）。 ［来源.GB/T36688-2018.3.6.2.1]
3.13
纠正性维护 corrective maintenance 在故障识别之后进行的，旨在使设施能够达到所需功能状态的一系列活动。
3.14
预测性维护predictive maintenancePdM 计划内的、利用科技、通过监测和分析设备情况来预报设备故障的一系列活动。
3.15
预防性维护preventivemaintenancePM 基于预定周期或者根据预定的指标，以降低故障发生几率或者功能方面的下降而开展的一系列